Отказ в перезаключении договора соцнайма без ордера

Question

Добрый день, В муниципальной квартире проживали две семьи (сестра (ответственный квартиросъемщик)+муж+двое детей и брат+жена (не прописана), а также прописан отец, проживает отдельно). Удалось разъехаться за счет брата - получив деньги, сестра с семьей переехали в другую квартиру, снялись с регистрационного учета. Перед началом процедуры приватизации в МФЦ настояли на переоформлении договора (на ответственного квартиросъемщика - брата), в чем от департамента имущества г. Москвы получено 4 отказа по причине отсутствия ордера на вселение. Ситуация: есть действующий договор социального найма с ответственным квартиросъемщиком - сестрой, на квартиру жилой площадью 36 кв.м., при этом в договоре сделала ссылка на ордер 1974 г. на предоставление 13,5 кв. м., предоставленные очереднику (бабушке выше указанных сестры и брата) в дополнение к 22,5 кв .м., на которые ордер разыскать не удалось (делались запросы в ГосАрхив). Косвенным доказательством права на вселение на 22,5 кв. м. может служить решение исполкома, где указано, что 13,5 кв.м. даны в дополнение к уже занимаемым 22,5 кв м. Вопросы: 1) Какими еще документами можно подтвердить право на вселение в муниципальную квартиру, в каких органах запрашивать (имеются стандартные выписки из домовой книги, единый жилищный документ, квитанции оплаты коммунальных платежей, лицевой счет, отказ из архива)? 2) Законно ли требование о наличии ордера для перезаключения договора соц. найма при наличии действующего договора? 3) Насколько велик шанс выселения с занимаемой площади 22,5 кв.м., решения суда (обязать заключить новый договор социального найма) не в пользу жильцов, невозможности подачи повторного заявления в суд по тому же вопросу другим жильцом? 4) Необходимо само перезаключение договора социального найма для начала процедуры приватизации и наличие ордера при подаче документов на приватизацию без переоформления договора социального найма?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Ольга. При наличии действующего Договора требовать ордера не имеют права. Пусть оспаривают договор социального найма, если считают что он незаконен. Также Вы можете не переоформлять Договор социального найма на брата, Договор действующий и все указанные в нем лица, имеют право на приватизацию. Даже если кто-то не указан в Договоре, но вселен и проживает в качестве члена семьи в квартире, то он имеет право на приватизацию. Отказ от передачи квартиры в порядке приватизации может быть оспорен в суде. Ордер являлся основанием на вселение до 2005 года и он не подлежал хранению Вами. Вы можете оспорить в суде отказы ДГИ в течение 3-х месяцев. С уважением! Г.А. Кураев

Алексей Байкалов · Answer

Ольга, добрый день. При наличии ранее заключенного договора социального найма наниматель вправе признать право собственности на жилое помещение в судебном порядке в исковом производстве к администрации. Отсутствие ордера не является основанием для отказа в признании права собственности. Таким образом, отказ в перезаключении договора социального найма вправе обжаловать в судебном порядке. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Елена Носкова · Answer

Уважаемая Ольга! Ордер не является документом, подтверждающим право пользования помещения. Это всего лишь документ, на основании которого производилось вселение в занимаемое жилое помещение. Причем срок действия ордера составлял всего 5 дней. Основанием для вселения являлись либо постановление администрации (исполкома), либо решение предприятия, к чьему ведомству относилось помещение. Если такие документы на первоначальную площадь утрачены, Вам необходимо в судебном порядке подтверждать свое право на пользование жилой площадью и обязывать в судебном порядке передать Вам все помещение в порядке приватизации. Некорректность договора социального найма может подтвердить только суд. Вам же необходимо доказать, что Вы открыто пользовались квартирой по имеющемуся договору, исполняли все обязанности, предусмотренные договором соцнайма. Большим плюсом является то, что в течение такого срока муниципалитет не пытался оспорить Ваше право на занимаемые помещения.

Андрей Власов · Answer

Ольга, добрый день! Добавлю судебную практику Определение Ленинградского областного суда от 28.01.2015 N 33-30/2015, рассматривалась ситуация с приватизацией ведомственного жилья, с вашей она аналогична тем, что истец добивался заключения договора соцнайма на жилья в котором он ранее фактически проживал. Суд помимо обязания заключить договор соцнайма (в вашем случае он уже есть и действие его не прекращалось) сразу признал за истцом право на приватизацию указанного жилого помещения. В любом случае несмотря на указание в Законе РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на возможность приватизации жилого помещения лицами имеющими право пользования им на условиях соцнайма суды не слишком формально подходят к данному вопросу и не требуют обязательного наличия заключенного договора соцнайма как условие возможности приватизации, особенно это характерно для ситуаций когда служебное жилье переходит в мун.собственность и меняет статус. В вашей ситуации администрация очевидно не права но доказать это видимо возможно будет только в судебном порядке Довод ответчика о том, что согласно статьям 49, 57 Жилищного кодекса РФ истцу не может быть предоставлено спорное жилое помещение по договору социального найма, так как истец не признан малоимущим гражданином и не состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях, судебная коллегия находит необоснованным, исходя из следующего. В данном случае речь идет не о новом предоставлении истцу спорного жилого помещения по правилам статьи 47 ЖК РФ, а предметом спора является требование истца о заключении с ним договора социального найма в отношении уже занимаемого жилого помещения, предоставленного ему в августе 2004 года, и которое все эти годы является единственным местом жительства истца. Таким образом, истец не требует обеспечения его новым жилым помещением, а ставит вопрос о заключении с ним договора социального найма в отношении жилого помещения, занимаемого на законных основаниях на протяжении длительного периода времени (более десяти лет). Отсутствие такого договора в письменной форме лишает истца реализовать свои права как нанимателя, предусмотренные статьей 67 Жилищного кодекса РФ, а также Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с положениями статей 2, 18 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно статье 6 названного Закона, пункту 9 «Положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Ленинградской области», утвержденного Постановлением Правительства Ленинградской области от 27.06.1994 N 57 передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Исключение из общего правила предусмотрено частью 1 статьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Исходя из того, что при рассмотрении дела судом установлено, что к правоотношениям сторон подлежат применению нормы о договоре социального найма, поскольку занимаемая истцом квартира относится к ведомственному жилищному фонду социального использования, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец имеет право на приватизацию спорной квартиры на общих основаниях, поэтому в такой приватизации ему ответчиком отказано быть не может. Доказательств наличия препятствий для передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации, в отношении которого возник спор, стороной ответчика не представлено. На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части 1 статьи 330, частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда определила: заочное решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 января 2014 года отменить. Принять по делу новое решение. Признать за В.Н. право пользования по договору социального найма жилым помещением в виде однокомнатной квартиры <адрес>, общей площадью N кв. м. Обязать ФГКУ «Западное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства Обороны РФ заключить с К.В.Н. договор социального найма жилого помещения в отношении однокомнатной квартиры <адрес>, общей площадью N кв. Признать за К.В.Н. право на получение указанного жилого помещения в собственность бесплатно в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Светлана Никитина · Answer

Ольга, можно обратиться в суд с иском об установлении факта проживания и пользования квартирой, а также признании права на приватизацию жилого помещения (в связи с отказом в заключении договора соцнайма необходимый для приватизации). Прикладывайте к иску финансово-лицевой счет, справку, что данная квартира находится на балансе муниципалитета, все отказы, имеющийся ордер, квитанции об оплате коммунальных услуг, договор соцнайма и справку, что ранее участия в приватизации жилья не принимали. Подобной практики много, проблем быть не должно.