Здравствуйте Роман.
Договор купли — продажи должен в себе в первую очередь содержать основные элементы сделки, именно на этот факт необходимо обращать свое внимание, как покупателю, так и продавцу.
Согласно приведенному договору:
гр. Василюк Татьяна Ивановна — не указан документ удостоверяющий личность.
также необходимо указать место рождения, как покупателей так и продавца
указать реквизиты свидетельства о рождении — гр. Василюк Владислав Сергеевич
Должны быть указаны данные с точностью позволяющие установить недвижимое имущество подлежащее передаче по договору:
расположенное на этаже жилого дома (именуемое в дальнейшем - «Квартира» — не указано на каком этаже дома квартира располагается
В отношении квартиры, необходимо указать на основании каких документов она принадлежит продавцу:
квартира находится в собственности Продавца на основании Свидетельства о государственной регистрации права бланк серии ___номер ___, выданным _____ года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ______ года сделана запись регистрации № ____
Также, целесообразным будет дополнить договор таким пунктом как:
Продавец обязуется с момента подписания договора до передачи квартиры покупателю не обременять квартиру правами третьих лиц, не ухудшать ее состояние.
На момент заключения договора в квартире никто не зарегистрирован
На момент заключения договора квартира юридически и физически свободна.
Продавец гарантирует, что он заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и договор не является для него кабальной сделкой.
При этом если квартира до подписания договора была уже осмотрена покупателем, то логичным будет если:
Покупатель подтверждает, что до подписания договора квартира им осмотрена, при этом претензий по состоянию квартиры покупатель не имеет.
Также не будут лишними следующие положения:
Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами.
Стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и последствий его заключения, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
Оговорить в договоре условие о несения расходов связанных с заключением договора, если таковые имеют место быть:
Расходы по заключению Договора оплачивает ________.
Также уместным будет включить пункт:
Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения Договора.
При этом в целях упрощения передачи квартиры, в договор можно включить пункт о том, что:
Настоящий договор одновременно является актом приема – передачи Покупателю Квартиры и имеет силу передаточного акта.
Что позволит не заключать передачу отдельным актом передачи.
Не будет лишним знакомиться и с рекомендациями органов Росреестра, т.к. регистрация перехода права собственности и анализ заключенного договора будет проводиться именно этим органом:
Требования к форме договора.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашение по всем существенным условиям. Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц и оттисками печати.
Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п.1,2 ст.18.
Для физических лиц указывается:
— ФИО (полностью, без сокращений);
— пол;
— гражданство;
— дата и место рождения;
— место проживания;
Наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например паспортные данные).
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочиях, в силу которых они действуют.
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
1.Предмет договора Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Если предметом договора является передача доли в праве общей долевой собственности, указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
4.Перечень лиц проживающих в жилом помещении и сохраняющих, в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования, являются существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК).
В договоре может быть указано об отсутствии таких лиц, если указанные лица отсутствуют.
5. Необходимое условие-указание в договоре о существующих ограничениях (обременениях) прав продавца.
Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон.
Договор помимо отмеченных выше условий может содержать указания на вид права продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода прав собственности.
http://www.frskuban.ru/index.p...
Александр, доли обязательно указывать в договоре? Там у них несовершеннолетний в договоре
Не обязательно, но на мой взгляд лучше указать, так правильнее будет. И был случай в моей практике когда Росреестр доли потребовал указать. Хотя это не совсем верно. Если эта доля покупается несовершеннолетнему не взамен другой, то не обязательно. А если взамен, то обязательно для опеки. Но я так понимаю что просто покупается, без обязательств.