Была продана квартира, так же было получено согласие супруги на продажу данного объекта. Но теперь с супругой покупатель заключил договор дкп на выкуп данной квартиры.
Вопрос
Можно ли расторгнуть договор дкп между мной и первоначальным покупателем как притворную сделку
Добрый день
Поясните подробнее — вы квартиру продали? Деньги за нее получили? Зарегистрировали переход права собственности к покупателю?
С супругой покупатель заключил аналогичный договор или как? Или она у него обратно выкупает квартиру?
Прошу дать более подробное описание ситуации, поскольку ничего не понятно
Добрый день. Не совсем понимаю в чем здесь признак притворности сделки? В соответствии с
ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
У Вас разве идет речь о прикрытии иной сделки?.. По большому счету покупатель, как собственник вправе распорядиться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе и продать, в том числе в супруге первоначального продавца. С уважением Евгений Беляев
на самом деле это замаскированная сделка по залогу
Вот здесь бы хотелось поподробнее услышать
типа он ее у меня купил, а продает моей жене, а я выплачиваю.
я хочу расторгнуть договор
Евгений
Здравствуйте. Дело в том, что невозможно расторгнуть договор только по причине того, что у кого-то есть такое желание. Вы говорите о притворности. Но это основание для признания сделки недействительной предполагает, что данной сделкой прикрывается какая-то другая (ст. 170 ГК РФ). Какая же сделка прикрывается в таком случае по Вашему мнению?
И какими доказательствами (в с соответствии со ст. 56 ГПК РФ) Вы можете доказать данный факт? Ведь если Вы не докажете притворность, то Вам в иске будет отказано.
Вы говорите о залоге. Но точно также, исходя из положений ст. 56 ГПК РФ Вам придется доказывать это обстоятельство. Суд не может вторгаться в мотивы, побудившие стороны заключить такие сделки и на этом основании применить последствия недействительности.
есть нотариальная доверенность на залог данной квартиры
а потом там все переиграли и обманули
супруга то же давала первое разрешение только на залог
Наличие доверенности вовсе не означает, что он должен был состояться. То есть доверенность условно говор могла и не «сыграть». Стороны просто передоговорились и решили оформить сделки по другому.
Вы просто поймите, что мы рассматриваем вопрос Ваш с критической стороны, т.е. так, как это будет делать суд в случае, если дело будет рассматриваться в нем.
Здравствуйте, Евгений.
на самом деле это замаскированная сделка по залогу
Да, такая схема существуют — её называют обеспечительная купля-продажа, и она довольна распространена, но больше, конечно, в бизнесе. А в отношении с гражданами такой схемой иногда пользуются мошенники (хотя не обязательно)
Предположу, что Вы брали деньги в заём у «покупателя».
В судебной практике единого подхода к этой ситуации нет. Шансов доказать притворность — 50/50.
Вот, например, дело, где суд удовлетворил требование. признав сделку притворной:
Определение ВС РФ от 30 июля 2013 г. № 18-КГ13-72
Ответчики обратились со встречными исковыми требованиями о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительной сделки, указав, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой. Ответчики не намеревались отчуждать принадлежащую им на праве собственности квартиру, передача квартиры совершена не была, коммунальные платежи с момента заключения договора купли-продажи по-прежнему производятся ответчиками. Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи, Четвериков А.С., Четверикова О.А. не получали.
Вместо этого Четвериков А.С. получил в виде займа <...> руб. Договор купли-продажи квартиры был оформлен в обеспечение возврата займа и прикрывал договор залога. Для случая возврата займа был заключен предварительный договор купли-продажи этой же квартиры, в котором Дейнека С.Н. выступал продавцом, а Четвериков А.С. — покупателем, покупная сумма была указана с учетом процентов по договору займа.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда пришла к выводу, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.
Вот также решение в Вашу пользу:
Суд первой инстанции установил все обстоятельства, на которые ссылалась истица в обоснование своих исковых требований, однако в нарушение ст. 198 ГПК РФ сделал противоположные выводы только на том основании, что стороны документарно оформили договор купли-продажи — квартиры, а не договор залога квартиры, и, что на основании этого договора за ЗАО «Фирма „Поларис“ было зарегистрировано право собственности. Тогда как истица оспаривала указанные сделки именно на том основании, что намерения продавать квартиру она не имела, под видом купли-продажи фактически имел место договор залога, о чем и свидетельствовали установленные судом обстоятельства. Кроме того, суд вправе был учесть, что в отношении других граждан, (как видно из приобщенных к надзорной жалобе М. копий судебных постановлений: — решение Тверского районного суда г. Москвы от 31.03.1999 г. и Кунцевского районного суда г. Москвы от 08.08.2001 г.) аналогичные сделки признаны недействительными в силу их фиктивности.
Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2007 N 5-В07-166
Алексей, автор вопроса не подтвердил договор займа. Об этом я его спрашивал
Здравствуйте!
По поводу Вашей проблемы есть судебная практика
Определение № 33-7284/2014 от 19 августа 2014 г. по делу № 33-7284/2014
Приморский краевой суд (Приморский край)
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Трембальчук ФИО17 к Якименко ФИО18, Головко ФИО19, Чумилину ФИО20 о признании договора купли- продажи притворной сделкой, признании безденежной расписки, применении последствий недействительности притворной сделки купли- продажи жилого дома, истребовании из незаконного владения жилого дома
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент заключения договора) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной Трембальчук Л.Ф. она получила от Якименко А.Ю. денежные средства в сумме… рублей в счет проданного жилого дома по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, в суде первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что денежные средства были получены Головко B.C. в качестве займа.
Судом также установлено, что домовладение № №, по <адрес> осталось во владении, пользовании истицы, которая продолжает осуществлять полномочия собственника жилого помещения, фактической передачи имущества Якименко А.Ю. не произошло. В квартире продолжали проживать и состоять на регистрационном учете ее дочери и внуки. Трембальчук Л.Ф., истец несла бремя содержания жилого помещения. Фактическая передача объекта недвижимости, освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истице, передача ключей от жилого дома не производилась.
О притворности сделки свидетельствует также указание в договоре купли-продажи стоимости недвижимого имущества значительно ниже реальной рыночной стоимости.Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что целью сделки являлась не купля-продажа домовладения, а предоставление денежных средств под залог недвижимого имущества.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец не доказала, что при заключении договора купли-продажи с Якименко А.Ю. они имели в действительности какие-либо иные обязательства, судебная коллегия признает необоснованной, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что Трембальчук Л.Ф. воли на совершения сделки купли-продажи не имела, а заключенная сделка прикрывала собой договор залога.
полный текст на http://sudact.ru/regular/doc/R...
также будет полезно ознакомиться со статьёй
Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице
извлечение из статьи
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».
И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
полный текст на
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/#ixzz5UBT94J8E
с супругой заключен предварительный договор купли продажи
по нему она выкупает эту квартиру
мы не в разводе
Выкупает у кого, у продавца, которому вы прежде продали квартиру?