Риски при покупке квартиры с привлечением материнского капитала

Здравствуйте.

Во-первых, наличие долей, принадлежащих несовершеннолетним детям влечет необходимость получения согласия на продажу таковых, выдаваемого органом опеки, который не выдаст его в случае, если дети теряют право собственности на жилье без соразмерного встречного предоставления (в форме другой доли, приобретаемой на вырученные деньги, например).

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об опеке и попечительстве»

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Что касается налогового вычета, то особых проблем тут я не усматриваю, разве что доля приходящаяся на детей будет стоить больше 1 млн рублей каждая, что бывает не так часто при том, что размер доли должен по минимуму соответствовать той части приходящейся на каждого ребенка, которая соответствует 1/4 (если детей двое) размера материнского капитала. 

Например при стоимости квартиры в 5 млн рублей, минимальный гарантированный размер доли, приходящейся на каждого ребенка составит примерно 1/40 (0,025) от целой квартиры.

Здравствуйте, Павел!

по ст.37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

соответственно, перед продажей доли ребенка надо будет получить согласие опеки на это, но если тут же будет приобретаться другое жилое помещение и ребенку в нем выделят равнозначную долю, то нет никакой сложности его получить.

Также, насколько понимаю, возникают ограничения при оформлении налогового вычета.

Павел

нет ограничений, просто в силу п.5 ст.220 НК сумма МК не учитывается в расходах.

5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.

чаще всего проблемы с налогами возникают из-за того, что детям не сразу выделяются доли, а спустя время и при продаже долей их доход не освобождается от НДФЛ по сроку владения. 

соответственно, приходится платить налог с дохода, а налоговый имущественный вычет его (доход) полностью к нулю не сводит.

данную ситуацию, например разъясняет Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 8 мая 2018 г. N 03-04-05/30732 Об уплате НДФЛ при продаже квартиры