Правила приемки квартиры в новостройке, права участника ДДУ на устранение недостатков

Мария, здравствуйте!

Согласно ч.5 ст. 8 Фз-214 Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Т.е. Вы имеете право потребовать составить акт о недостатках. 

1) Какие документы Застройщик обязан предъявить для обоснования увеличения площади?

Обычно в ДДУ пишут по результатам замеров БТИ, т.е. фактически должен быть технический план.  Можно конечно привлечь специалиста и самостоятельно замерить. 

2) Какие из перечисленных недостатков являются «существенными», позволяющими без последствий для участника ДДУ не подписывать акт?

Существенные недостатки это недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. В законе нет четкого перечня таких недостатков.  Можно выделить общие к примеру: отсутствие коммуникаций,  остекления, лифтов,  и т.д. 

Как я понимаю, что все указанное не является существенным недостатков в использовании квартиры. 

3) Можно ли в список недостатков включать те, что относятся к общей территории, если в договоре сказано: «Объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение — квартира и общее имущество Здания, входящее в состав Здания»?

Да, можно. 

4) В каких случаях Застройщик может подписать акт в одностороннем порядке?

В случаях указанных в ДДУ, а также в случае указанном в п.6 ст. 8 ФЗ -214. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). 

http://www.consultant.ru/docum...

Т.е. если дольщик уклоняется от подписи акта приема-передачи, то Застройщик может составить его в одностороннем порядке. 

5) Обязан ли Застройщик подписывать акт с замечаниями непосредственно на приемке и, если нет, как правильно оформить замечания?

Фактически обязан на месте, но чаще всего это не происходит.  В самом акте пишите все замечания, копируете его для себя, а также можете написать, что листы с замечаниями прилагаются к акту. 

6) Имеет ли участник ДДУ права на получение неустойки, если осмотр квартиры был произведен до 1 декабря, а недочеты устранены позднее? 

Здесь право возникнет в случае, если объект не был передан в срок. Т.е. не в момент фактического осмотра, а момент юридического получения Объекта, т.е. подпись акта без существенных замечаний или составление одностороннего акта Застройщиком в указанном выше случае. 

7) Как правильно оформить акт, чтобы Застройщик не ушел от ответственности по устранению недостатков, при этом не создать проблем для регистрации собственности.

Вы можете написать, что принимаете объект, но требуете устранить недочеты.  От ответственности Застройщик и так не уйдет, поскольку можно жаловаться на него в Роспотребнадзор, в административный орган по надзору за долевым строительством, в том числе и обращаться в суд. 

Здравствуйте, Мария!

1) Какие документы Застройщик обязан предъявить для обоснования увеличения площади?

Маша

Законом данные нюансы не регулируются, они должны быть указаны в вашем ДДУ. Если там нет таких положений, то в подтверждении размера площади нужно требовать технический паспорт на квартиру. Можете самостоятельно провести обмер с привлечением БТИ или иной организации.

2) Какие из перечисленных недостатков являются «существенными», позволяющими без последствий для участника ДДУ не подписывать акт?

Маша

По результатам визитов первых участников ДДУ на объекте выявленно большое количество недоделолок, нарушений проектной документации, других недостатков, а именно — места общего пользования недоделаны и не соответствуют проекту (удешевили материалы — вместо плики на стенах покраска, не закончено устройство подвесного потолка), незакончено благоустройство территории (не уложена полностью тротуарная плитка), отсутствует детская площадка (в проекте была), лифты работают с перебоями, в квартире не подключен свет, вместо чугунных труб установлены пластиковые, входные двери и стеклопакеты имеют повреждения. На исправление недостатков непосредственно в квартире Застройщик берет срок в 20-45 дней, что выходит за рамки даты по передачи квартиры. По общей территории не озвучивают никакие сроки.

Маша

Согласно ст.8 214-ФЗ 5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.7 214-ФЗ 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

То есть, если выявлены любые недостатки, если качество объекта не соответствует договору и требованиям технических регламентов. 

3) Можно ли в список недостатков включать те, что относятся к общей территории, если в договоре сказано: «Объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение — квартира и общее имущество Здания, входящее в состав Здания»?

Маша

Можно отдельной претензией требовать устранить недостатки в порядке ст.7 214-ФЗ, поскольку по договору вы приобретаете объект, но доля в праве на общее имущество не может быть предметом договора долевого участия. К тому же, наличие данных недостатков прямо не влияет на возможность принятия вашего объекта, и не ухудшает его качество.

4) В каких случаях Застройщик может подписать акт в одностороннем порядке?

Маша

Согласно ст.8 214-ФЗ 6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи)застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

То есть, если по истечении 2х месяцев с даты приемки, вы не подпишите акт, то застройщик передаст вам объект в одностороннем порядке.

5) Обязан ли Застройщик подписывать акт с замечаниями непосредственно на приемке и, если нет, как правильно оформить замечания?

Маша

Нет, не обязан. Застройщик обязан действовать согласно договору. На практике предварительно подписывается акт осмотра, в нем и указывают о наличии недостатков и недоделках. Акт приема-передачи уже подписывается руководителем застройщика и вами.

Вы можете составить свой акт осмотра, произвести фотографирование недостатков, затем после приемки направить копию этого акта вместе с претензией застройщику.

6) Имеет ли участник ДДУ права на получение неустойки, если осмотр квартиры был произведен до 1 декабря, а недочеты устранены позднее?

Маша

Вы имеете ввиду неустойку за просрочку сдачи объекта? 

Она начисляется с даты передачи квартиры по договору. Если срок будет просрочен, то имеете право на неустойку в порядке ст.6 214-ФЗ.

7) Как правильно оформить акт, чтобы Застройщик не ушел от ответственности по устранению недостатков, при этом не создать проблем для регистрации собственности

Маша

Составляйте сначала документ (акт) о недостатках. Все равно, если будут проблемы с принятием с вашей стороны, скорее всего, застройщик составит односторонний акт. Но его можно будет оспорить в судебном порядке.

Желаю удачи!