Уточните риски с банкротством застройщика в случае апартаментов (можно ли потерять апартамент и как это избежать), если дом введен в эксплутацию, акт приема-передачи подписан, дом не поставлен на кадастровый учет (поэтому оформить собственность возможности нет). Заключался договор долевого участия.
Вопрос связан с уточнениями ВС РФ
Добрый день.
Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864 (5) применительно к жилым помещениям, положения Закона N 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.
Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/72175324/#ixzz5kP5BsXmB
То есть в Вашем случае, поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, Вы вправе требовать от застройщика только денежное возмещение, обеспеченное залогом — конкретным нежилым помещением (апартаментами) в отношении которых заключен договор долевого участия, и если нет других залогов, становитесь единоличным залогодержателем.
Ваши требования включаются в четвертую очередь.
Здравствуйте, Сергей! Поскольку застройщик пока не банкротится, ВАм следует попробовать возможный вариант.
1. Обратиться в органы местного самоправления на основании ст. 19 ФЗ 218:
Орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», уполномоченные на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.
Подайте заявление в орган местного самоуправления, чтобы они осуществили постановку дома на кадастровый учёт. После этого сможете обратиться в Россреестр для регистрации права на Ваше помещение.
Можно, конечно, обратиться в суд за признанием права собственности на апартаменты. Но, боюсь, получение решения суда о признании права собственности Вам не поможет зарегистрировать Ваше право, т.к. дом не поставлен на кадастровый учёт.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
53. Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
>>получение решения суда о признании права собственности Вам не поможет зарегистрировать Ваше право
А этим решением можно будет воспользоваться, если дом поставят на учет в процессе банкротства? Ведь чтобы распродать имущество при процедуре банкротсва дом будут вынуждены поставить на учет.
Здравствуйте, Сергей.
По Вашей просьбе выскажу свое мнение, на гонорар особо не претендую.
Как я изначально указывал, если Вы не признаете в судебном порядке право собственности на Ваше нежилое помещение в МКД, то Вы не сможете включиться в банкротстве в реестр требований на передачу Вам этого помещения, а только на деньги, в четвертую очередь реестра требований кредиторов.
То есть, Вам сейчас в соответствии со статьей 218 ГК РФ необходимо признавать право собственности на построенный для Вас и переданный Вам по акту приема передачи объект недвижимости.
https://sudact.ru/regular/doc/...
При этом, как указали коллеги, Вам требуется постановка МКД на кадастровый учет.
Вы вправе потребовать поставить МКД на кадастровый учет в административном порядке, а также в судебном.
Также считаю, что Вы не лишены возможности заявить указанные требования одновременно, то есть подать иск о признании права собственности на Ваши апартаменты и об обязании администрации поставить МКД на кадастровый учет.
Требования к администрации не являются административными, поскольку здесь спор о праве имеется, поэтому, считаю, что указанные требования можно объединить, и не оспаривать бездействие администрации в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства.
Также привожу интересный пример судебной практики, не идентичный, но по схожим обстоятельствам, который может Вам помочь в решении поставленной Вами задачи.
http://publiccontrol67.ru/docs...
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, приведенный вами выше пример (https://sudact.ru/regular/doc), разве не попадает под уточнения ВС? (т.е. теперь так сделать не получится, по крайней мере, если застройщик начал банкротится).
>>Вам сейчас в соответствии со статьей 218 ГК РФ необходимо признавать право
Юристы выше в переписке договорились, что подавать в суд не на кого. Застройщик свои обязательства исполнил (помещения передал). Постановка на кадастр — не его обязанность.
Возможно, вы подскажете, кому можно подать иск на признание права собственности до банкротства застройщика.
Что вы думаете по поводу применимости п.8 статьи 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства застройщика для моего случая?
Верховный Суд указал на недопустимость признания права собственности в судах общей юрисдикции после признания должника (застройщика) банкротом. Запретить Вам признать право собственности до банкротства никто не сможет. И если успеете признать право собственности в суде общей юрисдикции до банкротства, то сможете требовать именно нежилое помещение.
Здравствуйте!
Предоставлю свой ответ, который дополнит, или подтвердит уже сказанное коллегами.
В такой ситуации, где
если дом введен в эксплутацию, акт приема-передачи подписан, дом не поставлен на кадастровый учет (поэтому оформить собственность возможности нет). Заключался договор долевого участия.
возникает вопрос, есть ли в самом договоре долевого участия условие о том, кто обязан ставить на кадастровый учёт данный дом, если это делает застройщик, тогда явствует неисполнение обязательств по договору, в результате чего, надо подавать иск о принуждении застройщика поставить дом на кадастровый учёт. То есть, если в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора.
4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
Уточните риски с банкротством застройщика в случае апартаментов (можно ли потерять апартамент и как это избежать)
В данной ситуации объект договора долевого участия уже передан Вам, обязательства застройщика в этом плане исполнены, поскольку обязательства застройщика по договорам долевого участия считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи, то потерять апартамент Вы не можете, Вы фактически уже владелец, но ещё не юридически. Если в самом договоре нет обязанности силами застройщика поставить на кадастровый учёт дом, тогда обращайтесь к органам власти.
По закону в течение пяти дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию именно тот, кто выдал такое разрешение, должен направить документы о кадастровом учете дома в Росреестр.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 25.12.2018)
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 19. Обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», уполномоченные на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.
Напишите письмо на имя того чиновника, который подписал разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В письме укажите всю свою контактную информацию: ФИО, телефон для связи, почту. Объясните ситуацию своими словами, укажите адрес проблемного дома и номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, сошлитесь на пункт 1 статьи 19 ФЗ- N 218 от 13.07.2015 , по которому именно адресат вашего письма должен заниматься постановкой дома на кадастровый учет. Потребуйте незамедлительно поставить дом на кадастровый учет. Укажите, что за бездействие по пункту 4 этой же статьи закона предусмотрена ответственность.
Подавайте письмо в канцелярию, там вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Еще можно отправить заказным ценным письмом с описью вложения.
Если будет ответ, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, тогда либо обращаться в прокуратуру, либо своими силами изготовить недостающий документ.
Вообще, чтобы поставить дом на кадастровый учет, необходимы следующие документы:
Разрешение на строительство.
Акт ввода в эксплуатацию.
Технический план здания.
Межевой план земельного участка.
Квитанция об оплате госпошлины.
Уточню, что на данный момент застройщик не банкротится, но есть определенный риск что будет.
Уточню, что апартаменты находятся в многоквартирном доме.
Вопрос сводится к тому, что можно ли до начала процедуры банкротства в указанной выше стадии что-то сделать, чтобы не «потерять' апартамент (оценить и указать порядок признания права собственности на объект недвижимости).
Здравствуйте, мой вопрос был:
>>можно ли потерять апартамент и как это избежать
Я правильно понимаю ваш ответ, что:
1. Если застройщик начнет банкротство до оформления мной права собственности — то апартамент я потеряю.
2. Избежать этого на данном этапе нельзя.
Если застройщик не поставит дом на кадастровый учет и Вы не сможете зарегистрировать право собственности до признания его банкротом, то да, потеряете, и сможете предъявить ему только денежное требование.
На этапе процедур банкротства, к сожалению избежать этого нельзя.