Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Банкротство застройщика, право собственности долю в объекте незавершенного строительства, конкурсное производство и торги
Добрый день. У нас сложная ситуация, мнения юристов, которые непосредственно работают над этим вопросом разделились. Далее постараюсь все детально описать. В одном из московских долгостроев есть проблемный корпус, который в настоящее время жилым не является, по документам это «административно - деловой центр со встроенными нежилыми помещениями, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.» Вот такая вот странная формулировка, но тем не менее в дду прописано именно так, и предметом договора является нежилое помещение. По сути это студии - апартаменты площадью порядка 25-30м2. Сам корпус достаточно большой, в нем порядка 2000 таких вот помещений, из них порядка 20% принадлежат (по дду) физическим лицам, а остальные - юридическим, бывшим подрядчикам и структурам, связанными с бывшим руководством застройщика.
Некоторое время назад власти Москвы обещали что переведут данный корпус в жилой, однако этого не произошло. В рамках дела о банкротстве застройщика граждане подали заявления о включении в реестр о передаче жилых помещений, суд первой инстанции включил одного дольщика, что называется «на пробу», однако конкурсный управляющий подал апелляционную жалобу и апелляционная инстанция это решение отменила, далее дольщиками была подана кассация на это решение, однако окружной суд оставил без изменения решение апелляции.
Физические лица обратились в суд общей юрисдикции по месту расположения объекта, с исками о признании права собственности на долю в онс. Большинство таких исков было удовлетворено, в решениях суда сказано так: «признать за фио право собственности на 275/1316471 доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения с усл. номером ... и тд». Также участники долевого строительства сами поставили корпус на кадастровый учет, чтобы зарегистрировать право собственности в росреестре. Эта работа продолжается и в настоящее время, просуживаются право собственности и регистрируются в Росреестре. Вот такая вот предистория.
Мой вопрос больше про торги. Они будут ещё не раньше чем через полгода, положение о торгах не утверждено, оценка имущества не проведена. Управляющий утверждает, что корпус будет выставляться на торги с учетом наших обременений согласно выписке из Росреестра о зарегистрированных правах. Однако доверие к нему самому и к тому что он говорит находится на низком уровне. Может ли быть такое, что в положении о торгах будет ничего не сказано про наши обременения и кредиторы утвердят такое положение? Какие последствия могут быть в таком случае для самого управляющего? Он же по закону обязан указывать все значимые для торгов обстоятельства. Возможно ли будет в таком случае успешно оспорить результаты торгов? Также прошу внести ясность по поводу торгов, посредством ‘публичного предложения’. Считаю это самым опасным. Если до этого дойдёт дело, какие риски для нас? Ведь по закону объект на публичных торгах продаётся без обременений? Это относится только к обременениям таким как залог и ипотека? Или к праву долевой собственности это тоже относится? Может быть ещё какие-то скрытые риски о которых мы даже не догадываемся?
Готов отвечать на уточняющие вопросы и расчитываю получить развёрнутые ответы желательно с примерами и правоприменительной практикой. Спасибо
- 804CCF6C-D573-4BCF-A57C-3D3CBA5188A9.jpeg
Здравствуйте, Никита.
Так как уже были признаны доли в праве собственности и они зарегистрированы в Росреестре, то полагаю на торгах смогут продать только те доли, которые не принадлежат собственникам.
И доля в праве — это не обременение, а полноценное право собственности. И после торгов с ним ничего не станет — как оно было в Росреестре, так и останется.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 — 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 41 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Это в п.12:
http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/24313.html
В Определении ВС от 2016 г. говорится, что"… наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.…
пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя.
Таким образом, указанным факт обременения может быть, но обременение после продажи будет снято.
Добрый день,
У Вас сам объект незавершенного строительства зарегистрирован в росреестре?
Положения о снятии обременений относятся только к обременениям. Право собственности же обременением не является. И оно может быть оспорено тоько в судебном порядке.
В Вашем случае будут продавать оставшиеся доли, например, как здесь: