Здравствуйте Алекс!
В соответствии с п. 3 ст.552 ГК РФ
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Данную статью разъяснил Верховный суд в своем обзоре.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)
Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости,а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.),то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Также обратимся к Земельному кодексу РФ.
Ст. 39.20 ЗК РФ
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В таком случае договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания или помещений в нем (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).
Перешло ли права аренды земельного участка к этим лицам ?Алекс
Да, перешло. Эти лица вправе обратиться к собственнику земельного участка с заявлением о заключении с ними договора аренды земельного участка.
Выбыл ли застройщик из правоотношений по аренде данного земельного участка ?Алекс
Договор аренды с застройщиком автоматически не прекращает свое действие.
ст.39.20 ЗК РФ
9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Таким образом, новые собственники помещений вступают в существующий договор аренды с согласия сторон (застройщика и собственника земельного участка).
Как исключить данное лицо (Застройщика), если оно выбыло из правоотношений по аренде земельного участка, их Единого государственного реестра недвижимости ?Алекс
Только путем прекращения договора аренды с застройщиком и предоставления в Росреестр соглашения о расторжении договора аренды, либо дополнительного соглашения к договору аренды, в котором уже указаны новые арендаторы (собственники помещений).
Вы указываете, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В том случае, если продавец недвижимости продал все свои помещения, и уже не является правообладателем каких либо объектов недвижимости на земельном участке, значит он все свои права передал. Тогда как же он может оставаться арендатором? какую часть арендной платы он должен будет платить?
С момента регистрации права собственности на часть здания и до даты регистрации НОВОГО договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора Застройщик вправе требовать возмещения арендной платы от собственников помещений пропорционально доле в собственности на здание, поскольку в течение указанного периода Застройщик уплачивает арендную плату за весь земельный участок.