Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Приобретение неузаконных объектов недвижимости
Добрый день!
участок в поселке ИЖС, размежёван. данные в ЕГРН соответствуют действительности, право собственности в порядке.
На участке два дома.
Дом 1 в росреестре указан как одноэтажный площадью 84 метра.
По факту дом полноценно двухэтажный, площадью 170 метров.
Дом 2 представляет нежилое помещение - баню с газом, с летней верандой и комнатой на втором этаже. в росреестре данный объект недвижимости не указан, т.е. не зарегистрированная постройка.
Вопрос.
1) Каковы могут быть негативные последствия приобретения таких объектов недвижимости (оставим за скобками права собственников на дом два) с точки зрения претензий гос органов (росреестр, пожарники, газовики, налоговая?)
2) чем может быть черевато владеть домом 2 без права собственности (незаконная постройка).
3) каковы коротко этапы узаконивания измененных показателей дома 1 и дома 2 покупателем (новым собственником земли и дома 1), имеются ли непреодолимые законные барьеры?
интересует мнение практикующих в данной области юристов, полные тексты законов прошу не выкладывать :)
Спасибо!
Второй дом станет домом только после перевода из нежилого в жилое помещение и признания его пригодным для проживания.
Подводные камни здесь в том, что с 1 домом проблем нет. Это дом, он может быть до 3 этажей, проект и ввод в эксплуатацию не нужны. Здесь необходимо идти по пути сохранения дома в реконструированном виде. Если экспертиза в суде покажет, что угрозы жизни людей нет и все нормативы соблюдены — дом узаконят. Если же нет — то откажут (если администрация будет возражать против легализации).
2 дом могут не перевести в жилое, если будут не соблюдены отступы от межи, противопожарные разрывы, санитарные расстояния, строительные требования и т.д.
Это же может стать препятствием к разделу земельного участка (площадь уменьшается, разрывы сократятся). Также следует иметь в виду, что действующее законодательство (несмотря на распространенную позицию об отсутствии запрета на 2 жилых дома на 1 участке) размещение двух домов на одном участке не предусматривает. Если будет конфликт с местной администрацией (а здесь, по сути, она единственное лицо, у которого могут быть претензии), то дом теоретически может пойти под снос как самоволка (коей он и является). Узаконить его можно лишь через суд с учетом указанных выше особенностей.
Если участок можно поделить и метраж это позволяет — делите и переводите второй дом в жилое помещение через администрацию.
Если получите отказ — признавайте право собственности в суде\обжалуйте решение комиссии. Но опять же, если участок позволяет. Если же нет — то перспективы не очень.
На практике такие самоволки стоят годами и их никто не трогает. Но их нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству.
Т.е. схема действий: легализация двухэтажного дома, раздел участка, перевод второго дома в жилое. Это в идеале, если нет нарушений и участок можно безболезненно поделить.
P.S. желательно, чтобы это, конечно, делал текущий собственник, до продажи. Иначе все судебные затраты (и риски) лягут на Ваши плечи.
Здравствуйте!
Дом 1 в росреестре указан как одноэтажный площадью 84 метра. По факту дом полноценно двухэтажный, площадью 170 метров.
Иван
Это незаконная реконструкция. Отдел архитектуры может составить протокол об этом и привлечь к административной ответственности. также могут обратиться в суд с требованием о приведении постройки в первоначальное состояние.
Дом 2 представляет нежилое помещение — баню с газом, с летней верандой и комнатой на втором этаже. в росреестре данный объект недвижимости не указан, т.е. не зарегистрированная постройка.
Иван
Если дом зарегистрирован, баня и другие хозпостройки отдельно не регистрируются. Они следуют судьбе главной вещи — дома.
3) каковы коротко этапы узаконивания измененных показателей дома 1 и дома 2 покупателем (новым собственником земли и дома 1), имеются ли непреодолимые законные барьеры?
Иван
Если земля в собственности непреодолимых препятствий нет.
1. Сделать технический паспорт.
2. Получить градостроительное заключение.
3. Обратиться в суд с иском.
4. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Это узаконивание через суд, оно более подходит Вашей ситуации.
Есть другой вариант, если «задним числом» сможете получить Разрешение на реконструкцию в местном отделе архитектуры.
Отдел архитектуры может составить протокол об этом и привлечь к административной ответственности. также могут обратиться в суд с требованием о приведении постройки в первоначальное состояние.
Какова ответственность? насколько на практике администрация часто обращается с подобными исками?
Если дом зарегистрирован, баня и другие хозпостройки отдельно не регистрируются. Они следуют судьбе главной вещи — дома.
Должна ли баня как-либо оформляться в принципе, как нежилое помещение?
добрый день, нет задачи переводить второй дом в жилой.
цель, чтобы его не обязали снести. сейчас его вообще нет ни в каком виде по документам.
Тогда и не переживайте. Стоит себе, как хозпостройка\баня, и стоит. По документам он нежилой. Но в любом случае, лучше постройку хотя бы инвентаризовать — для этого сходите в местное БТИ, узнаете, что от Вас для этого потребуется. В идеале — все-таки зарегистрировать в Росреестре на основании декларации, т.к. объект все же капитальный, недвижимое имущество.
Практически никогда (говорю, как сотрудник подведомственного учреждения\бывший работник администрации). Слишком много более важной работы, особенно в небольших населенных пунктах. Здесь необходимо работать на опережение в любом случае. Даже если будет иск от администрации — Вы можете подать встречный о признании права\сохранении постройки. Суда о признании права Вам, скорее всего, не избежать. Рано или поздно Вы с этим столкнетесь.