Обмен долями между супругом и братом супруги

Здравствуйте.

Согласно НК РФ

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать)братьями и сестрами);

Ввиду изложенного есть смысл просто оформить дарственные. Но как именно это сделать, надо понять однокомнатная квартира является ли единоличной собственностью супруга или это совместная собственность. 

То есть необходимо чтобы 1 комнатная квартира стала собственностью супруги, а потом она подарит квартиру брату, а брат — долю в 2-к квартире ей. Лучше это сделать не одновременно, чтобы у налоговой не было желания представить эти сделки как одну. 

В этом случае ни в той ни в другой сделке никто налогов платить не будет.

Добрый день. А когда возникло право собственности на 1 комнатную у супруга  и долю и брата до 2016г. Или после?

В принципе при просто обмене встает вопрос о 2 сделках — покупки и продажи. В связи с этим каждая из сторон вправе воспользоваться вычетами как при покупке так и при продаже предусмотренными статьей 220 НК. 

Еще один вариант- дарение, если конечно между сторонами есть полное доверие. Супруг дарит квартиру жене, та дарит ее брату, брат дарит долю сестре(жене), которая в свою.очередь дарит ее мужу.

В этом случае налогов не будет в соответствии со статьей 217 п. 18.1 НК

С уважением Евгений Беляев

Руслан, добрый день! Уточните когда(точная дата!) и на каком основании (купля продажа, дарение) были приобретены указанная квартира и и доля брата в квартире. В целом пока представляется целесообразным оформление дарения 1ком. квартиры от супруга супруге, а затем она дарит ее брату, брат дарит квартиру супруге (своей сестре), в силу ст. 217 НК РФ налог с данного дохода поскольку сделки совершены между близкими родственниками (супругами и братом-сестрой) не возникает, будут только расходы на нотариальное оформление сделок при переходе имущества, находящегося в долевой собственности. Ну и с первой квартирой если она в силуст. 34 СК РФ приобретена в браке потребуется выделить доли чтобы подарить долю супруге т.е. она по умолчанию приобретена в общую совместную собственность супругов (тут надо знать обстоятельства приобретения квартиры)

Здравствуйте Руслан!

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ имущество для освобождения от налогообложения должно находиться в собственности три года если оно получено в дар, унаследовано или приватизировано. В остальных случаях при продаже недвижимости налогоплательщик освобождается от налога, если имущество находилось в собственности 5 лет и более.
В 2016 г. Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.2014 N 382-ФЗ внес изменения в НК РФ, в т. ч. и ст. 217.1, но на продажу объектов, которые приобретены до 2016 года эти положения не распространяются.. 

По сделкам обмена обе стороны выступают как продавец и  как покупатель одновременно.

Ст. 557 ГК РФ:

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

При обмене,  Вы можете указать, что обмен равноценный, что сведет к минимуму налогооблагаемую базу.

Так же можете оформить дарственные, как указали мои коллеги.

Руслан, доброго времени суток!

Как осуществить обмен недвижимостью между супругом и братом супруги, так чтобы минимизировать налоговые издержки и вопросы от ФНС?

Руслан

На мой взгляд, лучше не менять, а дарить в данном случае. Все в три этапа:

1. Жена дарит мужу 1/2 доли в 2ух комнатной квартире.

2. Муж дарит жене 1 комнатную квартиру.

3. Жена дарит брату 1 комнатную квартиру.

4. Брат дарит жене 1/2 доли в двухкомнатной квартире.

В соответствии со статьей 217 НК РФ налогообложения между близкими родственниками не будет.

Однако, надо иметь ввиду, что при дарении долей в квартире придется обратиться к нотариусу за заверением договора. Услуга не очень дешевая, поскольку стоимость сделки рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Здравствуйте, Руслан!

1) 1-комнатная квартира в собственности супруга менее 5 лет,

2) 2-комнатная квартира в долевой собственности супруги и брата супруги в равных долях (1/2). Владение так же менее 5 лет.

Руслан

я так понимаю, что права собственности у всех приобретены по возмездным сделкам после 01.01.2016г., поэтому Вы говорите о 5-летнем сроке владения, необходимом для освобождения дохода по п.17.1 ст.217 НК, верно? 

если верно, то при мене необходимо учитывать положения п.5 ст.217.1 НК о том, что при отчуждении недвижимости по цене менее 70% ее кадастровой стоимости, НДФЛ исчисляется от 70% кадастровой.

Как осуществить обмен недвижимостью между супругом и братом супруги, так чтобы минимизировать налоговые издержки и вопросы от ФНС?

Руслан

нужно заключить нотариальный договор мены, по которому стоимость обмениваемого имущества не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости каждого.

облагаемый доход Вы вправе уменьшить заявив налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 1 000 000 рублей либо уменьшить на расходы по приобретению (подп.2 п.2 ст.220 НК), т.е. стоимость передаваемого Вами имущества.

кроме того, если кто-то из них (муж или брат) не пользовался ранее вычетом по подп.3 п.1 ст.220 НК, то заявив его также сможет уменьшить свой облагаемый налогом доход.