8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

В какой момент, на каких основаниях и какие права возникают и отчуждаются у застройщика, дольщика и других

Долевое строительство многоквартирного жилого дома.

В какой момент, на каких основаниях и какие права возникают и отчуждаются у застройщика, дольщика и других лиц по отношению к многоквартирному дому в целом и квартире, на которую с дольщиком заключается ДДУ, в частности? (Права владения, пользования, собственности и другие)

Уточнение от клиента

Допустим ДДУ минимальный достаточный для соответствия закону об участии в долевом строительстве

, Артём, г. Москва
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
10 рейтинг

Артем, добрый вечер! Собственно согласно ст. 4
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

таким образом на основании договора долевого участия у дольщика возникает право требовать передачи в обусловленный договором срок определенного договором объекта недвижимости и на основании акта либо судебного решения (в случае когда застройщик уклоняется от передачи) зарегистрировать права на данный объект.+ вместо с регистраций прав на помещение в силу Жилищного кодекса возникают права и на общее имущество МКД где расположено помещение (ст. 36 ЖК РФ). Ну и в силу ст. 209 ГК РФ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
0
0
0
0
Артём
Артём
Клиент, г. Москва
Добрый вечер. После регистрации права собственности всё достаточно прозрачно. Больше интересуют следующие случаи:
1. Квартира передана по акту, но право собственности ещё не зарегистрировано.
2. Квартира ещё не передана по акту, но разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено.

До подписания передаточного акта у дольщика есть право требования. После подписания передаточного акта возникает (или переходит?) право владения и исчезает право требования. А остальные права?
1. Квартира передана по акту, но право собственности ещё не зарегистрировано.

Артём

с этого момента возникают обязательства по оплате коммунальных услуг (ст. 153 ЖК), право собственности формально возникает с момента его регистрации в установленном порядке (ст. 8.1 ГК РФ), но в принципе уже можно продавать квартиру, регистрация права в этом случае будет осуществляться одноврмеенно с переходом прав к покупателю, нельзя заключать договор о переуступке, но можно заявлять на получение налогового вычета предусмотренного п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

2. Квартира ещё не передана по акту, но разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено.

Артём

право собственности еще не возникло, можно заключать с третьими лицами соглашение о переуступке прав по договору долевого участия, не возникает обязательств по оплате расходов на содержание данного помещения, они до момента передачи квартиры лежат на застройщике (опять же в силу ст. 153 ЖК РФ)

Консультация юриста бесплатно
Алексей Максименко
Алексей Максименко
Юрист, г. Самара
9.5 рейтинг

Здравствуйте, Артём.

Подключусь к обсуждению и выскажу свою позицию.

Добрый вечер. После регистрации права собственности всё достаточно прозрачно. Больше интересуют следующие случаи:

1. Квартира передана по акту, но право собственности ещё не зарегистрировано.

2. Квартира ещё не передана по акту, но разрешение на ввод в эксплуатацию уже получено.

До подписания передаточного акта у дольщика есть право требования. После подписания передаточного акта возникает (или переходит?) право владения и исчезает право требования. А остальные права?

Право собственности возникает только с момента государственной регистрации.

Статья 219 ГК РФ Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество


Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

До передачи по акту у дольщика есть только право требования. После подписания акта — у него появляется право на регистрацию права собственности в ЕГРН.

И тот факт, что с этим моментом Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности нести расходы за квартиру — не означает, что у квартиры появляется собственник. Это всего лишь вынужденная необходимость, которая хоть противоречит чистоте юридической конструкции права собственности, но которая необходима в силу объективных причин.

И всё-таки…1. До регистрации права собственности квартира формально бесхозяйная? Право собственности возникает только с момента государственной регистрации (статья 219 ГК РФ), а вещь без собственника — бесхозяйная (статья 225 ГК РФ).

Если исходить формально — то в общем-то да, с точки зрения буквального толкования ГК она является бесхозяйной, так как у неё нет собственника.

Но по практике сложно найти, где бы суды толковали эту норму буквально.

И тот же ВАС, например, разъяснял, что при наличии законных притязаний на объект недвижимости, он не может быть признан бесхозяйным.

Например:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 1150/13 по делу N А76-24747/2011

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорное здание с декабря 2002 года находится в открытом и непрерывном владении общества «Южуралтранс плюс»; общество осуществляет в отношении него все правомочия собственника; в подтверждение правомерности владения зданием общество представило упомянутый договор купли-продажи. Факт открытого владения обществом «Южуралтранс плюс» спорным объектом лицами, участвующими в деле, не оспаривается; названный договор купли-продажи, на основании которого общество вступило во владение, незаключенным или недействительным не признан. Изложенное свидетельствует о наличии условий, при которых имущество может быть приобретено обществом в собственность в силу приобретательной давности.

Отсутствие государственной регистрации права собственности общества или иного лица на спорный объект само по себе не может являться основанием для признания его бесхозяйным.

2. Право владения квартирой возникает у дольщика с момента подписания передаточного акта (исходя из статьи 224 ГК РФ и статей 8 и 12 214-ФЗ). А возникают ли у дольщика права пользования и распоряжения до возникновения права собственности? На каких основаниях?

Распоряжения — однозначно нет, так как нет собственности.

А вот владение — да, так как дольщик после передачи квартиры становится её законным владельцем:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

3. Есть ли у застройщика право распоряжения квартирой (пусть и обременённое залогом) до подписания передаточного акта? В 214-ФЗ я нашёл только обязанность передать квартиру и ограничение на право («не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию»), а на каких основаниях у застройщика возникает само право передать квартиру дольщику?

Распоряжения — опять же нет, т.к. нет собственности.

Передача квартиры дольщику — это не акт распоряжения объектом, это исполнение договорной обязанности передать созданный объект. Объект ведь существует независимо от государственной регистрации или кадастрового учёта. И уже считается недвижимой вещью по сути:

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)

Осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью

.

0
0
0
0

У Вас, так понимаю, научный интерес к этой проблеме. Если это так — то будьте готовы, что единой логики, которой бы всё подчинялось — нет. И один ГК с общими нормами о праве собственности не сможет дать представление о реальной картине института права собственности на недвижимые вещи.

Тем более в такой сфере как долевое участие в строительстве, которая сама по себе является противоречием общепринятой юридической логике. В этой сфере слишком много отступлений от чистоты юридических конструкций, опять же по ряду причин, о которых можно говорить много, но отдельно.

Если же у Вас интерес не научный, а для решения какого-то конкретного вопроса — то нужно знать все обстоятельства дела. Одних положений ГК или 214-ФЗ и того как они сочетаются тоже недостаточно. Спорную практическую ситуацию абстрактно не разрешить, надо знать конкретику.

Артём
Артём
Клиент, г. Москва
Спасибо. Интерес у меня сейчас научный, но возник по мотивам реальной ситуации: квартира передана по акту, планируется перепланировка, а регистрация права собственности (необходимого для перепланировки) задерживается из-за ошибок в документах (техническом плане) от застройщика при постановке всего дома на учёт — в результате квартирой пользоваться не получается, а застройщика к ответственности за задержку перепланировки и ремонта не привлечь (так как корректные документы он должен строительному надзору, а не дольщику).

У меня осталась пара вопросов:
1. Есть ли формально у дольщика право пользования после подписания передаточного акта и до регистрации права собственности? (отсутствие права пользования было бы забавным казусом)
2. Получается, что после создания дома и до подписания передаточного акта у застройщика есть только право владения (квартира «на хранении» у застройщика до передачи будущему собственнику)?
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
1200 ₽
Вопрос решен
Защита прав потребителей
Основание требования платы по договорам, заключённым по решению ОСС МКД и связь с ЗоЗПП
Вопрос, у кого и какие права, обязанности и права требования возникают по решениям ОСС МКД о заключении договора на поставку услуг; у кого и какие права, обязанности и права требования возникают по таким договорам. Ситуация. Общее собрание собственников многоквартирного дома (ОСС МКД) приняло решение заключить договор по поставке услуг напрямую (по правилам ст.164 ЖК РФ) без посредничества управляющей компании (УК). Стороной договора указана такая конструкция как «коллектив собственников МКД в лице совета дома на основании протокола ОСС МКД». Договор составлен в дух экземплярах, т.е. как двусторонний. Указана плата за услуги 150 руб. в месяц с квартиры. Жители не являются держателями договора. Законность заключения такого договора обжаловалась собственником по 2-м основаниям, 1) собрание под управление управляющей компании не имеет компетенции заключать договоры напрямую с поставщиком (по правилам ст. 164 ЖК РФ) при наличии УК, 2) стороной договора может быть только лицо, «коллектив собственников» лицом не является. В иске отказано, в мотивировочной части решения сказано, что по основанию 1) иск должен подаваться по правилам обжалования решения собрания в 6-ти месячный срок; по основанию 2) собственник не является стороной договора, права собственника договором не нарушаются, поэтому не может требовать как расторжение договора, так и признание его недействительным. Поставщик внёс всем жителям платёж за услугу по 150р. в счета по оплате коммунальных услуг. В направленных документах на печать счетов поставщик перечислил жителей дома как заключивших с ним договор. Собственник обращается в суд на основе ЗоЗПП, указывая, что оказание услуг возможно только по договору между поставщиком и потребителем, и что он не является стороной договора, не является держателем договора, не знает содержание договора, не заключал договор с поставщиком, не пользуется услугами, услуги не имеют потребительских свойств и качественных характеристик (не сертифицированы), что поставщик должен требовать плату с того, с кем заключал договор, т.е. с «коллектива собственников». В суде Поставщик включение платы собственнику (т.е. право требование оплаты) объяснят наличием договора, а обязанность собственника платить обосновывает тем, что решение принималось на ОСС МКД, не было оспорено, обязательно для собственника. Суд не истребовал «договор», отказался привлечь соответчиком вторую сторону «коллектив собственников». Суд в решении пишет, что основание включать платежи собственнику и обязанность у собственника оплачивать услуги поставщика возникают на основании решения собрания и с момента принятия решения, т.к. решение ОСС МКД не оспорено и является обязательным для собственника. В решении суда нет указаний, какое отношение собственник (истец) имеет отношение к договору с поставщиком. Правовая база решения суда: ст. 44, 46, 153, 154, 155, 156, 161 ЖК РФ; 249 ГК РФ, и ни одной ссылки на ЗоЗПП. Таким образом: Есть протокол ОСС МКД о заключении договора об оказании услуг «от имени собственников». Есть договор с поставщиком, стороной которой значится «коллектив собственников МКД в лице совета дома на основании протокола». Есть позиция собственника, что он не имеет отношение к договору, не является стороной, платить не должен, обязанностей по договору у него нет… Есть позиция поставщика, что плата собственнику выставляется на основании договора, а платить по договору собственник должен потому, что решение о заключении договора принималось на собрании. Позиция суда, что договор вообще ни при чём, обязанность оплачивать услуги у собственника возникает с момента принятия собранием решения. Вопрос: Может ли быть такое, что обязанность оплачивать услуги и право требования платы за услугу имеют разные источники и основания, основаны на разных документах? Какие права и обязанности и у кого устанавливает решение ОСС МКД о заключении договора с поставщиком, кто, кому и какие требования может предъявлять по этому решению? Какие права и обязанности и у кого устанавливает договор на оказание услуг с «коллективом собственников», кто, кому и какие требования может предъявлять по этому договору? ЗоЗПП распространяется на услуги, предоставляемые по решению ОСС МКД, кто является потребителем таких услуг, кто является поставщиком: УК или непосредственно поставщик? Должен ли суд проверять основания ничтожности предъявляемых требований, то что заключение договора напрямую с поставщиком не входит в компетенцию собрания?
, вопрос №3012508, Александр, г. Санкт-Петербург
29 ответов
Защита прав работников
Перевод на другое место работы без приказа и указания причины
Я дежурная по переезду РЖД. Работаю 10 лет на одном месте. 20 декабря принесли новый график на квартал в котором стоит что я с нового года работаю на другом переезде. Приказа мне никакого не приносили согласно чего каких оснований и какой статьи перевод на другой переезд. Дорожный мастер мне пояснил, что в пределах околотка он имеет право менять дежурных без оснований и без причин без приказа и уведомления. Я 10 лет на этом месте работаю. Конечно расстроилась. Меняется все. Зарплата меньше и географически переезд тот в другом месте и проезд до работы и с работы у меня увеличивается в цене. Что делать? Почему без оснований без приказа убирают на худшие условия. Что делать? Говорят что все по закону.
, вопрос №2206544, Елена, г. Кемерово
1 ответ
Жилищное право
Как отстоять право собственности на комнату по сокращению с работы
Добрый день! Ситуация: в начале 90х моя мама работала в училище и ее сократили, жили мы в общежитие при этом же училище и нашу комнату оставили после сокращения за ней по закону. Мы там прожили 21 год и до сих пор прописаны (переехали оттуда 5 лет назад). Комнату оставили за собой, там есть наши вещи, ключи у нас. Несколько лет назад общежитие было передано в аренду (сроком 49 лет, вроде как) от города Нефтегазовому университету, после этого они начали выселять людей, кто проживал в общежитие, но не работал в училище (которое так же было передано университету). В связи с этим, паспортный стол отказался мне делать смену паспорта. И по телефону, когда я пыталась с ними обсудить этот вопрос, категорично заявили, чтобы мы вдвоем приходили, выписались из комнаты и сдали ключи. Естественно, мы этого делать не стали. Паспорт я поменяла благополучно через сайт Госуслуги и наш УФМС, мимо этого паспортного стола. Мы ждали, когда Нефтегазовый университет отдаст общежитие обратно городу и тогда мы сможем оформить комнату в собственность. Сейчас университет передал общежитие с училищем техникуму (основание - не известно). Опять речь идет о расселении и выселении людей. На руках у нас поквартирная карточка и ордер. Как отстоять свое право на эту комнату и на какие законы опираться? Можно ли ее оформить сейчас в собственность? Если будут предлагать переселение в другое общежитие: какие основания и какие документы нужны от них? будем ли мы иметь возможность приватизировать потом эту новую комнату?
, вопрос №1430691, Юлия Владимировна, г. Тюмень
5 ответов
Предпринимательское право
Задача по предпринимательскому праву
Ип Волков обязался передать ип Граблину 50 приборов предназначенных для измерения артериального давления с целью их розничной продажи. Договором купли-продажи было предусмотренно условие о продаже приборов в кредит. Продав приборы ПММ Граблин не отдал деньги Волкову а истратил их на покупку других приборов для родничной ппродажи Когда разумный срок на отдачу долга истек Волков потребовал от контрагента оплаты товара продонного в кредит Граблин согласился но медлил с выполнением обязательства. Если срок оплаты приборов ПММ в договоре не определен то в какой срок со дня предъевления Волковым об оплате Граблину обязан их оплатить? Какие требования Волковправе предъявить Граблину в случае уклонения последним от уплаты долга? Можно ли считать что приборы ПММ проданные в кредит находяться у Волкова в залоге и какие права возникают у него в связи с этим.
, вопрос №855615, Дима, г. Тверь
1 ответ
Военное право
Как можно отказаться от перевода в другой город?
Здравствуйте.Я военнослужащий,старший лейтенант.Оканчивал инженерно саперное училище,но в связи с ранее проведенными организационно штатными мероприятиями сейчас командую мотострелковым взводом.Сейчас нахожусь в командировке,а перед командировкой мне сказали что переводят меня в другую воискую часть в другой город на должность командира инженерно саперного взвода.Проблема в том,что сейчас у меня серьезные финансовые проблемы и переезд в другой город(в том числе неполные выплаты зарплаты и задержки с ней,связанные с переводом)нанесут серьезный удар по моему слабому бюджету.Могу ли я отказаться от перевода(должность равнозначная)или хотя бы отсрочить его,если да,то на каких основаниях и какие могут быть последствия?Заранее спасибо
, вопрос №762155, Сергей, г. Новосибирск
1 ответ