Как быть, если продавец просит деньги раньше решения о переходе регистрации права?
Состоится сделка с покупкой квартиры по переуступке, в строящемся доме. Я - покупатель, подписавший в риэлторском агентстве договор бронирования на эту квартиру, стоимостью в 1,3 млн. руб. (по изначальной информации). В ходе подготовки к сделке мне вынесли дополнительные условия: либо цена повышается до 1,4 млн., либо я увеличиваю первоначальный взнос и его часть отдаю наличными, либо переводом (отдельно от ипотеки). Я выбрала второй вариант. Эта договоренность была только на словах.
Покупку я совершаю с использованием ипотечных средств и первоначального взноса. При подписании кредитного договора в банке выяснилось, что официальная стоимость объекта - 1 млн.78 тыс. руб. Продавец объяснил это уходом от налогов, но цену за объект просит, как изначально и оглашалось, 1,3 млн. Часть первоначального взноса пошла в ипотечный кредит, часть осталась на руках.
Получается, что по ипотечному договору и договору переуступки фигурирует стоимость квартиры в 1 млн. 78 тыс. руб. А остальную часть (281 тыс. руб) агентство и продавец просят перевести неофициальной частью под расписку с обеих сторон.
Со своей стороны я требую, что эту (чисто спекулятивную) неофициальную часть суммы я перевожу продавцу только после получения документов из реестра о переходе права собственности ко мне, а до этого момента пишу расписку о том, что обязуюсь выплатить оставшуюся часть. Продавец и агентство настаивают на обратном, что деньги с распиской (моей и распиской продавца о получении денег) перечисляются в момент сделки, до вынесения решения Росреестра. Продавец отказывается подавать документы переуступки в МФЦ, покуда он не получит оставшуюся неофициальную часть денег. Агентство и продавец объясняют это требование тем, что я сама согласилась на вариант с увеличенным первоначальным взносом, где часть будет передана наличными/переводом. Но не было никакого договора о том, будет это происходить в момент сделки или после перехода права собственности.
Аккредитив открыть тоже отказываются, поскольку это так называемый "черный нал", и по документам он не касается стоимости квартиры, следовательно не получится соблюсти условия хранения средств в аккредитиве, касаемые сделки купли-продажи и решения реестра.
По договору бронирования у меня есть несколько дней, квартиру не смогут выставить на торг в это время кому-то кроме меня.
Так как по документам везде числится сумма 1 млн. 78 тыс. руб., то могу ли я вообще писать расписку продавцу о том, что обязуюсь выплатить часть суммы после перехода права собственности? Будет ли вообще такая расписка связана с процедурой регистрации собственности, если в сам реестр поступят другие документы с другими цифрами?
Что я могу сделать в данной ситуации?
Расписка между вами и продавцом не играет никакой роли ни для застройщика, ни для банка, ни для Росреестра. Это просто «подушка безопасности» для вас, подтверждение, что вы эту сумму «неофициально» передали в счет оплаты квартиры, помимо «официальной» суммы, оговоренной в договоре.
Если вы сомневаетесь, покупать ли квартиру на таких «неофициальных» условиях, то решать только вам. Как я написала выше, в такой неформальной договоренности есть определенные юридические риски, но фактически очень много сделок проводятся именно по такой схеме, чтобы «оптимизировать налоговую нагрузку» на продавца.
Если вы не хотите платить 1, 3 млн, а хотите заплатить 1 млн 78 тыс, как это написано в договоре ипотеки, то можно попробовать пободаться с продавцом за эту сумму, но перспектива такого бодания очень сильно зависит от того, что написано в договоре ипотеки и является ли продавец третьей стороной этого договора.