Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Существуют ли основания для неуплаты аренды за арендуемый земельный участок находящийся в муниципальной собственности?
Добрый день!
Наша компания в 2015 году заключила долгосрочный договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в одном из городских округов Московской области. Разрешённое использование участка – для строительства и эксплуатации многофункционального административно-торгового комплекса.
В начале этого года при подготовке исходно-разрешительной документации для строительства мы обнаружили, что в тексте договора аренды была допущена опечатка – ошибочно указано, что земельный участок был предоставлен нам без права капитального строительства. Мы обратились в Администрацию с просьбой исправить ошибку и подписать соответствующее доп. соглашение к договору аренды. Но мы получили из Администрации отказ, который был обоснован тем, что мы сами добровольно подписали договор аренды в такой редакции, нас никто к заключению такого договора не понуждал.
Нам ничего не оставалось как обратиться в Арбитражный суд. Суд признал, что земельный участок действительно должен был быть предоставлен нам для строительства именно капитального строения, решение Администрации об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды было незаконным. Суд обязал Администрацию исправить ошибку в договоре, подготовив соответствующее доп. соглашение к договору аренды. Администрация не согласилась с решением Арбитражного суда и направила апелляционную жалобу. Но Апелляционный суд постановил решение Арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации без удовлетворения.
В августе этого года мы получили в Министерстве Строительного Комплекса Московской области Разрешение на строительство объекта капитального строительства. Но до сих пор строительство так и не начали, т.к. до того момента, как мы получим исправленный договор аренды, строительство капитального здания могло быть признанно незаконным.
Но и теперь, после всех судебных решений, Администрация всё равно не торопится подписывать с нами доп. соглашение. Они запустили наш вопрос по большому бюрократическому кругу и когда мы получим доп. соглашение совершенно непонятно…
Мы устали бороться с чиновничьем произволом и бюрократией и приняли решили ничего не строить и ОТКАЗАТЬСЯ ОТ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. Но согласно договору аренды мы имеем право добровольно отказаться от аренды участка, уведомив об этом Администрацию за 3 месяца. Таким образом, если мы сейчас направим уведомление об отказе от аренды, мы обязаны будем заплатить арендную плату за 4-ый квартал текущего года, кот. мы пока ещё не заплатили, и почти весь 1-ый квартал 2019 года. А это около 2 млн. рублей. (Аренда участка стоит более 4 млн. рублей в год!)
Если бы мы решили строить, то мы бы попытались через суд добиться возможности неуплаты нами арендной платы Администрации за период с даты получения нами Разрешения на строительство до момента, когда Администрация исправит договор аренды. Т.к. своими незаконными действиями (бездействием) Администрация фактически препятствовала нам в использовании участка по своему назначению.
Но если мы сейчас сами откажемся от аренды участка, есть ли у нас какие-то законные основания в нынешней ситуации для того, чтобы не заплатить арендную плату, которую нам насчитает Администрация?
Спасибо!
Аркадий
Здравствуйте
вариантов тут мало- и только через суд
гк
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
дело в том что придется доказывать именно что они чинят вам препятствия а не просто документ проходит всю бюрократическую процедуру — ведь пока решение вступит в силу законно, пока будет по регламенты подготовлен допник, подписан и т.д.
Тут придется доказывать именно что решение суда в силу вступило и не исполняется администрацией, умышленно.
Это еще 1 суд и он будет дольше чем эти 3 месяца скорее всего- но если выиграете — можно в общем то просить аренд плату не платить за вот это время волокиты.
Здравствуйте, Аркадий.
Полагаю, что да, у Вас есть возможность доказать, что платить арендную плату Вы не должны.
Так как арендодатель не совершил необходимых действий, направленных на правильное заключение договора, необходимого для использования участка в полном объёме, то арендная плата за период незаконного поведения (а теперь уже и бездействия) арендодателя не подлежит взысканию. То есть до момента заключения допсоглашения.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Так как арендодатель ведёт себя недобросовестно (начиная с неверного заключения договора и продолжая не заключать доп соглашение), то в соответствии с п. 4. ст. 10 ГК РФ суд может отказать ему в его требованиях уплатить арендную плату.
2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Другой вариант — это потребовать расторгнуть договор.
Статья 620 ГК РФ Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
Также можно ссылаться и на ст. 307 ГК РФ:
Статья 307 ГК РФ Понятие обязательства
3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
То есть всё также ссылаясь на недобросовестность, а также:
Статья 1 ГК РФ Основные начала гражданского законодательства
4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
А у Вас как раз и получается, что если заплатите им арендную плату, то они получать выгоду из своего незаконного поведения, при том незаконность подтверждена судебным решением.
Да, чтобы дать более точный ответ, нужно изучить в обязательном порядке и договор и судебные решения. Последние при том будут иметь преюдициальный характер — то есть установленные в них обстоятельства в новом споре между теми же сторонами не подлежат доказыванию.
Статья 69 АПК РФ Основания освобождения от доказывания
2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
И это тоже можно использовать.
Уважаемый Аркадий! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
понимаете, что изменение, что расторжение договора (до истечение срока его действия) может быть или по соглашению сторон или по решению суда (см. ст.ст.45-453, 619,620 ГК РФ).
Иного нет. По уму надо вникать во все Ваши документы. Далее уже выражать то или иное мнение.
А так что-то советовать сложно.
Если в чем либо еще нарушения со стороны Арендодателя?
Уважаемый Аркадий! В дополнение: а с Вашей стороны каких-либо улучшений в арендуемое имущество не было? И что по этому в договоре аренды?
В силу ст.623 ГК РФ
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Можно «сыграть» и на этом (но опять что в договоре аренды).
Аркадий, здравствуйте. Согласно ст.612 ГК РФ
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
То есть Вы вправе потребовать досрочного расторжения договоров и взыскания убытков. Вообще-то, учитывая тот факт, что судом признаны незаконными действия Администрации, Вы вправе взыскать и ранее уплаченные арендные платежи, которые перечислены Вами с момента, когда Ваше требование должно было быть удовлетворено Администрацией (ст.15 ГК РФ). У меня есть практика взыскания убытков в виде уплаченной арендной платы (в случае, когда судом признан незаконным отказ Администрации в предоставлении земельного участка в собственность).
Также к Вашему случаю могут быть применены положения ст.405 ГК РФ:
1. Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.
2. Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.
То есть в Вашем случае надо взыскивать именно убытки. Может быть сложность с взысканием убытков в случае неуплаты арендной платы, хотя из определения убытков следует, что это, в том числе расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Но очень многое зависит от судьи. В моём случае, например, судья требовала доказательства несения убытков — уплаты арендных платежей. Пришлось арендную плату оплатить, а потом взыскивать обратно.
Аркадий, здравствуйте!
В Вашем случае совершенно правомерно применить положения статьи 612 ГК РФ. В Вашем случае либо требовать соразмерного уменьшения цены арендной платы вплоть до нуля из-за полной невозможности использования земельного участка по назначению, либо требовать расторжения договора.
Начните с направления уведомления арендатору, что он своим бездействием и уклонением от исполнения решения суда, вступившего в законную силу препятствует Вам в надлежащем использовании арендуемого имущества. дальше как решите: либо требуйте уменьшения аренды, либо расторжения договора в порядке ст. 620 ГК РФ.
Относительно того, что они устроили бюрократию с исполнением решения суда: правильно ли я понимаю, что в решении указано «обязать заключить......». Если есть ключевое слово «обязать» — берите в суде исполнительный лист и относите судебным приставам. Дальше требуйте от судебных приставов привлечения виновных лиц к уголовной и административной ответственности за неисполнение решения суда в порядке ст. 113 Закона об исполнительном производстве.
Добрый вечер, Аркадий.
Для полного ответа на Ваш вопрос необходимо смотреть договор аренды, решения судов (Вы можете указать номера дел, в картотеке найти их можно).
Уточните: вы заключили договор аренды через торги или без торгов?
Аркадий, выскажу свою точку зрения на вашу очень не простую проблему, на самом деле.
В отличии от мнений уважаемых коллег, в ответах которых присутствует высокая доля оптимизма относительно взыскания убытков, а также расторжения договора по причине сдачи в аренду имущества, имеющего недостатки (по ст. 612 ГК РФ), мое мнение несколько иное (опять же, ввиду отсутствия договора и судебных актов): считаю, что оснований для расторжения договора по п. 1 ст. 612 ГК РФ нет, поскольку, во-первых, участок был предоставлен арендодателем, во-вторых, сам по себе земельный участок не имеет недостатков, дело не в нем, а в технической ошибке в договоре (а может и не чисто технической, мы не знаем истинную волю арендодателя).
Также следует отметить и такой момент, на который может сослаться арендодатель (и он будет формально прав): вы получили решение суда, которое вступило в законную силу, а исполнительный лист не предъявили судебным приставам на исполнение. Поэтому в администрации вам возразят: вы не предприняли предусмотренной законом возможности направить лист на принудительное исполнение. Хотя по таким категориям дел ответчики, как правило, добровольно исполняют решения судов, обязывающих осуществить какие-либо действия (даже трудно представить, как судебные приставы принудительно исполняют подобные решения судов). Но формально вы могли и можете предъявить лист на принудительное исполнение в течение 3 лет со дня вступления в силу решения суда (ст. 21 Закона об исполнительном производстве).
При не исполнении решения суда предусмотрен исполнительский сбор. При этом для администрации исключения нет, а вот последствия при уплате такого сбора для государственного органа негативные.
Статья 112. Исполнительский сбор
1. Исполнительский сбор является денежным взысканием, налагаемым на должника в случае неисполнения им исполнительного документа в срок, установленный для добровольного исполнения исполнительного документа, а также в случае неисполнения им исполнительного документа, подлежащего немедленному исполнению, в течение суток с момента получения копии постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства. Исполнительский сбор зачисляется в федеральный бюджет.
Еще одна догадка, касаемая не исполнения решения суда (путем не подписания дополнительного соглашения) — ответчик (администрация) намерен подавать кассационную жалобу. Отсюда вопрос: когда решение суда вступило в законную силу?
А теперь выскажу мнение относительно одностороннего отказа арендатора (вас) от договора: не нужно направлять уведомление об отказе от договора, иначе будут негативные последствия. Как я уже отвечала ранее, даже расторгнуть договор в судебном порядке будет не просто, поскольку имущество (участок) не имеет недостатков, и этот участок предоставлен в пользование. Этими доводами и руководствуется администрация.
Варианты решения проблемы есть, но для правильного ответа, который вам может реально помочь, нужно смотреть документы. Вы можете их выложить. Иначе консультация не имеет смысла, учитывая реальную трудность ситуации.
Добрый день, Аркадий.
Несмотря на то, что вопрос уже закрыт, выскажу еще раз свое мнение. Считаю, что несмотря на то, что администрация не подписывает дополнительное соглашение, тем самым не исполняя решение суда, возможно строить объект капитального строительства, не боясь, что он будет снесен в будущем.
Решение суда, вступившее в законную силу, и имеющийся договор являются основанием для строительства объекта.
В противном случае пропадает весь смысл договора аренды, по которому уже были уплачены арендные платежи, а учитывая, что договор заключен в 2015 году, то сумма этих платежей не маленькая.
Если расторгать договор в судебном порядке, то есть сомнения в том, что иск будет удовлетворен, поскольку есть решение суда о признании незаконным бездействия администрации. Как я ранее отвечала, оснований для применения ст. 612 ГК РФ нет, поскольку земельный участок не имеет недостатков. Оснований для расторжения договора по ст. 620 ГК РФ также нет (по крайней мере они очень сомнительные, тем более есть вышеуказанное решение суда, принятое в ваших интересах).
Если отказываться от договора во внесудебном порядке, то опять пропадает смысл в договоре аренды, учитывая ранее уплаченную арендную плату. Да и при отказе от договора уже не взыскать убытки по ст. 15 ГК РФ.
Таким образом, вариантов, собственно, два:
1) строить объект, поскольку есть решение суда (оптимальный вариант);
2) расторгать договор в судебном порядке, одновременно заявляя требование о взыскании убытков (но при этом ранее уплаченную арендную плату будет не взыскать);
3) вариант с односторонним расторжением не рассматриваю.
С уважением,
Екатерина Довгопол.
Формально конечно нужно подать претензию к ним (тут надо еще ваш договор посмотреть на счет сроков рассмотрения претензии) и потом уже обращать в суд.
Как правило, такие договоры всегда предусматривают досудебный порядок.
Что касается убытков как указывают коллеги- тут есть момент как раз по ст 612 гк
у вас он о них знал, но разрешение на строительство- вам выдали. Это тоже надо учитывать — то есть получается недостатки эти были устранены и вами и судом- который как раз и решил что доп соглашение надо подписать.
А вот потом уже начинается момент указанный выше- ст 620 — на счет препятствий с их стороны.