Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Ответственность собственника недвижимости при несоблюдении арендаторами пожарной, технической (и иной) безопасности
Как можно сдать нежилую недвижимость в аренду( или какую то временную форму владения) чтобы собственник мог переложить всю ответственность на арендатора полностью, есть ли такая форма? В случае пожара не дай Бог с жертвами как мы видим в новостях, проблемы именно у собствеников.
То что говорят мне, нет такой формы, но у меня вопрос, а Конституции РФ это не противоречит?
И правда ли что никак не переложить ответственность? Речь идет о полной передаче всего объекта, а не какой либо части.
Спасибо.
Здравствуйте, Олег.
Исключить возможность привлечения Вас к административной и иной ответственности нельзя, риск в любом случае останется и право такое и пожарников есть вне зависимости от содержания Вашего Договора.
Возможно, что решения пожарной инспекции придется оспаривать в суде, доказывать отсутствие Вашей вины и обязанность арендатора нести ответственности и обеспечивать соблюдение Правил Пожарной безопасности на арендуемом объекте, если это предусмотрено Договор аренды.
Дополню
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте.
Как Вы обратили внимание, практически во всех резонансных случаях возгораний в общественных зданиях к ответственности привлекаются помимо арендаторов помещений также и их собственники. Происходит это потому, что выполнение противопожарных правил возложено в первую очередь на собственников:
Согласно ст. 38 ФЗ О пожарной безопасности
Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти;
руководители органов местного самоуправления;
лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;
лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
должностные лица в пределах их компетенции.
Обращу Ваше внимание в том числе на судебную практику, в которой также сделан вывод о том, что ответственность может нести как арендатор, так и арендодатель.
Постановление Верховного Суда РФ от 16 сентября 2014 г. N 304-АД14-334
Исходя из конкретных обстоятельств по делу и доводов лиц, участвующих в деле, которым дана соответствующая правовая оценка, суды пришли к выводу о том, что лицом, ответственным за соблюдение требований пожарной безопасности в здании, расположенном по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 17/2, является, в том числе, и общество как собственник данного помещения, в связи с чем оно правомерно было привлечено к административной ответственности по части 4 статьи 20.4 КоАП РФ.
При этом судами отмечено, что вышеуказанным договором ответственность за противопожарное состояние помещения возложена на арендатора, однако данное обстоятельство не освобождает арендодателя от исполнения установленной действующим законодательством обязанности соблюдения правил пожарной безопасности и от несения ответственности перед государством за нарушение соответствующих правил в отношении принадлежащего ему на праве собственности здания.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70645212/#ixzz5Ga5IiZQ6
Безусловно можно попробовать сузить случаи ответственности собственника за противопожарную безопасность сданного в аренду объекта, прописав в договоре ответственность за противопожарную безопасность при осуществлении арендатором своей деятельности, эксплуатации принадлежащего ему оборудования, однако следует иметь в виду, что поскольку пожарная безопасность и ответственность за соблюдение правил регулируется административным законодательством, любые договорные условия принципиально поменять ничего не смогут — договором между сторонами невозможно вторгаться в административное регулирование. Это примерно также как договором предусмотреть переложение налоговой обязанности на другое лицо.
Олег, здравствуйте.
О переложении ответственности не может быть и речи, поскольку согласно абзацу второму статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» собственники имущества несут ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.
Однако при этом в этой же статье содержится оговорка, согласно которой
Лица, указанные в части первой настоящей статьи, иные граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством.
Соответственно исходя из трактовки данных правовых положений и общих принципов привлечения к ответственности можно сделать вывод о возложении ее на собственника, если будет доказано наличие в допущенных нарушениях правил пожарной безопасности его вины.
При этом, если речь будет идти о гражданско-правовой ответственности в виде возложения обязанности возместить причиненный ущерб — то вина собственника презюмируется пока не доказана обратного.
При привлечении к административной или уголовной ответственности — вина собственника подлежит установлению и доказыванию.
Минимизации возможности привлечения Вас как собственника к ответственности во многом зависит от того как у Вас составлен договор аренды, какие условия, в части соблюдения требований к пожарной безопасности в нем прописаны, как в дальнейшем будет осуществляться контроль за их соблюдением и каким меры предпринимались собственником по устранению выявленных со стороны арендатора нарушений.
В силу существующего принципа свободы договора, Вы можете возложить на арендатора обязанность по поддержанию в исправном состоянии приборов пожаротушения, оповещения о пожаре, соблюдать требования о пожарной безопасности в части хранения легковоспломеняющихся и пожароопасных предметов, по извещению арендодателя о выявленных нарушениях в работе данных приборов и т.п.
Т.е. максимально детализировано распределить обязанности в части соблюдения требований по противопожарной безопасности объекта аренды.
При этом за Вами остаются функции контроля за соблюдением данного условия договора и применение в рамках договора мер ответственности, например, в виде приостановления деятельности арендатора, при выявлении нарушений, которые не были устранены им в установленные сроки.
Сам договор и предпринимаемые Вами контрольные меры могут минимизировать для Вас перспективу привлечения к ответственности.
Опять же обратимся к иллюстрации
Постановление Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 83-АД18-2
Кроме того, индивидуальный предприниматель Письменная Л.А. со ссылкой на то, что все торговые и иные площади принадлежащего ей здания переданы в аренду, утверждала, что ответственность за действия арендаторов, связанные с несоблюдением требований пожарной безопасности в процессе осуществления ими хозяйственной деятельности, не может возлагаться на нее, как собственника здания.
При этом были представлены копии договоров аренды (от 1 января 2016 г. N 16, от 13 января 2016 г. N 07/16, от 4 июля 2016 г. N 22/16, от 4 июля 2016 г. N 23/16, от 15 июля 2016 г. N 18/16), по условиям которых обязанность по обеспечению пожарной безопасности возложена на арендаторов (пункты 2.4.3 указанных договоров, л.д. 38 — 63).
Вместе с тем, формально ограничившись указанием на отсутствие доказательств наличия объективных препятствий к соблюдению индивидуальным предпринимателем Письменной Л.А. установленных законом требований и на положения статьи 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», в силу которых ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе собственники имущества, судья районного суда оставил без исследования и какой-либо правовой оценки обстоятельства, на которые ссылалось указанное лицо.
Вместе с тем следует иметь в виду, что ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях, то есть таким лицом может быть как арендодатель, так и арендатор. Поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность. При этом если в договоре аренды указанныйвопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, кем совершено противоправное, виновное действие.
При таких обстоятельствах решение судьи Фокинского районного суда г. Брянска от 21 марта 2017 г., решение судьи Брянского областного суда от 15 мая 2017 г. и постановление заместителя председателя Брянского областного суда от 18 августа 2017 г., вынесенные в отношении индивидуального предпринимателя Письменной Л.А. по настоящему делу об административном правонарушении, подлежат отмене.
Дело по жалобе индивидуального предпринимателя Письменной Л.А. на постановление начальника ОНД и ПР по г. Брянску УНД и ПР ГУ МЧС России по Брянской области, главного государственного инспектора г. Брянска по пожарному надзору от 31 января 2017 г. N 217 подлежит направлению в Фокинский районный суд г. Брянска на новое рассмотрение.
Спасибо за ответы. А не может быть какой то хитрой формы договора при котором собственность как бы временно переходила арендатору со всеми вытекающими последствиями? Сорри если я слишком наивен. Ну должно же чтото быть…
. А не может быть какой то хитрой формы договора при котором собственность как бы временно переходила арендатору со всеми вытекающими последствиями?Олег
Нет, такой «хитрой» формы нет. Вам нужно самому или обратившись за помощью к юристу составить подобный договор, которым предусмотрено перераспределение соответствующих обязанностей.
Но при этом имейте ввиду, что до заключения данного договора с Вашей стороны не было допущено нарушение требований пожарной безопасности. Подтверждением отсутствия с Вашей стороны допущенных нарушений может, быть акт и заключение по результатам последней проверки МЧС об их отсутствии.
В таком случае, это также играет Вам на руку. что исключает ссылку на то. что нарушение, которые явились следствием пожара имели место до заключения договора аренды.
Договором аренды и актом приема передачи имущества Вам как собственнику имущества необходимо закрепить, что имущество передается в полном соответствии с требованиями пожарной безопасности, оборудовано, пожарной сигнализацией, оповещения, средствами пожаротушения, открывания пожарных выходов, что ответственность за соблюдение ППБ в период эксплуатации с момента передачи Вами ему объекта аренды несет арендатор.
С уважением! Г.А. Кураев
А вот, что по этому поводу думает Конституционный и Верховный Суды
Таким образом, в суде, с учетом содержания Договора аренды Вы не лишены доказывать отсутствие вины собственника и перекладывать ответственность на арендатора.
Просто позиция проверяющих органов как правило в том, чтобы писать протокол как на собственника так и на арендатора, чтобы дальше в суде оспаривали и доказывали свою невиновность.
С уважением! Г.А. Кураев