Еще до свадьбы муж купил квартиру с частичным использованием заемных средств. Поэтому у него свидетельство о регистрации права с обременением: ипотека. Сейчас он хочет оформить дарственную 1/2 квартиры на меня, жену. А затем полностью погасить долг по ипотеке. Можно ли оформить дарственную на половину залоговой квартиры и как это сделать? Спасибо
Здравствуйте!
Можно ли оформить дарственную на половину залоговой квартиры и как это сделать?
Дарственная квартиры в залоге осуществляется только с согласия банка-залогодержателя (ст. 37 закона «об ипотеке...»):
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При этом не важно дарение квартиры осуществляется целиком или только половина.
Если банк даст согласие, то проблем с регистрацией перехода доли в праве собственности на квартиру не будет.
Сейчас он хочет оформить дарственную 1/2 квартиры на меня, жену.
Светлана
А затем полностью погасить долг по ипотеке.
Светлана
Здравствуйте. Сначала придется снять обременение путем погашения ипотеки, а потом оформить дарственную. Наоборот не получится, поскольку обременение это не позволяет сделать. Следует также иметь в виду, что сделку дарения необходимо будет совершать с оформлением у нотариуса.
Хотя если банк согласится, в чем я очень сомневаюсь, подарить можно и до погашения ипотеки.
ЗДравствуйте, если квартира в ипотеке, значит на ней обременение и совершать сделки по распоряжение ипотечным имуществом можно лишь с согласия Банка, выдавшего ипотечный кредит.Вам сначала надо согласовать данный вопрос с ним. В принципе на практике некоторые банки соглашаются. Если банк согласится, то скорее всего они и займутся оформлением данной сделки.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Сейчас он хочет оформить дарственную 1/2 квартиры на меня, жену. А затем полностью погасить долг по ипотеке. Можно ли оформить дарственную на половину залоговой квартиры и как это сделать? Спасибо
Светлана
Светлана, добрый день! Можно, но требуется согласие залогодержателя (т.е. банка )
ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Что касается собственно согласия банка то вполне вероятно что такое согласие он даст т.к. в результате такой сделки вместо одно залогодателя их станет два и в эьтом случае обязательства по кредиту обеспеченному залогом будут солидарными
ст. 38 ФЗ Об ипотеке
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Добрый день. Светлана.
Да конечно, это возможно. Вы можете распоряжаться своей собственностью, как угодно. Единственное, что, пока квартира находится в ипотеке Вы сможете это сделать только с согласия банка-кредитора.
Статья 209.
Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
А разве по ДКП не положено налог платить?
Налог не платиться если дом находился в собственности больше трёх лет.
Здравствуйте, Светлана! Да, может подарить с согласия банка на основании ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Без разрешения банка, выдавшего ипотечный кредит, никакую сделку, в дом числе договор дарения Вы оформить не сможете, поскольку квартира находится в залоге, закладная банка на квартиру находится в Росреестре, который зарегистрирует сделку только в том случае, если банк заберет или переоформит закладную Нвас с мужем
Здравствуйте!
с согласия банка, если иное не установлено договором
Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Да, погашение ипотеки будет осуществлено со средств супруги, поэтому и хотим сначала выделить долю.
Светлана
если это ЛИЧНЫЕ средства супруги, то можете заключить предварительный ДКП по которому супруг передаст половину личной недвижимости, после снятия обременения.
А разве по ДКП не положено налог платить?
А затем полностью погасить долг по ипотеке.
Светлана
Добрый день.
Светлана, рекомендую для начала погасить ипотеку. а далее произвести отчуждение доли в квартире, т.к. не уверена. что банк даст согласие на такую сделку.
Уточните. погашение будет производится в т.ч. за счет средств супруги? В связи с этим желаете для начала выделить долю?
Можно ли оформить дарственную на половину залоговой квартиры и как это сделать?
Светлана
Как указали коллеги ранее, только с согласия банка.
Но как показывает практика — такие случаи очень редкие.
Виолетта, добрый день! Спасибо за ответ.
Да, погашение ипотеки будет осуществлено со средств супруги, поэтому и хотим сначала выделить долю.
Да, погашение ипотеки будет осуществлено со средств супруги, поэтому и хотим сначала выделить долю.
Светлана
Светлана, если опасаетесь, что в будущем супруг может долю не выделить, то при отсутствии согласия банка, заключите договор займа, по которому в случае чего средства сможете взыскать в суд. порядке (ну это если уж думать совсем о плохом).
Но уверена, что все будет хорошо.
И попробуйте получить согласие банка для начала. а если его не получится получить. то как указала выше действуйте.
Выделение доли — это не отчуждение, поэтому можно попробовать зарегистрировать в Росреестре соглашение об определении долей. Там нет запрета на совершение регистрационных действий, только запрет на отчуждение, вытекающий из залога.
Но если Росреестр предложит сначала получить согласие банка, то так тому и быть.
В предварительном указывается срок, а в соответствие со ст. 190 ГК:
Снятие обременения — не является событием, которое должно неизбежно наступить.
Поэтому учитывая, что срок в предварительном не будет установлен, бед действовать правило одного года (ст. 429 ГК):
Если этого не произойдет, а за год скорее всего не прекратится ипотека, предварительный договор прекратится.
Поэтому предварительный не вариант.