8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Прекращение права аренды при отчуждении помещений в здании

Застройщику на праве аренды принадлежит земельный участок.

Застройщик осуществил строительство нежилого здания на данном участке, разделил здание по помещениям, и все их продал третьим лицам.

Перешло ли права аренды земельного участка к этим лицам ?

Выбыл ли застройщик из правоотношений по аренде данного земельного участка ?

Как исключить данное лицо (Застройщика), если оно выбыло из правоотношений по аренде земельного участка, их Единого государственного реестра недвижимости ?

, Алекс, г. Москва
Рузана Дзыбова
Рузана Дзыбова
Адвокат, г. Майкоп
7.1 рейтинг

Здравствуйте Алекс!

В соответствии с п. 3 ст.552 ГК РФ 

 Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Данную статью разъяснил Верховный суд в своем обзоре. 

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости,а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.),то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Также обратимся к Земельному кодексу РФ. 

Ст. 39.20 ЗК РФ 

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

 В таком случае договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания или помещений в нем (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Перешло ли права аренды земельного участка к этим лицам ?

Алекс

Да, перешло. Эти лица вправе обратиться к собственнику земельного участка с заявлением о заключении с ними договора аренды земельного участка. 

Выбыл ли застройщик из правоотношений по аренде данного земельного участка ?

Алекс

Договор аренды с застройщиком автоматически не прекращает свое действие. 

ст.39.20 ЗК РФ 

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 — 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, новые собственники помещений вступают в существующий договор аренды с согласия сторон (застройщика и собственника земельного участка). 

Как исключить данное лицо (Застройщика), если оно выбыло из правоотношений по аренде земельного участка, их Единого государственного реестра недвижимости ?

Алекс

Только путем прекращения договора аренды с застройщиком и предоставления в Росреестр соглашения о расторжении договора аренды, либо дополнительного соглашения к договору аренды, в котором уже указаны новые арендаторы (собственники помещений). 

0
0
0
0
Алекс
Алекс
Клиент, г. Москва

Вы указываете, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В том случае, если продавец недвижимости продал все свои помещения, и уже не является правообладателем каких либо объектов недвижимости на земельном участке, значит он все свои права передал. Тогда как же он может оставаться арендатором? какую часть арендной платы он должен будет платить?

С момента регистрации права собственности на часть здания и до даты регистрации НОВОГО договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора Застройщик вправе требовать возмещения арендной платы от собственников помещений пропорционально доле в собственности на здание, поскольку в течение указанного периода Застройщик уплачивает арендную плату за весь земельный участок.

1
0
1
0
Сергей Китаев
Сергей Китаев
Юрист, г. Йошкар-Ола

Здравствуйте Алекс!

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Лица, оформившие в собственность помещения в новых, введенных в эксплуатацию нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

0
0
0
0
Алекс
Алекс
Клиент, г. Москва

Вы указываете, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В том случае, если продавец недвижимости продал все свои помещения, и уже не является правообладателем каких либо объектов недвижимости на земельном участке, значит он все свои права передал. Тогда как же он может оставаться арендатором? какую часть арендной платы он должен будет платить?

Необходимо обратиться к собственнику и расторгнуть договор. У Вас же в договоре прописаны основания для его расторжения. 

0
0
0
0
Павел Сидоров
Павел Сидоров
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!

  Договор аренды земельного участка заключенный Застройщиком считается прекращенным в силу закона с момента первой государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Постановление 4 ААС от 13.11.2013 № А78-3089/2013)

0
0
0
0

В приведенных вами примерах речь идет об МКД и договоре долевого участия в строительстве.

0
0
0
0

да,  верно, поправка.

Застройщик осуществил строительство нежилого здания на данном участке, разделил здание по помещениям, и все их продал третьим лицам.

Перешло ли права аренды земельного участка к этим лицам?

На  этот  вопрос  есть позиция Верховного  суда РФ(см.

Определение Верховного суда РФ от 29.03.2016 по делу № А41-58990/2014)

Суд подчеркнул, что в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной правовой подход. По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель. Если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях. Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. Ни закон, ни договор аренды не содержат условия об автоматическом прекращении договора аренды участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т. п.). Соответственно и после наступления этих обстоятельств спорный договор аренды продолжает действовать. В связи с этим Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/news/295-qqn-16-m5-05-05-2016-dogovor-arendy-uchastka-ne-prekrashchaetsya-avtomaticheski-posle-stroitelstva-na-nem

1
0
1
0
Похожие вопросы
885 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Но в 'Свидетельстве о государственной регистрации права' в поле "объект права" написано слово "помещения", но по словам кадастрового инженера в той графе должно быть написано слово "здание"
Здравствуйте! Необходимо оформить землю в собственность, на которой находится здание (оно уже в собственности). Но в 'Свидетельстве о государственной регистрации права' в поле "объект права" написано слово "помещения", но по словам кадастрового инженера в той графе должно быть написано слово "здание". Чтобы он начал делать свою работу, он говорит, что эти "помещения" надо объединить и чтобы в документе было написано "здание" Прав ли он? Пожалуйста, помогите обосновать всё действующими законами и как защищать свои права в данном вопросе Заранее спасибо!
, вопрос №3108198, Светлана, г. Фрязино
Все
Прекращение договора аренды
Каков порядок прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множеством лиц на стороне арендодателей? Кто должен подписать уведомление арендатору о прекращении договора аренды? Достаточно ли будет одного уведомления, подписанного всеми собственниками земельных долей или будет достаточно пару подписей, т.к. есть собственники, которые живут в другой стране? какой закон это регулирует и какое постановление пленума ВАС разъясняет?
, вопрос №3167807, Андрей, с. Каркавино
Семейное право
Ведь ст.247 ГК РФ действует только в отношении долевых собственников, как определяется порядок пользования жилым помещением между единственным собственником и лицами имеющими право проживания?
Добрый день, я единственный собственник квартиры, купленной по прямой продаже залогового имущества банка. Вместе с приобретением права собственности, в нагрузку мне достались двое совершеннолетних проживающих зарегистрированных граждан в моей квартире. На судебном разбирательстве по снятию этих граждан с регистрационного учёта и прекращению права пользования жилым помещением выяснилось, что они ещё и отказники от приватизации и имеют право бессрочного проживания, судья мой иск отклонила. Я подал апелляцию, но вселится в квартиру не могу, так как они требуют определить порядок пользования в судебном порядке. Добровольно договорится не получается, я им предложил занять одну комнату, а жильцы разнополые мать (65 лет) и сын (35 лет) требуют две комнаты и судебное определение. Вопрос должен ли я, 100% собственник, идти в суд с иском для определения порядка пользования квартирой? Ведь ст.247 ГК РФ действует только в отношении долевых собственников, как определяется порядок пользования жилым помещением между единственным собственником и лицами имеющими право проживания? Спасибо, жду квалифицированных ответов. Александр.
, вопрос №3188262, Александр, г. Туапсе
1200 ₽
Вопрос решен
Все
Окончание договора аренды нежилого помещения
Трехлетний договор аренды нежилого помещения между Арендодателем и Арендатором закончился 28 февраля 2022. Стороны не пришли к единому соглашению относительно условий нового договора и не подписали его. Обсуждение условий началось за месяц до окончания договора и продолжилось после окончания до 8 марта. Арендодателю ситуация надоела, он пересмотрел отношения с арендатором и решил не подписывать договор, тем более нашелся другой вменяемый арендатор. Получается, что арендатор пользовался помещением и после окончания договора. Без согласования с Арендодателем заплатил аренду за март первентивно. Вопрос - договор автоматически пролонгировался такими действиями бессрочно на старых условиях? Что можно сделать, чтобы побыстрее выселить арендатора? Возможно сможет помочь тот факт, что Арендатор подписал договора с субарендаторами на срок, превышающий его собственный договор на 15 дней. Срок уведомления Арендатора Арендодателем для прекращения отношений по договору - 60 дней.
, вопрос №3212895, Евгений, г. Москва
386 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Второй собственник в 2021 году узаконил свое право на второе помещение, подал заявление на формирование зу под ним, но получил отказ, так как зу под помещения не выдаются
Добрый день. Ситуация следующая. В девяностых годах существовало здание, в нем находились две организации. Одна сторона узаконила право на помещение и получила в 2015 году право на постоянное(бессрочное) пользование земельным участком, который был сформирован только под помещением. Второй собственник в 2021 году узаконил свое право на второе помещение, подал заявление на формирование зу под ним, но получил отказ, так как зу под помещения не выдаются. Здание на сегодня существует наполовину, то есть свое помещение первый собственник уже снес. Второе помещение в аварийном состоянии. Подскажите как можно оформить зу под этим аварийным помещением.
, вопрос №3236391, Юлия, г. Москва
Дата обновления страницы 09.10.2018