Аренда нежилого здание ИП

Здравствуйте!

если имущество совместное, то пусть супруг регистрирует ИП, а Вы дадите нотариальное согласие на аренду.

Вопрос: Согласно ст. 346.45 НК РФ документом, удостоверяющим право на применение ПСН, является патент. При этом в патенте указываются показатели, характеризующие вид предпринимательской деятельности, а также рассчитанная с учетом таких показателей сумма налога, подлежащая уплате в связи с применением ПСН.
ИП применяет УСН, но на период с 01.01.2013 по 31.12.2013 перешел на ПСН в отношении осуществляемого на территории субъекта РФ вида деятельности по передаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности. Законом субъекта РФ по данному виду деятельности потенциально возможный к получению годовой доход установлен в размере 1 000 000 руб. на один обособленный объект. В период применения ПСН у ИП увеличилось количество сдаваемых в аренду нежилых помещений.
Каков порядок налогообложения для целей налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, доходов от сдачи в аренду нежилых помещений в данном случае?
В рамках какой системы налогообложения ИП должен учитывать доход, полученный от сдачи в аренду новых помещений, не указанных в патенте?
Вправе ли ИП самостоятельно произвести перерасчет стоимости полученного патента в связи с увеличением количества сдаваемых в аренду объектов?
В рамках какой системы налогообложения ИП должен учитывать доходы от сдачи в аренду нежилого помещения — имущества, нажитого во время брака (следовательно, являющегося совместной собственностью ИП и его супруга), но оформленного только на имя его супруга, учитывая, что ПСН может применяться только в случае, если ИП сдает в аренду помещения, принадлежащие ему на праве собственности?
Что следует понимать под обособленным объектом в случае, если нежилые помещения сдаются в аренду по частям (т.е. по некоторой совокупности комнат в помещениях, указанных в свидетельствах о государственной регистрации права собственности) различным арендаторам?
22.03.2013
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 15 марта 2013 г. N 03-11-12/30
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение, поступившее по электронным средствам связи и сообщает, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно по вопросам, связанным с порядком применения патентной системы налогообложения, на основании содержащейся в обращении информации сообщаем следующее.
Согласно п. 7 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) законами субъектов Российской Федерации устанавливаются размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.
В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 346.43 Кодекса в отношении предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса), субъекты Российской Федерации вправе установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
При этом ст. 346.45 Кодекса установлено, что документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения, является патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении которого законом субъекта Российской Федерации введена патентная система налогообложения.
Патент действует на территории того субъекта Российской Федерации, который в нем указан.
В связи с этим если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте.
Согласно п. 1 ст. 346.48 Кодекса налоговая база налогоплательщиками патентной системы налогообложения определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется патентная система налогообложения в соответствии с гл. 26.5 Кодекса, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации.
Денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении вида предпринимательской деятельности, указанного в пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса, может быть определено путем умножения размера установленного по соответствующему виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода на один обособленный объект на общее количество используемых в предпринимательской деятельности обособленных объектов, предусмотренных патентом.
Следует иметь в виду, что если в патенте указано определенное число показателей (средняя численность наемных работников, количество (площадь) объектов и т.п.), при этом в течение налогового периода произошло увеличение таких показателей, то для целей применения патентной системы налогообложения в отношении новых показателей индивидуальный предприниматель вправе получить новый патент или применять в отношении них иной режим налогообложения. При этом в случае уменьшения показателей перерасчет налога в рамках патентной системы налогообложения не предусмотрен.
Соответственно, индивидуальный предприниматель, получивший патент, в котором указано определенное количество показателей (средняя численность наемных работников, количество (площадь) объектов и т.п.), не может самостоятельно производить перерасчет стоимости полученного патента в связи с увеличением количества таких показателей, в частности, при увеличении количества передаваемых в аренду обособленных объектов, не предусмотренных в полученном патенте.
Поэтому если после получения патента по виду деятельности, предусмотренному пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса, у индивидуального предпринимателя увеличилось количество передаваемых в аренду обособленных объектов, то в отношении деятельности по передаче в аренду таких объектов предприниматель вправе подать заявление на получение патента с нового налогового периода, либо может применять иные режимы налогообложения, предусмотренные Кодексом.
По вопросу о возможности применения патентной системы налогообложения согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса при передаче в аренду недвижимого имущества, нажитого супругами во время брака, следует учитывать следующее.
Пункт 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Согласно п. 2 указанной статьи СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью супругов.
При этом согласно п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.
Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Учитывая изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может применяться патентная система налогообложения при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, на которого зарегистрировано такое недвижимое имущество.

Также следует отметить, что исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Валентина.

1. Вам не обязательно открывать ИП, чтобы сдавать своё помещение в аренду. Вы можете заключить договор как физическое лицо и платить подоходный налог 13%. Просто с УСН вы же будите ещё платить пенсионные. А это примерно тоже самое, что 13% в общей сумме получиться.

2. Вы можете оформить генеральную доверенность на мужа на право управления вашей собственностью. Плюсом если хотите муж может оформить ИП. Но повторусь этого необязательно. Вы можете просто платить подоходный налог 13%.