Процедура наделения долями детей и супруга по маткапиталу

Добрый день, Наталья!

Прежде всего надо определиться с размерами долей, которые по итогам раздела будут у каждого члена семьи. Эти доли вовсе не обязательно должны быть равными (я бы даже сказал — наоборот, не должны быть равными).

Дети в приобретение имущества вкладывают только долю каждого ребенка в материнском капитале, а на средства МСК имеют право все члены семьи. Поэтому доля каждого ребенка должна определяться пропорционально его вкладу в приобретение квартиры. Это вытекает из того, что п ст. 60 Семейного кодекса РФ дети и родители не имеют права собственности на имущество друг друга, а значит то, что родители вкладывают в покупку свои деньги не должно повлечь необоснованное обогащение детей, которые никаких дополнительных денег не вкладывают.

Оформлять сделку рекомендую у нотариуса, который Вам сразу и поможет составить соглашение о разделе. Ну или ранее делали вначале соглашение о разделе совместно нажитого имущества (если квартира приобреталась в браке), а затем родитель дарил часть своей доли ребенку. Все эти сделки должны оформлять нотариально.

Также Вам надо иметь ввиду, что если у Вас родится еще ребенок — он также будет иметь право на долю в этом имуществе.

Обращаю Ваше внимание на текст Письма Министерства экономического развития РФ от 28 июня 2011 г. N Д23-2738, где указано:

"… Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.
Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности."

Здравствуйте, Наталья.

Процесс распределения долей в праве собственности довольно простой. После приобретения права собственности на жилое помещение  составляется и подписывается соглашение о выделении долей между совершеннолетними лицами, которое заверяется у нотариуса. Затем в Росреестре регистрируется право собственности, возникшее у членов семьи по этому соглашению.

Доли выделяются на всех лиц, которые учитывались при выделении МК. Таким образом, помещение будет распределено между матерью, отцом и детьми, согласно обязательству, которое вы давали.

В интересах несовершеннолетнего ребенка и от его имени приходящаяся на него доля принимается одним из родителей.

Размер долей может быть разным, в зависимости от договоренности.

Здравствуйте.

Делается ли это у нотариуса или через МФЦ, что конкретно нужно сделать пошагово.

1. Если ипотека погашена, нужно собственнику обратиться с заявлением о снятии обременения в виде ипотеки с квартиры. Для данной процедуры Заемщик должен взять из Банка документы, подтверждающие исполнение обязательств по ипотеке (закладную и справку о погашении долга). Если Закладная не оформлялась, то заявление о снятии обременения также должен подать представитель Банка. Заявление подается в МФЦ.

2. Если квартира приобреталась в браке на одного из супруга, то первым этапом будет заключение между супругами Соглашения о разделе совместно нажитого имущества и выделения долей супругам. 

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Оно должно быть нотариально удостоверено, следовательно нужно обратиться к нотариусу, затем зарегистрировать изменения в МФЦ.

3. Заключить договор дарения долей детям или Соглашение о распределении долей детям. Опять данную процедуру необходимо проводить с помощью нотариуса:

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
 
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в часть 1 статьи 42 вносятся изменения.

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,

Далее зарегистрировать изменения в МФЦ.

4. Обратиться в орган опеки и попечительства за получением Разрешения на продажу долей, принадлежащих несовершеннолетним детям.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте Наталья.

В приобретенном с использованием средств материнского капитала жилье, обязательно нужно выделить доли всем членам семьи, в том числе и детям.

При этом если вложения супругов были личные в приобретение, а здесь это так, так как речь идет об ипотеке, они могут себе выделить больше доли, чем детям, на который доли выделяются в обязательном порядке в части приходящейся на них из суммы материнского капитала.

На этот счет имеется соответствующее определение Верховного Суда РФ, по ссылке:http://www.garant.ru/products/...

При этом стоит обратить внимание на то, что в последующем, для продажи такого жилья, где дети являются собственниками, потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу долей принадлежащим детям.

Что касается пошаговой инструкции, Вы можете ознакомиться с  подробными разъяснениями на этот счет Росреестра, по официальной ссылке:https://rosreestr.ru/site/pres...

Итак, квартира, находящаяся в ипотеки Сбербанка приобретенная с участием средств мат.капитала продается по следующим условиям: 

1 вариант: клиент приобретает квартиру тоже с участием ипотечных средств банка. У банка есть требование — покупатель оформляет ипотеку тоже в Сбербанке. Итак, покупателю одобряют сумму кредита + ПВ за счет собственных средств. Далее, идет сбор документов на продаваемый объект (квартира в залоге банка). Банк дает положительное заключение по объекту. И предоставляет для органов опеки согласие на выдел доли. Далее, обращаетесь в органы опеки своего района с данным согласием, они дают вам указания по дальнейшим дейтствиям. Как только все указания сделаете, опека выдает согласие на продажу при условии, что при продажи вы приобретаете другое жилье, не меньшее по площади. Далее, 

Обе стороны выводят на сделку в Росреестр. Право собственности переходит к покупателю пока с обременением на вас. Ипотечные средства+ПВ покупатель перечисляет вам на кредитный счет и в этот же день вы погашаете свою ипотеку. В этот же день едете сами в Росреетр и снимаете залог. Как только снимаете залог, Покупатель оформляет залог на себя. 

2 вариант: покупатель приобретает за наличный расчет. Заранее сообщите всю последовательность приобретения жилья, а именно он вносит на ваш кредитный счет сумму достаточную для полного погашения ипотеки. Внес-списали, закрыли кредит, взяли справку о полном погашении кредита, запросили закладную в банке, сняли обременение в Росреестр, обратились к нотариусу, оформили договор дарения доли на всех членов семьи (детей, себя и мужа). Обращаетесь в опеку за получением согласия на продажу квартиру, опека выставляет тоже условие, что дает это согласие при условии, что при продаже будет одновременно покупка новой квартиры не меньше по площади. На практике так и выходит заходите в Росреестр с продажей своей квартиры и адлее в этот же день покупка новой с выделением доли детям.

Согласие от опеки на руках идете с покупателем на обычную куплю-продажу квартиры. 

Удачи! 

Добрый день

Согласно ч.4, ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, закон не устанавливает размер выделяемых долей, следовательно они могут быть равными, а могут быть выделены по Вашему усмотрению. 

При подаче заявления  о распоряжении средствами МСК, вы должны приложить нотариально удостоверенное согласие о выделение долей, при этом этом, следует понимать, что для выделения долей до момента погашения ипотеки — потребуется согласие залогодержателя. Как правило, банки такого согласия не дают. Любые действия с залоговым имуществом могут совершаться ТОЛЬКО С СОГЛАСИЯ залогодержателя.

Допустим банк одобрел процедуру выделения долей, Вы оформили все и нотариально удостоверили и банк дал согласие на отчуждение квартиры, находящейся в ипотеке. Так как дети являются собственниками долей, продать квартиру модно ТОЛКО С СОГЛАСИЯ органов опеки

Согласно ст. 37 ГК РФ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Срезюмирую: Вам необходимо обратиться в банк-залогодержатель и попросить согласие на выделение долей всем членам семьи, затем получить получить согласие ООиП на отчуждение имущества принадлежащего несовершеннолетним, затем получить согласие банка на отчуждение. Не могу согласиться с коллегами, так как даже при разделе совместно нажитого имущества (ипотечной квартиры) суды исходят из позиции залогодержателя по данному вопросы.