Здравствуйте, Дмитрий!
Насколько ДС №1 усиливает (или ослабляет) позицию по ст. 451 ГК РФ? Есть ли судебная практика по аналогичным делам о реструктуризации?
Можно ли считать, что согласие застройщика на ДС №1 фактически подтверждает признание им существенного изменения обстоятельств?
Какие доказательства финансовых трудностей суд сочтет достаточными ?
Наличие дополнительного соглашения № 1 само по себе не делает позицию по ст. 451 ГК РФ сильной.
Скорее, суд может оценить его нейтрально либо даже неоднозначно: с одной стороны, Вы действительно своевременно сообщили застройщику о финансовых трудностях и попытались сохранить договор; с другой — после подписания ДС № 1 Вы фактически подтвердили готовность продолжать исполнение договора уже на новых условиях.
Поэтому суд очень вряд ли посчитает это основанием для признания застройщиком существенного изменения обстоятельств.
Согласие застройщика на перенос сроков платежей не означает юридического признания им оснований для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ.
Это всего лишь — уступка Вам, попытка сохранить сделку, но не как признание того, что обстоятельства изменились настолько существенно, что договор должен быть прекращен.
Тем более застройщик уже письменно отказал и сослался на ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, то есть занял позицию, что специальных оснований для расторжения ДДУ по инициативе участника нет.
Ссылка на НПА
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ec477af1fa0c9ca283f1c6b7e9262650fdc94940/
Для расторжения договора по п. 2 ст. 451 ГК РФ нужно доказать совокупность четырех условий:
- стороны при заключении договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение вызвано причинами, которые Вы не могли преодолеть при разумной осмотрительности;
- исполнение договора без изменения условий настолько нарушает баланс интересов, что Вы в значительной степени лишаетесь того, на что рассчитывали;
- из договора или обычаев не следует, что риск таких обстоятельств несете именно Вы.
На практике «личные» финансовые трудности, снижение дохода, потеря работы, рост расходов, ухудшение предпринимательской деятельности суды чаще относят к обычному имущественному риску стороны договора.
Особенно по ДДУ с рассрочкой, где обязанность платить установлена прямо, а риск отсутствия денег у участника не перекладывается на застройщика.
Поэтому перспективы иска именно по ст. 451 ГК РФ — так себе..
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/60585aaf3ec9b9a385118b4dbdb6f45bf26fd524/
При этом суд будет смотреть и на цену договора, уже внесенную сумму, оставшийся размер обязательств, Ваше имущественное положение на дату заключения ДДУ, характер объекта — нежилое помещение, а не единственное жилье.
Нежилой объект обычно воспринимается судами как инвестиционная или коммерческая покупка, что дополнительно повышает риск отказа.
По ст. 9 Закона № 214-ФЗ участник вправе отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, например, при просрочке передачи объекта более чем на два месяца, существенных нарушениях качества, существенном изменении проектной документации, прекращении или приостановлении строительства и других прямо предусмотренных законом или договором случаях.
Из Вашего описания таких оснований пока не видно. Поэтому отказ застройщика формально ожидаем.
Деньги находятся на счете эскроу в ПАО «Сбербанк», поэтому до раскрытия эскроу они не поступили застройщику в свободное распоряжение.
При расторжении ДДУ нужно будет правильно оформить прекращение договора и погашение регистрационной записи, чтобы банк вернул средства с эскроу по правилам договора счета эскроу и Закона № 214-ФЗ.
Вам надо запросить у застройщика вариант расторжения с удержанием разумной компенсации либо уступку прав по ДДУ третьему лицу.
Иск возможен, но его нужно готовить аккуратно: не строить позицию только на ДС № 1, а показывать всю цепочку событий — заключение договора, резкое изменение финансового положения, попытку реструктуризации, невозможность дальнейшего исполнения, предложение о добровольном расторжении и отказ застройщика.
ДС № 1 будет полезно как доказательство Вашей добросовестности, но не как самостоятельное признание застройщиком существенного изменения обстоятельств.
Шансы низкие на успех.
С уважением, Дарья
для пеней есть статья 333 ГК РФ, как вариант можно подумать о переуступке третьему лицу прав по договору