Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверить ДДУ. Есть ли на что обратить внимание?
Застройщик предлагает подписать типовой ДДУ. Необходимо знать наличие подводных камней в договоре.
- 52_typ_ddu-1.pdf
Добрый день, Михаил.
В целом договор типовой.
Обращаю внимание на п. 2.3., что фактическая площадь на момент передачи помещения может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую сторону. При этом изменяется цена договора.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
Михаил, добрый день! П 1.7 согласие на последующее межевание и передачу в залог прав на земельный участок, условие в общем то стандартное для всех ДДУ иначе застройщику пришлось бы каждый раз брать согласие у всех дольщиков
в п. 2.3 определен критерий существенного изменения площади квартиры, т.е. если больше 5% в ту или иную сторону у Вас возникает право требовать расторжения договора и возврата средств
п. 2.8 заранее дается согласие на изменение застройщиком проекта, при этом ничего не сказано про сохранение качества первоначальных материалов, что не очень хорошо для Вас
п. 3.2.8 незаконно возлагается обязанность зарегистрировать право собственности, это именно что право а не обязанность дольщика, тут застройщик не прав т.к. бремя содержания все равно переходит к дольщику после подписания акта, то же и по 20% штрафу предусмотренному п. 3.2.9
п. 4.1.2 не понятно в части возможности изменения цены в соот. с п.п. Б п. 4.1.2 что имеется ввиду, условие странное, обычно изменение договора связано с изменением фактической стоимости (это отражено в п. 4.6) но не с изменением оплаты кадастровых инженеров и т.д., это все входит в стоимость договора как правило
п.6.1 предусматривает возможность переуступки прав по договору только при согласии застройщика, это незаконно, т.к. согласие требуется только если не исполнены обязательства (т.е. не произведена полная оплата со стороны дольщика), туда же и п. 6.1.2 который предусматривает согласование переуступки за отдельную плату.
В целом добавлю, что 99,9% что застройщик никаких изменений в договор самостоятельно вносить не будет, чтобы не тратить время на споры если Вам требуется именно выбранный объект у данного застройщика можно после подписания договора в данной редакции обратится с заявлением в Управление Роспотребнадзора о возбуждении в отношении застройщика дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.8 КоАП
2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, —по результатам административного производства помимо штрафа в адрес застройщика Роспотребнадзором будет выдано представление об устранении нарушений, т.е. внесении изменений в договор с целью исключения пунктов противоречащих 214-ФЗ (напр. тот же п. 2.4 на который указал коллега)
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Здравствуйте
договор во многим типовой но считаю вот эти вещи надо учесть и в идеале исправить
п. 2.4. — доп соглашение об изменении сроков сдачи квартиры вам будет отправлено- и если вы на него не ответили — они потом смогут считать его принятым автоматически- это нельзя ни в коем случае — просрочка с их стороны это повод требовать неустойку- порой это большие суммы
а если был перенос сроков то потребовать ее нельзя
2.7. ведение общих дел без доверенности
4.2 обратить внимание как у вас будут идти доплаты или возврат средств при изменении кв.м квартиры- сейчас это не понятно прописано и это связано с п .4.6.
4.7. они запрещают использование ст 395 гк — смысл в том что там можно требовать % за пользование чужими деньгами — это ваше право данное законом — не надо от него отказываться
9.2 — суд в питере в случае споров, по закону о защите прав потребителей- ст 17- суд вправе выбрать потребитель- в том числе по месту своего жительства
Михаил, здравствуйте.
1) В ДДУ не указаны правоустанавливающие документы — даже не указано, собственность на землю или аренда. Это следует уточнить и проверить.
2) п. 1.5.1. указано, что всю информацию об объекте и застройщике вы получили. Не подписывайте, пока на самом деле её не получите.
3) П. 1.7. вы даёте Застройщику право, в том числе, на залог участка. Это может выйти боком, если застройщик уйдёт в банкротство.
4) По п.2.3. указано, что планировка является предварительной — то есть её могут внезапно изменить.
5) П. 2.4. установлено АВТОМАТИЧЕСКОЕ ПОДПИСАНИЕ ДОПСОГЛАШЕНИЯ ОБ ИЗМЕНЕНИИ СРОКОВ ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА. Этот пункт следует исключить.
6) п. 3.2.4.1. установлено, что вам будет назначена Застройщиком управляющая компания. Если вас это не устраивает — следует исключить.
7) П. 4.6. установлена возможность требовать с вас доплаты если, опять же, внезапно изменится площадь строящейся квартиры.
С уважением,
Роман Новиков
Здравствуйте.
Пройдусь по условиям договора.
1.5.3. Не совсем ясно для чего Участнику быть осведомленным о состоянии рынка недвижимости в СПб и что это может означать для исполнения договора Застройщиком.
1.7 — означает, что тот земельный участок, который сейчас выглядит как единое целое может быть отмежеван для строительства рядом иных объектов недвижимости, с чем Вы соглашаетесь заранее. Наличие расширений этого пункта подтверждает, что для Застройщика это важный момент, которым скорее всего он воспользуется в будущем.
п.2.3. — надо иметь в виду, что площадь Вашей квартиры может стать меньше на 5% без каких-либо последствий для Застройщика.
п.2.4. — учтите, что если Вы не подпишете Допсоглашение по изменению срока передачи готового объекта, через 30 дней оно будет считаться подписанным Вами.
В этом же пункте обязательства Застройщика считаются выполненными в полном объеме при подписании Акта приема-передачи. А как быть если акт подписывается с недостатками? Выходит что в такой формулировке подписывать акт нельзя если будет обнаружен даже один недостаток.
п.2.8. говорит о том, что единственное что Вы nxyj получите это количество комнат, а все рисунки и прочие проекты могут меняться волевым решением Застройщика, что признается Вами несущественным.
п.2.10. земельный участок находится в залоге у всех покупателей и это является обеспечением исполнения обязательств Застройщиком. При этом как было указано выше, он может с залогом делать все что захочет, межевать, строить на нем другие объекты недвижимости и пр.
Продолжу далее.
п.3.1.3. обязывает Вас уплатить все пени и неустойки до момента получения Объекта по акту. Т.е. Застройщик вправе не передавать Вам Объект если например останется неоплаченной пени, которую он начислил за несвоевременную уплату денег по договору.
3.2.3.3. — если не будет Вашего мотивированного отказа от подписания Акта, то он будет подписан в одностороннем порядке Застройщиком.
3.2.6 — учтите Вашу обязанность уведомлять Застройщика об изменении своего местонахождения.
3.2.9. накладывает на Вас обязанность нести ответственность перед Застройщиком и после передачи Объекта (в случае проведения перепланировки в нарушение законодательства и без согласования с УК), что считаю необоснованным.
4.3. Экономия Застройщика возврату Участнику не подлежит. Учитывая, что Застройщик может произвольно менять проект это конечно выглядит довольно опасно.
п. 4.9. не совсем понятен — стороны несут расходы по регистрации Договора в равных долях или как?
6.1.2 — за согласование уступки права по договору Застройщик может взимать какую-то плату. Причем неизвестно какую.
8.4. — говорится только о существенных недостатках, при этом срок на устранение их не может быть меньше 30 дней с даты подписания некоего ранее не упомянутого в договоре акта с перечислением недостатков.
Добрый день, Михаил.
В п.2.4 (абз.3) нужно исключить, это риск одностороннего изменения застройщиком сроков строительства.
А вообще подводных камней в этом договоре много:
Это и необходимость согласия застройщика при продаже квартиры по переуступке и плата за это согласие (ст.6).
Обязательные доплаты при увеличении общей площади квартиры (ст.4)
Средства дольщика идут не только на строительство дома, но и объекты инфраструктуры (п.4.1.2)
Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменять проект дома (п.2.8)
Можете протоколом разногласий изменить этот договор.
Дополнение: также обращаю внимание на п. 2.8. договора, что в проект МКД могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может измениться площадь, конфигурация, конструктивное решение объекта.
Важным пунктом является п. 2.4. в той части, что обязательства Застройщика считаются исполненными и прекращаются с момента оформления акта приема-передачи объекта. При этом не сказано, что при подписании акта имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. (хотя в п. 3.1.3 есть привязка к вводу объекта в эксплуатацию, что уже хорошо).