Приобретение неузаконных объектов недвижимости

Второй дом станет домом только после перевода из нежилого в жилое помещение и признания его пригодным для проживания.

Подводные камни здесь в том, что с 1 домом проблем нет. Это дом, он может быть до 3 этажей, проект и ввод в эксплуатацию не нужны. Здесь необходимо идти по пути сохранения дома в реконструированном виде. Если экспертиза в суде покажет, что угрозы жизни людей нет и все нормативы соблюдены — дом узаконят. Если же нет — то откажут (если администрация будет возражать против легализации).

2 дом могут не перевести в жилое, если будут не соблюдены отступы от межи, противопожарные разрывы, санитарные расстояния, строительные требования и т.д.

Это же может стать препятствием к разделу земельного участка (площадь уменьшается, разрывы сократятся). Также следует иметь в виду, что действующее законодательство (несмотря на распространенную позицию об отсутствии запрета на 2 жилых дома на 1 участке) размещение двух домов на одном участке не предусматривает. Если будет конфликт с местной администрацией (а здесь, по сути, она единственное лицо, у которого могут быть претензии), то дом теоретически может пойти под снос как самоволка (коей он и является). Узаконить его можно лишь через суд с учетом указанных выше особенностей.

Если участок можно поделить и метраж это позволяет — делите и переводите второй дом в жилое помещение через администрацию.

Если получите отказ — признавайте право собственности в суде\обжалуйте решение комиссии. Но опять же, если участок позволяет. Если же нет — то перспективы не очень.

На практике такие самоволки стоят годами и их никто не трогает. Но их нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству. 

Т.е. схема действий: легализация двухэтажного дома, раздел участка, перевод второго дома в жилое. Это в идеале, если нет нарушений и участок можно безболезненно поделить.

P.S. желательно, чтобы это, конечно, делал текущий собственник, до продажи. Иначе все судебные затраты (и риски) лягут на Ваши плечи.

Здравствуйте!

Дом 1 в росреестре указан как одноэтажный площадью 84 метра. По факту дом полноценно двухэтажный, площадью 170 метров.

Иван

Это незаконная реконструкция. Отдел архитектуры может составить протокол об этом и привлечь к административной ответственности. также могут обратиться в суд с требованием о приведении постройки в первоначальное состояние.

Дом 2 представляет нежилое помещение — баню с газом, с летней верандой и комнатой на втором этаже. в росреестре данный объект недвижимости не указан, т.е. не зарегистрированная постройка.

Иван

Если дом зарегистрирован, баня и другие хозпостройки отдельно не регистрируются. Они следуют судьбе главной вещи — дома.

3) каковы коротко этапы узаконивания измененных показателей дома 1 и дома 2 покупателем (новым собственником земли и дома 1), имеются ли непреодолимые законные барьеры?

Иван

Если земля в собственности непреодолимых препятствий нет.

1. Сделать технический паспорт.

2. Получить градостроительное заключение.

3. Обратиться в суд с иском.

4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Это узаконивание через суд, оно более подходит Вашей ситуации.

Есть другой вариант, если «задним числом» сможете получить Разрешение на реконструкцию в местном отделе архитектуры.