Продажа участка с несуществующим домом

Мария, здравствуйте!

Не советую Вам приобретать несуществующий объект недвижимости — сделка по сути своей мнимая ст. 170 ГК РФ и возможны последствия признания сделки ничтожной. 

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Но и купить участок без дома будет неправильно.

ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства 

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Советую Вам договориться с собственниками о снятии дома с кадастрового учета и уже после этого выходить на сделку. 

Вы можете взять доверенность от собственника, если он сам не хочет заниматься этим вопросом, пригласить кадастрового инженера для оформления акта и подать заявление на снятие дома с кадастрового учета и исключения из ЕГРН. 

Вы можете заключить предварительной договор с авансом или задатком (как Вам будет удобнее), после этого надлежащим образом снять дом с учета и спокойно выходить на чистую сделку. 

Здравствуйте, Мария.

Дом связан с землей — ст. 1 Земельного Кодекса (ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства), существует ли он при этом по факту или нет. То, что такая ситуация в принципе есть — вполне возможно, однако Вас должно настораживать, что собственник или его представитель самостоятельно не обращаются с заявлением о снятии дома с кадастрового учета (это делается не сложно).

Не исключено, что либо представитель собственника не имеет соответствующих полномочий на продажу (надо проверить его доверенность, чтобы не потерять деньги), либо юридическая судьба участка и дома не вполне чиста (в этом случае вариантов масса может быть и просчитать их все в принципе не всегда реально).

В интересах продавца провести сделку, поэтому, если сделка чистая, пусть проводят процедуру «очистки» земли от объекта недвижимости на нем, либо объяснят, почему до сих пор этого не сделано, почему так оформлен дом, есть ли регистрация у кого -то в доме, что с наследниками и т.д.  

Здравствуйте, Мария.

Если вы заинтересованы в покупке земельного участка, можете предложить потенциальному продавцу оформить предварительный договор купли-продажи земельного участка, в котором предусмотреть обязанность продавца снять с кадастрового учета жилой дом. Это осуществляется на основании акта обследования, который подготавливается кадастровым инженером согласно  положениям ст.42 «Федерального закона „О государственном кадастре недвижимости“. Удачи!

Добрый вечер Мария.

Для начала необходимо понять, был ли там когда то дом или нет. Если остались остатки фундамента, например, то понятно, что он был, но его просто снесли. Но это мало вероятно, так как тогда продавцы без проблем сняли бы его сами с кадастрового учета  через акт об уничтожении объекта.

Если Вы все же решили покупать такой участок, то я бы в первую очередь проверил, на каком основании и у кого приобретался земельный участок. Если он был приобретен у Администрации путем выкупа, то возможно ранее был договор аренды земли и для того, чтобы выкупить земельный участок арендаторы фиктивно поставили на кадастровый учет несуществующий объект. Если увидите вышеуказанные обстоятельства из документов продавца однозначно откажитесь от покупки, иначе есть шанс, что после того как Вы его купите, Администрация истребует у Вас участок из чужого незаконного владения. Удачи.