Как рассчитывается сумма налога с продажи квартиры?

— должен ли я платить налог в связи с договором мены и, если должен, то как его рассчитать;

Татьяна

Здравствуйте!

должны. доходом является стоимость полученного имущества

Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.
(По материалам судебной практики Тульского областного суда).

— применяются по данной сделке старые или новые налоговые правила, учитывая, что договор ДДУ был заключен в 2014 году;

Татьяна

новые, т.к. право собственности возникло в 2017 году

— как рассчитать сумму налога при продаже в этом году 2-комнатной квартиры;

Татьяна

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

...

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.

— возможно ли освобождение от уплаты налога при продаже 2-комнатной квартиры в случае приобретения в этом же году 3-комнатной квартиры большей стоимости;

Татьяна

за счет вычетов по пп.2 п.2 и пп.3 п.1 (при продаже и покупки в одном году) ст.220 НК, вероятно.

Здравствуйте! При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). Мена приравнивается к двум встречным договорам купли-продажи. Каждая из сторон договора мены недвижимости выступает как продавцом, так и покупателем квартиры. Передавая квартиру, человек выступает ее продавцом, но вместо денег он получает другую квартиру, т.е. имущество в натуре. Если в соответствии с договором мены обмениваемые квартиры признаются неравноценными, одна из сторон вносит доплату. 

Следовательно, обменяв свою 1-комн. квартиру с доплатой на 2 комн., Вы в первую очередь продали свою недвижимость и получили доход в натуральной форме — в виде квартиры, но с доплатой с Вашей стороны. Но в какой сумме в денежном выражении его получили? В данном случае в качестве дохода будет являться стоимость 1 комн. квартиры, которая была указана в договоре мены, или, при ее отсутствии, рыночная стоимость в момент совершения мены. При этом у Вас есть два способа уменьшения налоговой базы по НДФЛ:

1) уменьшить полученный доход  на имущественный вычет в размере 1 млн руб.;

2) уменьшить полученный доход на расходы, связанные с приобретением отданной в обмен 1 комн. квартиры (2,7 млн. руб. + уплаченные проценты по ипотеке).

На 1-й вопрос я Вам ответил.

Ответ на 2-ой вопрос: поскольку Вы оформили право собственности (акт приема-передачи) в 2017 году, то налоговые правоотношения регулируются в соответствии с новыми правилами.

Ответ на 3-й вопрос исчерпывающим образом содержится в Письме МинФина РФ:

ПИСЬМО Министерства Финансов РФ
от 29 августа 2016 г. N 03-04-05/50395

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Приступаю к ответам на 4-й и 5-й вопросы.

Сам факт приобретения 3-х комнатной квартиры большей стоимости не освободит Вас от уплаты налога при продаже 2-х комнатной. Но в то же время, учитывая, что сделки с недвижимостью будут происходить в одном налоговом периоде (в 2017 году), получив налоговый вычетпри покупке 3-х комн. квартиры, который составляет максимально 2 млн. руб. (пп.1 п.3 ст.220 НК РФ), Вы имеете возможность «нейтрализовать» НДФЛ при продаже 2-х комн. квартиры.