608 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

608 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Правомерен ли отказ администрации в заключении договора приватизации земельного участка

Добрый день, уважаемые юристы. Меня интерисует следующий вопрос. Я являюсь добросовестным предпринимателем, с 2012г арендую земельный участок, находящийся в государственной собственности, договор аренды истекает 01.01 2018г. Опасаясь ситуаций на аукционе, ищу способ его избежать. Могу ли я выкупить участок? Вид разрешенного использования: для размещениянестационарного торгового обьекта. Вариант сделать этот объект недвижимым отвергаю. Может ли предметом сделки быть просто земельный участок? Как работает 159-ФЗ.

02 Октября 2017, 16:30, вопрос №1767871
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (4)

Юрист - Владимир
10,0
Рейтинг Правовед.ru
1611
ответов
1144
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Для того, чтоб избежать проведение аукциона, Вам можете построить на данном участке здание.

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;
2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;
3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;
4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;
5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

02 Октября 2017, 16:52
q Отблагодарить
0 0
Ирина
клиент, г. Новоалександровск

Пожалуйста, читайте внимательно вопрос. Делать из НТО капитальный объект никто не разрешит.

02 Октября 2017, 17:12
получен
гонорар
33%
Юрист - Геннадий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11269
ответов
5542
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Ирина.

159-ФЗ на земельные участки не распространяется.

В соответствии с п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 134 от 05.11.2009 г. (далее – Письма ВАС РФ) действие Закона № 159-ФЗ также не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации РФ.
http://www.consultant.ru/docum...

Вы не сможете получить земельный участок бесплатно.  Сейчас приватизация происходит в порядке выкупа исходя из кадастровой стоимости.

Определенные категории имеют право выкупить земельный участок без торгов.

«Земельный кодекс Российской Федерации» 

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

 

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;
1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;
4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

С уважением!   Г.А.  Кураев

02 Октября 2017, 16:54
q Отблагодарить
0 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
11269
ответов
5542
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

ЗУ получила без торгов, договор заканчивается, пересматривать условия никто не собирается, хотя пункт о преимуществе продления есть. Воюю за свои права почти год. Получается, я могу сделать фундамент и никто не будет возражать? Если можно объясните простым языком.

Ирина

Ирина.

Нельзя Вам строить объект недвижимости, у Вас будет нарушение вида разрешенного использование ЗУ.

Преимущественное права у Вас после внесения изменений в Земельный кодекс нет.

Пример судебной практики по схожим обстоятельствам.

http://docs.pravo.ru/document/...

С уважением!   Г.А.  Кураев

02 Октября 2017, 17:58
Ирина
клиент, г. Новоалександровск

А если договор был заключен до принятия нового ЗК, разве не может он быть продлен на новых условиях, где и будет прописано отсутствие преимущественного права.

02 Октября 2017, 18:35
Ирина
клиент, г. Новоалександровск

По ЗК выкупить без торгов не могу, не соответствую. Не претендую получить участок бесплатно, наверное я неправильно использую термин "приватизация". Не понимаю, почему не могу выкупить ЗУ, только потому,что на нем НТО.

02 Октября 2017, 18:03
получен
гонорар
33%
Юрист - Михаил
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6798
ответов
2883
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Уважаемая Ирина! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги: 

напрямую, так в силу ст.3 федерального закона  от 22.07.2008 N 159-ФЗ

(ред. от 01.07.2017)
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. — Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
(п. 5 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 265-ФЗ)

Ограничений здесь нет (п.2 ст.1 Закона), но ЗУ должен быть включен в Программу приватизации государственного или муниципального имущества (ст.4 Закона). Понятно, что кадастровая стоимость соотносится в настоящее время с рыночной стоимостью искомого ЗУ.

Также согласен с мнением уважаемого коллеги о том, что Вы можете возвести то или иное строение (сооружение) в соответствии с договором аренды, ВРИ ЗУ, зарегистрировать на него свои права.  В таком случае Вы абсолютно будете иметь далее преимущественное право на выкуп данного ЗУ (предоставлении заново в аренду).

02 Октября 2017, 17:02
q Отблагодарить
0 0
7,6
Рейтинг Правовед.ru
6798
ответов
2883
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Уважаемая Ирина! В дополнение:

оно и понятно. И даже если и включать ЗУ в программу приватизации, то это и надо делать в этом году. То есть без диалога с КУГИ (или  Департаментом или как там на месте) не обойтись. Тем более уже октябрь.

Так, а Вы получили ЗУ через торги? Если нет, вполне возможно внести изменения в договор аренды ЗУ при этом имейте в виду, что согласно ч.4 ст.39 Градостроительного кодекса РФ

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Но здесь уже надо смотреть местные ПЗЗ.

02 Октября 2017, 17:20
Ирина
клиент, г. Новоалександровск

ЗУ получила без торгов, договор заканчивается, пересматривать условия никто не собирается, хотя пункт о преимуществе продления есть. Воюю за свои права почти год. Получается, я могу сделать фундамент и никто не будет возражать? Если можно объясните простым языком.

02 Октября 2017, 17:34
Ирина
клиент, г. Новоалександровск

Если я возведу строение, его признают самостроем и все остальные процедуры незаконными. Могу я по собственной инициативе просить включить данный земельный участок в Программу приватизации?

02 Октября 2017, 17:22
получен
гонорар
33%
Юрист - Рамиль Азизович
935
ответов
368
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Орел
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 935ответов
  • 368отзывов

Здравствуйте. 

Добавляю ответам, что всегда необходимо иметь на земельном участке объект капитально строительства ОКС для выкупа участка.

Но с другой стороны успеете ли вы до окончания срока договора аренды возвести ОКС, и заявить о его выкупе. 

Но вы куп осуществляется в процентном соотношении в зависимости от категории и разрешения участка и постановлением местной администрации. 

С уважением

02 Октября 2017, 17:15
q Отблагодарить
0 0
935
ответов
368
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Орел
Общаться в чате

вы не могли бы уточнить категорию и разрешенку участка? 

02 Октября 2017, 17:28
Ирина
клиент, г. Новоалександровск

Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение НТО.

02 Октября 2017, 17:39
935
ответов
368
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Орел
Общаться в чате

В срок в любом случае не выкладываетесь. Но  у вас же есть неотъемлемое право на преимущественное право аренды участка, если вы его не нарушали. В договоре об этом не сказано в вашем?

02 Октября 2017, 18:08
Ирина
клиент, г. Новоалександровск

Сказано. Но по новому ЗК, у арендатора преимущественного права продления аренды нет. Я пыталась ссылаться на ст.422 и 621 ГК, но воспринимают в штыки. Теперь, думаю, это надежнее всего.

02 Октября 2017, 18:24
935
ответов
368
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Орел
Общаться в чате

У вас варианты таковы: 

Продлить договор аренды на новый срок с правом преимущественным на заключение нового договора аренды. 

Вы можете перестроить НТО объект, любое подобное строение считается ОКС, наконец можете потом по судится. 

Почему вы решили что вам не продлят аренду? 

02 Октября 2017, 18:25
Ирина
клиент, г. Новоалександровск

Потому что у меня уже есть писменный отказ.

02 Октября 2017, 18:37
935
ответов
368
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Орел
Общаться в чате

А у вас когда был заключен договор аренды? Если с 2012 года не изменялись условия договора то на практке суды считают что должен применяться пункт о преимущественном праве аренды на новый срок. 

02 Октября 2017, 18:31
935
ответов
368
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Орел
Общаться в чате

А что из себя представляет этот ваш НТО?, и что рядом с участком имеется жилые объекты?, какова площадь участка? 

Исходя из того что закон не имеет обратной силы, и распространяется на правоотношения возникшие после его введения, то Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) ивступил в силу с 1 марта 2015 года

То думаю можно поспорить в этой части.

02 Октября 2017, 18:44
935
ответов
368
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Орел
Общаться в чате

Выкуп земель населенных пунктов обычно отставляет 60% от кадатр. стоимости. Они вам так не продадут, только по рыночной стоимости путем проведения оценки, либо если не будет ОКС с зарегистрированным правом. 

02 Октября 2017, 18:51
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

608 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут