Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проблемы при перезаключении договора аренды всвязи со сменой собственника помещения
Имеется торговый объект, которым до ноября 2017 года владело ООО. ИП Иванов арендовал весь объект по договору аренды зарегистрированному согласно выписке из ЕГРН с 12.11.2013 г. по 11.11.2018 г.
ИП Сидоров заключил договор о субаренде помещения в данном объекте с 22.09.2017 по 22.08.2018 г..
20 октября 2017 г. ИП Иванов сообщает в письме ИП Сидорову, что право собственности на объект переходит с 01 ноября 2017 г. ЗАО "РиК". Устно сообщает о том, что оплату за ноябрь 2017 г. на его счет переводить не надо. Новый собственник представит к подписанию договора на аренду непосредственно с ним в ближайшее время.
ЗАО "РиК" в конце ноября 2017 г. представляет к подписанию ИП Сидорову договор аренды (уже подписанный с их стороны), а также счета на оплату аренды за ноябрь и декабрь 2017 г.
Датой начала договора предлагается 01 ноября 2017 г. Условия договора отличаются от договора субаренды, заключенного с ИП Ивановым по некоторым пунктам.
ИП Сидоров заказал выписку по данному объекту и обнаружил, что право собственности на объект для ЗАО "РиК" зарегистрировано с 09.11.2017 г. А также, что в выписке имеется запись об обременении, которое основано на зарегистрированном договоре аренды между ООО и ИП Ивановым по вышеуказанному договору.
ИП Сидоров высылает замечания по условиям предложенного договора (главное ухудшающее условие на его взгляд - это пункт об отсутствии преимущественного права на перезаключение договора аренды на новый срок), где также упоминает про информацию, полученную по выписке, заказным на адрес ЗАО "РиК". Но счета по аренде оплачивает.
Лицо, назвавшееся представителем ЗАО "РиК" высылает по электронке исправленную версию договора, связывается с ИП Сидоровым и сообщает, что условия выдвинутые ИП Сидоровым учтены в основном, кроме одного: они не могут (не хотят) прописать условие, которое фигурировало в предыдущем договоре между ИП Сидоровым и ИП Ивановым. Это пункт о преимущественном праве на перезаключение договора аренды на новый срок. Также они сообщают о том, что вскоре вопрос с обременением будет решен. Даты договора также менять не хотят. Официального ответа от ЗАО не получено. Также в срочном порядке они затребовали возвратить оба экземпляра подписанных с их стороны первоначально предложенного договора. (ИП Сидоров на всякий случай сделал себе копию))
С тех пор позиция нового собственника не изменилась. А в новой выписке из ЕГРН появилась запись (особая отметка) "Принято заявление о гос. регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора от 07.12.2017 г."
Оплата счетов по аренде происходит регулярно.
Вопрос в следующем:
Как правильно поступить ИП Сидорову, учитывая, что на данный момент (а уже февраль 2018) рассуждения ИП Сидорова следующие:
1. ИП Сидоров заинтересован в продолжении длительных арендных отношений
2. Если продолжать настаивать на том, чтобы были указаны новые даты договора (с начала регистрации права собственности), а также ждать подтверждения устранения обременения в дальнейшем можно нарваться на негативное отношение и усилия со стороны ЗАО "РиК" направленные на непродление договора на новый очередной срок или на расторжение договора (способов достаточно)
3. Есть мысль, что сейчас следует подписать договор на условиях ЗАО "РиК", но вместе с тем отослать в адрес ЗАО "РиК" письмо с офертой заключить договор согласно ст. 618 ГК РФ. Таким образом, если вдруг, новый владелец помещения по ходу течения заключенного на его условиях договора аренды решит прервать его или не пойти на подписание нового договора на крайний случай была возможность оспорить законность этого договора по тем основаниям, что он заключен с даты, на которую здание еще не было в его собственности, а также ввиду обременения, которое возможно будет снято только с 07.12.2018, как указано в "особой отметке". А затем понудить собственника заключить договор на условиях не ухудшающих условия договора между ИП Ивановым и ИП Сидоровым, учитывая что предложение такое поступало от ИП Сидорова.
Прошу дать рекомендации, с ссылками на нормы права, а также
судебную практику.
Уважаемые, юристы!
Некоторые уточнения по вопросу:
1. Договор субаренды заключен на 11 мес и естественно не зарегистрирован. Также этот самый договор уже скорее всего утратил силу в силу закона, по расторжении договора аренды между арендодателем ИП Ивановым и ООО (бывшим собственником). По крайней мере мы видим в выписке заявление на расторжение такового.
Вышеуказанное означает, что, у ИП Сидорова имеется право предложить перезаключить договор на новых условиях, но он не может просто так "автоматически" до конца срока субаренды пользоваться бывшим договором субаренды без попыток заключить новый
2. Этот самый ИП Иванов аффилирован с ООО (бывшим собственником) т.е. заключили договор аренды преследуя какие-то удобства сдачи в субаренду в последующем. И, по сути, и являлся собственником.
3. Договор субаренды СОДЕРЖАЛ право на перезаключение.
4. В новом договоре, заключение которого ИП Сидоров должен предложить, должны содержаться даты начала и окончания. Если бы не было до сих пор существующего обременения в выписке, то датой начала надо ставить 09.11.17 (дата регистрации перехода собственности). А как быть с этой записью об обременении? 07.12.17 было подано заявление о расторжении договора ИП Иванова об аренде всего объекта. Если объект был обременен до этого времени, то и началом договора должна стать эта дата?
3. Новый собственник в договоре предлагает пункт "Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок"
ЗАО большое и очень "важное")), если сейчас отстоять так или через суд пункт на преимущественное перезаключение, тогда, после перезаключения ЗАО может расторгнуть договор согласно пункта о праве сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке предупредив за 60 дней. Они уже на нас косо смотрят (мы одни не подписали новый договор). А уж следующий договор они точно предложат подписать без преимущества в аренде.
Так вот, если имеется желание не привлекать больше к себе сильно много внимания, но иметь в запасе пару ходов не будет ли лучше подписать договор, который они сейчас предлагают и который, "если что" может стать недействительным в силу причин указанных ранее? И потихоньку дотянуть до следующего переподписания, которое происходит за месяц до окончания договора.
Т.е. какой из вариантов в итоге правильнее и выгоднее?
1. Послать оферту с требованием перезаключить договор. И в таком случае какую дату начала договора правильно выбрать? Дату регистрации собственности или дату освобождения от обременения?
2. Или подписать все как предлагает владелец, имея ввиду потенциально выгодную ничтожность такого договора?
Здравствуйте
На самом деле — если у вас договор аренды и суб аренды были зарегистрированы — то до конца срока этих договоров можно ничего не предпринимать
гк
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения)на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
То есть время у вас уже есть.
Тем более в егрн есть об этом отметка.
На счет
) «Принято заявление о гос. регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора от 07.12.2017 г.»
Валерий
не понятно на каком основании они будут это делать если согласия с вашей стороны на это нет, и такое соглашение вы не подписали.
ИП Сидоров заказал выписку по данному объекту и обнаружил, что право собственности на объект для ЗАО «РиК» зарегистрировано с 09.11.2017 г.
Валерий
Даты тут надо исправлять однозначно.
Никак не может идти договор от 1 числа если собственником помещения они стали только 9 числа.
Тут конечно надо посмотреть все ваши документы- на всякий случай в плане договоров, но пока считаю что можно на их условия не идти и выселить вас оттуда нельзя.
Исключение — как раз надо разбираться с арендой и суб арендой в плане ваших договоров.
исьмо с офертой заключить договор согласно ст. 618 ГК РФ.
Валерий
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
про преимущественное право заключения нового договора
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1.Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
То есть тут нюанс в том что преимущественное право на новый договор — как раз может быть отменено вашим настоящим договором.
Здравствуйте, Валерий.
Нужно смотреть условия Вашего Договора субаренды, чтобы дать заключение относительно Ваших прав и возможностей
Гражданский кодекс
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Если Вы подпишете Договор аренды на том условии, что не получаете преимущественное право аренды, то не сможете его требовать.
Гражданский кодекс
Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Вам не следует заключать Договор аренды на предложенных Вам условиях Вы вправе пользоваться имуществом на условиях прежнего Договора аренды.
Вы вправе требовать заключения Договора аренды в судебном порядке в соответствии со статьей 618 ГК РФ.
Направьте встречное предложение в письменном виде.
Дайте разумный срок на согласование условий Договора аренды и в случае отказа или непоступления соглашения в установленный срок, обращайтесь в суд с иском о заключении Договора аренды.
С уважением! Г.А. Кураев
Для чего подписывать новый договор, если действующий договор аренды, и соответственно договор субаренды сохраняют свою силу при смене собственника помещения.
Сидоров Павел
Маловероятно.
Скорее всего договор аренды Иванова прекратил свое действие, возможно по соглашению сторон.
Поэтому, если иное не предусмотрено Договором субаренды, то субарендатор вправе требовать от нового собственника заключения Договора аренды с ним на условиях Договора аренды Иванова.
По условиям преимущественного права нужно условия Договора аренды Иванова смотреть, было ли это право прописано.
Вы можете прикрепить к вопросу Договор аренды Иванова с прежним собственником и Договор субаренды.
Изучим, дополним.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте!
На основании
Гражданский кодекс РФ
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
поэтому действия нового собственника
Новый собственник представит к подписанию договора на аренду непосредственно с ним в ближайшее время.
не будут соответствовать закону.
1. ИП Сидоров заинтересован в продолжении длительных арендных отношений
арендные отношения будут длиться в соответствии с
заключил договор о субаренде помещения в данном объекте с 22.09.2017 по 22.08.2018 г…
пока действует договор субаренды. Потом можно воспользоваться правом на преимущественное заключение договора аренды в соответствии со статьёй 621 Гражданского кодекса РФ.
3. Есть мысль, что сейчас следует подписать договор на условиях ЗАО «РиК», но вместе с тем отослать в адрес ЗАО «РиК» письмо с офертой заключить договор согласно ст. 618 ГК РФ.
Для чего подписывать новый договор, если действующий договор аренды, и соответственно договор субаренды сохраняют свою силу при смене собственника помещения.
ЗАО «РиК» в конце ноября 2017 г. представляет к подписанию ИП Сидорову договор аренды (уже подписанный с их стороны), а также счета на оплату аренды за ноябрь и декабрь 2017 г.
А почему, извините, ЗАО «РиК» представляет к подписанию новый договор субарендатору ИП Сидорову, а не арендатору ИП Иванову, как это собственно должно быть.
Вот из этого
20 октября 2017 г. ИП Иванов сообщает в письме ИП Сидорову, что право собственности на объект переходит с 01 ноября 2017 г. ЗАО «РиК». Устно сообщает о том, что оплату за ноябрь 2017 г. на его счет переводить не надо. Новый собственник представит к подписанию договора на аренду непосредственно с ним в ближайшее время.
могу сделать вывод, что основной договор аренды между ООО и ИП Ивановым не был сохранен в силе при изменении сторон, и был расторгнут.
Если ситуация обстоит так, тогда
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
А в новой выписке из ЕГРН появилась запись (особая отметка) «Принято заявление о гос. регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора от 07.12.2017 г
не понятно на каком основании они будут это делать если согласия с вашей стороны на это нет, и такое соглашение вы не подписали.
Я так думаю, это соглашение о расторжении договора аренды между ООО и ИП Ивановым. В результате чего, подлежит расторжению и договор субаренды.
Не исключено.
поддерживаю
вот это для вас хорошо, как раз в свете мнения коллеги Кураева
Верно — если иное как раз договором аренды не было предусмотрено- ст 618 гк как раз
Это можно в соответствии с законом им сделать.
Если такой пункт они прописывают- тоже не исключен этот вариант.
На самом деле это очень спорно — и признание договора недействительным- идет только через суд.
В гк — не такой большой перечень ситуаций о недействительности договора. Тем более если помещениями вы фактически пользовались.
Не ранее даты регистрации их права собственности.
В идеале конечно если в договоре указаны те же самые помещения — лучше когда снимут обременения.
почему вы ставите вопрос о ничтожности?
по гк вы под ничтожность пока не попадаете