Как заключить договор купли-продажи недвижимости с организацией?

Здравствуйте

Схема уже сомнительная изначально.

Дело тут не в том что нужно погасить их долг, а именно в самом нагромождении договоров.

Вам нужен простой и понятный договор купли продажи если имущество в их собственности — вы платите деньги и получаете объект.

Если же брать их схему то получиться что вы купили 

При этом предлагают отдельно заключить договор перевода долга, по которому я покупаю их долг перед другой организацией, куда и нужно внести оплату.

Станислав

именно долг, а не недвижимость- и передадут ли ее вам потом большой вопрос. И по какому договору они будут ее передавать- тоже вопрос.

гк

Статья 391. Условие и форма перевода долга
1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.
2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

— какие у меня могут возникнуть риски с такой схемой?

— пропустит ли Росреестр такой договор на регистрации?

Станислав

отдать недвижимость в счет долга- это возможно, вопрос только правда ли их организация вам отдаст эту недвижимость. А то так и повиснет этот долг перед вами.

Надежнее как раз договор купли продажи- а со своими долгами они пускай разбираются сами.

— достаточно ли будет указать в договоре, что оплата по договору произведена в пользу третьего лица по согласованию с продавцом?

— не посчитает ли Росреестр, что фактически оплата по договору не произведена?

— возможно ли как-то выйти из этой ситуации, чтобы соблюсти интересы всех сторон?

Станислав

Делать договор купли продажи с продавцом, именно собственником.

Все остальное это не ваши задачи и проблемы на самом деле.

Я еще пойму получить имущество через договор цессии- уступки права требования, но никак не в таком виде как щас. В общем все их документы надо смотреть, пока что мне кажется вы просто недвижимость можете не получить.

Уважаемый Станислав! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

действительно, а зачем все так сложно?

Понимаете здесь не только ГК РФ, но и федеральный закон от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (если там у Вас ООО).

Если та или иная сделка с заинтересованностью или является крупной для ООО, то обязательно согласие всех участников ООО (см. ст.ст.45,46 Закона №14-ФЗ, плюс смотрим Уставы ООО)

По уму, конечно, надо просто все видеть.

Но то, что уж очень усложнено (может там арест счетов у собственника или иное) — это факт.

Здравствуйте, Станислав.

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя… недвижимое имущество

Кодекс не устанавливает правил в отношении того, каким образом будут происходить расчет.

В том, что Вам предлагает потенциальный продавец, пока даже нет схемы. Риск в том, что Вы можете выкупить чужой долг, но не получить помещение. Росреестр пропустит любой договор, если он будет содержать ключевые моменты, но в детали он вникать не будет (в конечном итоге может получиться, что придется обращаться в суд и вины в том Росреестра не будет). Формулировки «по согласованию с продавцом» Росреестр, наверняка, не устроят, ему нужна конкретика: такое-то помещение передается в собственность на таких-то условиях.

Добрый день,

Теоретически стороны сами конструируют условия договоров (в рамках закона) и поэтому такого рода условия вполне могут бвть в договоре и росреестр их пропустит, если Вы предоставите доказательства оплаты третьему лицу.

Вопрос в данном случае не в схеме, а в причине, почему она применяется. Например в случае банкротства такая сделка наверняка будет обжалована конкурсным управляющим и имущество Вы потеряете. Необходимо проверить продавца на наличие задолженности. Очевидно, что продавец не желает, чтобы деньги попадали в его распоряжение по каким то причинам.

Что то более конкретное можно посоветовать только изучив весь комплект документов, и финансовое положение продавца.

Здравствуйте, Станислав!

возможно ли как-то выйти из этой ситуации, чтобы соблюсти интересы всех сторон?

Станислав

Можно, если в договоре купли продажи установить, что в счет оплаты по договору купли продажи засчитывается исполнение обязательства третьим лицом, то есть Вами, путем погашения долга на основании ст. 313 ГК РФ, в таком случае и долг перед другой организацией оплачивается, и на Вас никаких долгов не будет. Только нужно грамотно осуществить перевод денег, например через банковскую ячейку, после регистрации на Вас права собственности на недвижимость.

Статья 313. Исполнение обязательства третьим лицом

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
......5. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Добрый день! Как понятно из этой схемы организация должна третьиму лицу денежные средства и в случае покупки их долга вы останетесь должны третьиму лицу, но вы сними рассчитываетесь денежными средствами, а взамен вам собственник отдает недвижимость.Сомнение здесь вызывает формулировка перевода оплаты за квартиру в счет погашения уже на тот момент получится вашего долга. Вам либо прописывать надо эту формулировку в договоре купли продаже с собственником, либо не заключать тогда договор покупки долга.