Здравствуйте, Артём.
Подключусь к обсуждению и выскажу свою позицию.
Добрый вечер. После регистрации права собственности всё достаточно прозрачно. Больше интересуют следующие случаи:
1. Квартира передана по акту, но право собственности ещё не зарегистрировано.
2. Квартира ещё не передана по акту, но разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено.
До подписания передаточного акта у дольщика есть право требования. После подписания передаточного акта возникает (или переходит?) право владения и исчезает право требования. А остальные права?
Право собственности возникает только с момента государственной регистрации.
Статья 219 ГК РФ Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
До передачи по акту у дольщика есть только право требования. После подписания акта — у него появляется право на регистрацию права собственности в ЕГРН.
И тот факт, что с этим моментом Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности нести расходы за квартиру — не означает, что у квартиры появляется собственник. Это всего лишь вынужденная необходимость, которая хоть противоречит чистоте юридической конструкции права собственности, но которая необходима в силу объективных причин.
И всё-таки…1. До регистрации права собственности квартира формально бесхозяйная? Право собственности возникает только с момента государственной регистрации (статья 219 ГК РФ), а вещь без собственника — бесхозяйная (статья 225 ГК РФ).
Если исходить формально — то в общем-то да, с точки зрения буквального толкования ГК она является бесхозяйной, так как у неё нет собственника.
Но по практике сложно найти, где бы суды толковали эту норму буквально.
И тот же ВАС, например, разъяснял, что при наличии законных притязаний на объект недвижимости, он не может быть признан бесхозяйным.
Например:
Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 1150/13 по делу N А76-24747/2011
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорное здание с декабря 2002 года находится в открытом и непрерывном владении общества «Южуралтранс плюс»; общество осуществляет в отношении него все правомочия собственника; в подтверждение правомерности владения зданием общество представило упомянутый договор купли-продажи. Факт открытого владения обществом «Южуралтранс плюс» спорным объектом лицами, участвующими в деле, не оспаривается; названный договор купли-продажи, на основании которого общество вступило во владение, незаключенным или недействительным не признан. Изложенное свидетельствует о наличии условий, при которых имущество может быть приобретено обществом в собственность в силу приобретательной давности.
Отсутствие государственной регистрации права собственности общества или иного лица на спорный объект само по себе не может являться основанием для признания его бесхозяйным.
2. Право владения квартирой возникает у дольщика с момента подписания передаточного акта (исходя из статьи 224 ГК РФ и статей 8 и 12 214-ФЗ). А возникают ли у дольщика права пользования и распоряжения до возникновения права собственности? На каких основаниях?
Распоряжения — однозначно нет, так как нет собственности.
А вот владение — да, так как дольщик после передачи квартиры становится её законным владельцем:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
3. Есть ли у застройщика право распоряжения квартирой (пусть и обременённое залогом) до подписания передаточного акта? В 214-ФЗ я нашёл только обязанность передать квартиру и ограничение на право («не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию»), а на каких основаниях у застройщика возникает само право передать квартиру дольщику?
Распоряжения — опять же нет, т.к. нет собственности.
Передача квартиры дольщику — это не акт распоряжения объектом, это исполнение договорной обязанности передать созданный объект. Объект ведь существует независимо от государственной регистрации или кадастрового учёта. И уже считается недвижимой вещью по сути:
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)
Осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью
.
1. Квартира передана по акту, но право собственности ещё не зарегистрировано.
2. Квартира ещё не передана по акту, но разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено.
До подписания передаточного акта у дольщика есть право требования. После подписания передаточного акта возникает (или переходит?) право владения и исчезает право требования. А остальные права?
с этого момента возникают обязательства по оплате коммунальных услуг (ст. 153 ЖК), право собственности формально возникает с момента его регистрации в установленном порядке (ст. 8.1 ГК РФ), но в принципе уже можно продавать квартиру, регистрация права в этом случае будет осуществляться одноврмеенно с переходом прав к покупателю, нельзя заключать договор о переуступке, но можно заявлять на получение налогового вычета предусмотренного п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ
право собственности еще не возникло, можно заключать с третьими лицами соглашение о переуступке прав по договору долевого участия, не возникает обязательств по оплате расходов на содержание данного помещения, они до момента передачи квартиры лежат на застройщике (опять же в силу ст. 153 ЖК РФ)