Неисполнение застройщиком обязательств по ПДКП

Здравствуйте. Ст. 6 ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Далее,

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Это должно быть ДС, а не новый договор. При этом Вы вправе, но не обязаны его подписать. Застройщик просто таким образом уходит от неустойки

Добрый день, Татьяна! На вашем месте я бы начала с составления претензии и требования возмещения морального и материального вреда, связанного с ненадлежащим исполнением обязательств по договору. По поводу получения доп. соглашения — написала бы протокол разногласий и указала бы конкретно с какими пунктами в договоре я не согласна. Претензию доставьте  нарочно под роспись на вашем экземпляре или отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Успешно решить Ваш вопрос можно только с юридической помощью. Всегда рада Вам помочь! Обратитесь со всеми документами к юристам, вам помогут в решении вопроса. Уборка строительного мусора — обязанность подрядчика, он уже получил за это средства, они заложены в смете. 

Доброго дня, 

Неустойка у вас указана в ПДКП и в Законе РФ О защите прав потребителей"

что касается ваших действий,

С учетом сложности вопроса и не полной информации, могу только направить.

Так как  у вас предварительный договор купли-продажи, то в нем обозначена, дата, событие когда вы обязаны заключить  договор купли-продажи. Она / оно наступили?

Кроме того, для того чтобы заключить договор купли-продажи необходимо чтобы объект недвижимости был сформирован, это возможно только при сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию.С учетом состояния объекта строительства, которое вы описали — объект не может быть сдан в эксплуатацию.

Таким образом, стороны не имеют возможности заключить основной договор купли-продажи.

Рекомендую написать ответ на их письмо ( отправить его по почте заказным с описью) 

А если они вам предъявят акт ввода в эксплуатацию, советую взять копию и написать заявление в прокуратуру.

Думаю из этого следует исходить в отношении с вашим застройщиком.

С уважением,

Шевченко Лариса . 

Добрый день, Татьяна ! 

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указано в ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если иное не установлено правилами указанного Кодекса об этих видах договоров.
Так, в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы (п. 1 ст. 708 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом… и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).

Но суд может применить норму ст. 333 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Именно на основании данной нормы суды многократно уменьшают размер этой неустойки.

Законом и договором установлена обязанность участника долевого строительства принять объект по акту приема-передачи. При этом участник вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует ему принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.

Застройщик не имеет право навязывать в обязательном порядке договор купли-продажи, так как все обязательства со стороны застройщика не исполнены в полном объеме (отсутствуют коммуникации, нет разрешения на ввод в эксплуатацию), необходимо в письменном виде обратиться к застройщику для получения разъяснений по факту нарушения застройщиком срока договора.

Для более детального обсуждения Ваших дальнейших действий, Вы можете перейти в чат для консультации.