8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Прекращение права аренды при отчуждении помещений в здании

Застройщику на праве аренды принадлежит земельный участок.

Застройщик осуществил строительство нежилого здания на данном участке, разделил здание по помещениям, и все их продал третьим лицам.

Перешло ли права аренды земельного участка к этим лицам ?

Выбыл ли застройщик из правоотношений по аренде данного земельного участка ?

Как исключить данное лицо (Застройщика), если оно выбыло из правоотношений по аренде земельного участка, их Единого государственного реестра недвижимости ?

04 октября 2018, 12:37, Алекс, г. Москва
Рузана Дзыбова
Рузана Дзыбова
Юрист, г. Майкоп
8.3 рейтинг

Здравствуйте Алекс!

В соответствии с п. 3 ст.552 ГК РФ

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Данную статью разъяснил Верховный суд в своем обзоре.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости,а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.),то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Также обратимся к Земельному кодексу РФ.

Ст. 39.20 ЗК РФ

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В таком случае договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания или помещений в нем (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Перешло ли права аренды земельного участка к этим лицам ?

Алекс

Да, перешло. Эти лица вправе обратиться к собственнику земельного участка с заявлением о заключении с ними договора аренды земельного участка.

Выбыл ли застройщик из правоотношений по аренде данного земельного участка ?

Алекс

Договор аренды с застройщиком автоматически не прекращает свое действие.

ст.39.20 ЗК РФ

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, новые собственники помещений вступают в существующий договор аренды с согласия сторон (застройщика и собственника земельного участка).

Как исключить данное лицо (Застройщика), если оно выбыло из правоотношений по аренде земельного участка, их Единого государственного реестра недвижимости ?

Алекс

Только путем прекращения договора аренды с застройщиком и предоставления в Росреестр соглашения о расторжении договора аренды, либо дополнительного соглашения к договору аренды, в котором уже указаны новые арендаторы (собственники помещений).

04 октября 2018, 13:12
0
0
0
0
Алекс
Алекс
Клиент, г. Москва

Вы указываете, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В том случае, если продавец недвижимости продал все свои помещения, и уже не является правообладателем каких либо объектов недвижимости на земельном участке, значит он все свои права передал. Тогда как же он может оставаться арендатором? какую часть арендной платы он должен будет платить?

04 октября 2018, 13:20

С момента регистрации права собственности на часть здания и до даты регистрации НОВОГО договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора Застройщик вправе требовать возмещения арендной платы от собственников помещений пропорционально доле в собственности на здание, поскольку в течение указанного периода Застройщик уплачивает арендную плату за весь земельный участок.

04 октября 2018, 13:26
Консультация юриста бесплатно
Сергей Китаев
Сергей Китаев
Юрист, г. Йошкар-Ола

Здравствуйте Алекс!

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Лица, оформившие в собственность помещения в новых, введенных в эксплуатацию нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

04 октября 2018, 13:12
0
0
0
0
Алекс
Алекс
Клиент, г. Москва

Вы указываете, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В том случае, если продавец недвижимости продал все свои помещения, и уже не является правообладателем каких либо объектов недвижимости на земельном участке, значит он все свои права передал. Тогда как же он может оставаться арендатором? какую часть арендной платы он должен будет платить?

04 октября 2018, 13:21

Необходимо обратиться к собственнику и расторгнуть договор. У Вас же в договоре прописаны основания для его расторжения.

04 октября 2018, 13:24
Павел Сидоров
Павел Сидоров
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

Договор аренды земельного участка заключенный Застройщиком считается прекращенным в силу закона с момента первой государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Постановление 4 ААС от 13.11.2013 № А78-3089/2013)

04 октября 2018, 16:38
0
0
0
0

В приведенных вами примерах речь идет об МКД и договоре долевого участия в строительстве.

04 октября 2018, 16:43

да, верно, поправка.

Застройщик осуществил строительство нежилого здания на данном участке, разделил здание по помещениям, и все их продал третьим лицам.

Перешло ли права аренды земельного участка к этим лицам?

На этот вопрос есть позиция Верховного суда РФ(см.

Определение Верховного суда РФ от 29.03.2016 по делу № А41-58990/2014)

Суд подчеркнул, что в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной правовой подход. По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель. Если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях. Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. Ни закон, ни договор аренды не содержат условия об автоматическом прекращении договора аренды участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т. п.). Соответственно и после наступления этих обстоятельств спорный договор аренды продолжает действовать. В связи с этим Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/news/295-qqn-16-m5-05-05-2016-dogovor-arendy-uchastka-ne-prekrashchaetsya-avtomaticheski-posle-stroitelstva-na-nem

04 октября 2018, 16:56
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
Гражданское право
Реквизиты для оплаты госпошлины по иску о прекращении права пользования жилым помещением
Нужны реквизиты для оплаты госпошлины при подаче «ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ собственника квартиры о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета бывшей супруги.». Спасибо
26 июня 2019, 12:37, вопрос №2413630, сергей, г. Москва
1 ответ
Недвижимость
Какова процедура прекращения права оперативного управления административным зданием?
За бюджетным учреждением закреплено на праве оперативного управления административное здание (федеральная собственность). Хотим вернуть здание в федеральную собственность, как это сделать?С чего начать? Согласие от учредителя есть
24 мая 2018, 09:29, вопрос №2005106, Инна Андреева, г. Вологда
1 ответ
ДТП, ГИБДД, ПДД
Что означает "в связи с прекращением права собственности"?
Здравствуйте. Проверяю авто на сайте гибдд в пункте регистрация авто, и он мне пишет такое: как понять: в связи с прекращением права собственности (отчуждение, конфискация ТС)
02 мая 2017, 15:37, вопрос №1627044, Алексей, г. Барнаул
5 ответов
Земельное право
Как получить переуступку права аренды части земельного участка, если здание было куплено?
Добрый вечер! Вопрос: Земельный участок 807м2 по договору аренды на 49 лет принадлежит строительной фирме, на этом участке по противоположным сторонам расположены здания, одно здание сдано в эксплуатацию и там находится офис строительной фирмы, второе здание это объект незавершённого строительства, было продано физическому лицу. Переуступку права аренды земли директор строительной фирмы не делает,! Как по закону можно сделать переуступку права аренды, для второго здания!
19 февраля 2017, 19:13, вопрос №1545793, Александр, г. Крымск
4 ответа
600 ₽
Вопрос решен
Договорное право
Как правильно составить долговое обязательство при передаче права аренды торгового помещения и продажи находящегося в нем холодильного оборудования?
Планирую передать право аренды торгового помещения и продать находящееся в нем холодильное оборудование другому физическому лицу (ИП). Покупатель просит отсрочку платежа на 5 месяцев. Как правильно составить долговое обязательство, учитывая интересы покупателя (аренда должна быть оформлена на 5 месяцев на него) и в то же время, если покупатель не будет в состоянии выплатить оговоренную сумму, вернуть права аренды и собственность на оборудование (аннулировать договор)?
04 ноября 2015, 12:02, вопрос №1029312, Ия, г. Санкт-Петербург
8 ответов
Дата обновления страницы 09.10.2018