Договор купли-продажи квартиры подводные камни (риски)

Здравствуйте. 

Не прописано по долям или в без указания долей передаётся, по п. 1.1.
п. 2.2. как передавать деньги будете? Рекомендую порядок передачи прописать и сделать это либо через ячейку в банке, либо через нотариуса.
Передача квартиры в какой момент осуществляется? Пропишите тоже. Так как по договору есть указание на сроки и порядок передачи, а сроков нет.

Если кто-то сохраняет право пользования квартирой или же если есть условие о снятии с регистрации прежних жильцов в определённый срок, то тоже прописать. Либо что в квартире никто не зарегистрирован.

В остальном стандартный договор, можно еще прописать что если оплаты нет, то договор расторгается.  

Здравствуйте!

Вполне приемлемый договор.

Рекомендую указать полные паспортные данные сторон в преамбуле.

Указать кадастровый номер жилого помещения.

И указать зарегистрирован ли кто-либо на момент подписания договора. 

Здравствуйте

у вас указано

2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости квартиры:
 - 20 000 (Двадцать тысяч) рублей 00 копеек Покупатели передали Продавцу до подписания Основного договора;

чем это подтверждается? это важно — указать например что подтверждено распиской или банковским переводом

про 2 сумму — 1 130 000 — передаются по акту например или безналичным переводом

про 3 сумму — если вы уверены что кредит будет именно от сбербанка- то нормально

п 2.3 и 2.4- залог квартиры у банка. не у продавца- это важно

другое дело я не понимаю зачем на такую небольшую сумму для покупки жилья — в 375 000 — брать именно ипотеку — может быть подумать над обычным потребительским кредитом и избежать залога

3.4- долевая собственность у вас- 50 на 50? или как то иначе- лучше это прописать

4.1.5 — за гос регистрацию у вас платит продавец- 

и платите вы при этом за тоже самое по п 4.2.4 — тогда уж прописывать что в раных долях продавец и покупатель- 50 на 50

5.2 — судебный порядок- по общему правилу это по местунахождения ответчика- имейте в виду

Уважаемый Роман!

В дополнение к мнению коллег. Обычно  в пункте «Предмет договора» указывается, что «указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании… и указывается правовое основание приобретения права собственности продавцом (наследование, приватизация, договор купли-продажи). Это, на мой взгляд, необходимо, так как можно понять — возможны ли притязания иных лиц на это имущество (например, бывшего супруга или других наследников). Но это нужно скорее покупателю, а не Вам, как продавцу..

Мы продавцы и хотим прописать передачу первой части денег 1 130 000 до регистрации сделки. Это же возможно?

Роман

Можно, просто указывается, что получен аванс в такой сумме.

Здравствуйте Роман.

Договор купли — продажи должен в себе в первую очередь содержать основные элементы сделки, именно на этот факт необходимо обращать свое внимание, как покупателю, так и продавцу.

Согласно приведенному договору:

гр. Василюк Татьяна Ивановна — не указан документ удостоверяющий личность.
также необходимо указать место рождения, как покупателей так и продавца
указать реквизиты свидетельства о рождении — гр. Василюк Владислав Сергеевич

Должны быть указаны данные с точностью позволяющие  установить недвижимое имущество подлежащее передаче по договору:

расположенное на  этаже жилого дома (именуемое в дальнейшем - «Квартира» — не указано на каком этаже дома квартира располагается

В отношении квартиры, необходимо указать на основании каких документов она принадлежит продавцу:

квартира находится в собственности Продавца на основании Свидетельства о государственной регистрации права бланк серии ___номер ___, выданным _____ года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ______ года сделана запись регистрации № ____

Также, целесообразным будет дополнить договор таким пунктом как:

Продавец обязуется с момента подписания договора до передачи квартиры покупателю не обременять квартиру правами третьих лиц, не ухудшать ее состояние.
На момент заключения договора в квартире никто не зарегистрирован
На момент заключения договора квартира юридически и физически свободна.
Продавец гарантирует, что он заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и договор не является для него кабальной сделкой.

При этом если квартира до подписания договора была уже осмотрена покупателем, то логичным будет если:

 Покупатель подтверждает, что до подписания договора квартира им осмотрена, при этом претензий по состоянию квартиры покупатель не имеет.

Также не будут лишними следующие положения:

       Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами.
         Стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и последствий его заключения, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Оговорить в договоре условие о несения расходов связанных с заключением договора, если таковые имеют место быть:

Расходы по заключению Договора оплачивает ________.

       Также уместным будет включить пункт:

 Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения Договора.

При этом в целях упрощения передачи квартиры, в договор можно включить пункт о том, что:

Настоящий договор одновременно является актом приема – передачи Покупателю Квартиры и имеет силу передаточного акта.

Что позволит не заключать передачу отдельным актом передачи.

Не будет лишним знакомиться и с рекомендациями органов Росреестра, т.к. регистрация перехода права собственности и анализ заключенного договора будет проводиться именно этим органом:

Требования к форме договора.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашение по всем существенным условиям. Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц и оттисками печати.
Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для  договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п.1,2 ст.18.

Для физических лиц указывается:
— ФИО (полностью, без сокращений);
— пол;
— гражданство;
— дата и место рождения;
— место проживания;
Наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например паспортные данные).
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочиях, в силу которых они действуют.
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
1.Предмет договора Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Если предметом договора является передача доли в праве общей долевой собственности, указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
4.Перечень лиц проживающих в жилом помещении и сохраняющих, в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования,  являются существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК).
В договоре может быть указано об отсутствии таких лиц, если указанные лица отсутствуют.
5. Необходимое условие-указание в  договоре о существующих ограничениях (обременениях) прав продавца.
Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон.
Договор помимо отмеченных выше условий может содержать указания на вид права продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода прав собственности.
http://www.frskuban.ru/index.p...