Неуплата нанимателем аренды квартиры

Здравствуйте Алла.

 Наниматель оплатил первые два месяца и внес страховой депозит.

Т.е. в обеспечение исполнения принятых на себя обязательств и была внесена данная сумма, а в настоящее время наниматель их отказывается выполнять, что в частности подтверждается тем, что

 В октябре наниматель стал отказываться платить за электроэнергию и воду, ссылаясь на слишком высокие тарифы.

На данном основании на мой взгляд Вы вправе оставить депозит себе, более того использовать его как раз для целей связанных с погашением задолженности по оплате коммунальных услуг образованной  по вине нанимателя.

Здравствуйте.  

Как быть с депозитом, возможно ли его не возвращать?

Алла

нужно смотреть условия Вашего договора с нанимателем.

В ином случае, наниматель предлагает продлить свое пребывание на еще один месяц, до декабря (все еще без оплаты воды и света, и без оплаты аренды квартиры) за счет депозита. Как быть в данной ситуации?

Алла

опять же надо смотреть договор, в каком случае надо возвращать депозит. Пока что мне думается, что Вы вправе не возвращать, но надо видеть договор

Чем грозит их временная регистрация в моей квартире, стоит ли ее аннулировать?

Алла

пока что ничем, если честно. Можете их снимать. Согласно Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 N 713

При досрочном убытии гражданина из жилого помещения, не являющегося его местом жительства, этот гражданин либо лицо, предоставившее ему жилое помещение для временного проживания, обращается с заявлением в произвольной форме о снятии его с регистрационного учета по месту пребывания с указанием даты убытия (если такая дата известна) либо направляет заявление почтовым отправлением или через Единый портал в орган регистрационного учета, который производил регистрацию по месту пребывания этого гражданина.

Здравствуйте, Алла! Согласно п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В октябре наниматель стал отказываться платить за электроэнергию и воду, ссылаясь на слишком высокие тарифы. Оплата так и не поступила за воду и свет так и не поступила. 

Следует полагать, что в договоре с данным нанимателем прямо установлена обязанность последнего оплачивать потребляемый объем электрической энергии и воды, которую наниматель не выполняет, нарушая условия договора и закон.

Наниматель… и внес страховой депозит.

Несмотря на то, что понятие «страховой депозит» в гражданском законодательство  отсутствует, тем не менее оно часто применяется на практике и имеет вполне устоявшееся значение. Обычно в договорах найма жилого помещения указывают, что страховой депозит направлен на возмещение причиненного ущерба имуществу, находящегося в жилом помещении, если такой случай происходит. В определенных случаях стороны могут также договориться о том, что страховой депозит может быть направлен и на погашение задолженности по коммунальным платежам, возникшей по вине нанимателя. 

Как видим, на практике страховой депозит можно рассматривать в качестве обеспечительного платежа, и поэтому по аналогии можно (исходя из условий договора) применять положения ст.381.1 ГК РФ:

ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж
 
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В том случае, если условиями договора предусмотрено, что сумма страхового депозита (части) удерживается наймодателем при возникновении задолженности по коммунальный платежам по вине нанимателя, то здесь все предельно просто — Вы вправе не возвращать часть суммы страхового депозита соразмерно сумме задолженности по коммунальным платежам.

Если же в договоре прямо прописано, что страховой депозит направлен исключительно на возмещение причиненного ущерба имуществу виновными действиями нанимателя, то получается, если прямо следовать букве закона, из страхового депозита нельзя удержать суммы задолженности по коммунальным платежам, поскольку в данном случае страховой депозит преследует несколько иную цель.

В то же время, необходимо заметить, что гражданским законодательством введены такие понятия, как удержание вещи должника (удовлетворение требований кредитора за счет удерживаемой вещи должника) — ст.359-360 ГК РФ, а также прекращение обязательства зачетом (зачетом встречного однородного требования) — ст. 410 ГК РФ. И поэтому, если исходить из духа закона (а не просто буквы закона), то удержание из суммы страхового депозита суммы задолженности нанимателя квартиры по коммунальным платежам вполне укладывается в рамки закона. Как видим, нарушение нанимателем своих обязанностей по договору очевидно, следовательно Вы вправе зачесть Ваши взаимные обязанности из той суммы денежных средств, которые внес в депозит наниматель (ведь, возможно, в дальнейшем, в судебном порядке, взыскать с такого нерадивого нанимателя задолженность по коммунальным платежам будет затруднительно).

Также нужно обратить внимание на то, что наниматель может расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). Просто взять и отказаться оплачивать и проживать в квартире наниматель по закону не имеет права, в противном случае с такого недобросовестного нанимателя Вы сможете взыскать возникшие у Вас убытки.

В ином случае, наниматель предлагает продлить свое пребывание на еще один месяц, до декабря (все еще без оплаты воды и света, и без оплаты аренды квартиры) за счет депозита

Такого права у него нет.

Чем грозит их временная регистрация в моей квартире, стоит ли ее аннулировать?

В том случае, если договор найма жилого помещения будет расторгнут (по Вашей инициативе или по требованию нанимателя), то основания для досрочного снятия с регистрационного учета будут, поскольку наниматель утрачивает право проживания в квартире.