Как купить недостроенный коттедж?

Добрый день!

Но по выписке получается что хозяин он. Подскажите что делать в данной ситуации, как купить этот дом.
Олег Иванов

А кому он его продал? Если участок числиться за ним, то возможно оформить коттедж как объект незавершенного строительства. Для этого возможно обратиться в Росреестр, кадастровую с документами на земельный участок, хотя если право зарегистрировано, то можно и без них, с разрешением на строительство. Также необходимо, чтобы незавершенный объект состоял на кадастровом учёте. Если на кадастровом учете такого объекта нет, то необходимо обращаться к кадастровому инженеру, например в БТИ для составления технического плана и постановки на кадастровый учет. Но есть вероятность, что в будущем возможны требования наследников, а возможно и самого покупателя, который приобретал данный коттедж. Но прежде необходимо снять запрет на регистрационные действия, которые были наложены приставами, для чего необходимо погасить имеющуюся у них задолженность. После постановки коттеджа на кадастровый учет, регистрации права собственности на коттедж за собственником, Вы можете составить договор купли-продажи и обратиться в Росреестр, МФЦ или кадастровую палату для совершения сделки купли-продажи.

Добрый день, Олег.

Ситуация непростая. Если бы Вы могли найти и связаться с покупателем, который приобрел дом у лица, который до сих пор значится собственником, то можно было бы этот вопрос решить с ним — к примеру он бы осуществил регистрацию права собственности на себя, а Вы потом выкупили у него коттедж.

Если же в Вашем случае его данных у Вас нет, то как-либо купить этот коттедж вряд ли возможно, только если искать покупателя и решить вопрос с ним.

Формально Вы конечно можете заключить договор с продавцом, поскольку собственником на текущий момент до сих пор значится он, однако в случае, если предыдущий покупатель объявится с договором на руках, то у него есть шансы признать за собой права собственности, поскольку договор заключен раньше, просто еще не прошел регистрацию.

Если он к примеру умер у него нет наследников, тогда можно было бы сейчас повторно купить помещение, но при наличии перспективы того, что первый покупатель объявится я бы рекомендовал либо искать его, либо отказаться от покупки.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Олег, добрый день.

Я бы не советовала покупку такой недвижимости. потому что, даже если права не зарегистрированы, а сделка, как таковая состоялась. то покупатель может обратиться в суд с иском либо о признании права на этот дом, либо с обязанием продавца завершить сделку до конца и придти в Росреестр, что бы зарегистрировать переход права, а продавец, как я поняла и не отрицает факт продажи. К тому же, если права на дом будут зарегистрированы, то и на участок покупатель будет иметь такое же право.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

[Гражданский кодекс РФ][Глава 30][Статья 552]

1. По договору продажи здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на
такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой
недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного
участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю
передается право собственности на земельный участок, занятый такой
недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не
предусмотрено законом.
Абзац утратил силу.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия
собственника этого участка, если это не противоречит условиям
пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право
пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и
продавец недвижимости.

Здравствуйте! Вас не смущает наличие обременения в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, запрет Управлению Росреестра по Волгоградской области проводить регистрационные действия в отношении объекта недвижимого имущества: Кадастровый(условный) номер: 34:34:030032:6. Земельный участок.. Категория земель: земли населенных пунктов — для индивидуального жилищного строительства. Площадь: 674 кв.м. Адрес(местоположение): Россия, Волгоградская обл., г. Волгоград, мкр. 134-135, 14

?

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположена «незавершенка», и разрешения на строительство (если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения).

Теперь для того, чтобы оформить право собственности на незавершенный строительством объект, нужно соблюсти следующий алгоритм:

1) провести техническую инвентаризацию объекта

;2) получить разрешение на строительство незавершенного объекта;

3) получить на «незавершенку» кадастровый паспорт (с 1 января 2015 года Минэкономразвития утвердило новую форму этого документа);

4) подать документы (правоустанавливающие на землю и технические на объект) в органы госрегистрации.

(источник: pravo.ru/review/view/120573/)

В вашем случае следует предварительно

1) Узнать данные человека, приобретшего «незавершенку». Вместе с землёй или без — тоже нужно выяснить. Возможно он с удовольствием продаст дом.

2) Решить проблему с регистрацией. Либо зарегистрировать «незавершенку» на текущего собственника объекта и выкупить потом, либо купить у него и со всеми документами в Росреестр — приступать к легализации. Напоминаю, что сделка по продаже является законной ТОЛЬКО С МОМЕНТА ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.

3) Важно понимать и вопрос по земле: статья 31 ЗК РФ разрешает только одну форму распоряжения участком, предоставленным на праве пожизненного наследуемого владения, – передачу по наследству. Продажа, передача в залог, дарение и прочие сделки, которые влекут или могут повлечь выбытие земли из владения, не допускаются, а в случае их совершения признаются ничтожными.

Исключений из этого правила нет, зато существует норма, позволяющая его обойти: в силу статьи 53 ЗК РФ переход прав на капитальные строения автоматически означает переход прав и на земли, на которых они размещены. Таким образом, для фактического отчуждения земельного участка достаточно продать возведенный на нем дом – при условии, что он оформлен в собственность с соблюдением правил регистрации.

Если будут вопросы — задавайте.

С уважением,

Роман Новиков

Олег, здравствуйте! Если следовать данным, которые указаны в выписке, то сделка не была зарегистрирована. Тут очень много вопросов. Коттедж не достроен, т.е. документы на него не оформлялись, земля находится в пожизненном наследуемом владении, более того в сведениях значатся ограничительные меры, т.е. запрет на регистрацию, тут нужно выяснить с чем это связано.

Поэтому я бы настоятельно не рекомендовал заключать какую-либо сделку до устранения всех этих замечаний, иначе Вам придется обращаться за советом, как вернуть потраченные деньги, когда начнутся проблемы при оформлении.

С Уважением!

После встречи с этим человеком выяснилось что дом он продал лет 10-12 назад, договор о продаже найти не может.Но по выписке получается что хозяин он.
Олег Иванов

Здравствуйте, Олег.

Мое мнение следующее:

В соот со ст. 164 ГК

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Поскольку договор купли-продажи до сих пор не зарегистрирован, то в настоящее время это можно сделать только путем подачи совместного заявления продавца и покупателя в Росреестр.

Но я уверена, что договора купли-продажи не было, а если он и был, то он не может быть действительным. И вот почему.

Земельный участок принадлежит продавцу на праве пожизненного наследуемого владения.

В соот. со ст. 267 ГК РФ

Распоряжение земельным участком, находящимся в
пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Созданные объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в ЕГРП.

Поэтому человек, которому принадлежит з/уч вправе распоряжаться этим участком только после оформления на участок права собственности,

Детально разобравшись с этим вопросом выяснилось, что была выдана просто доверенность у нотариуса на оформление участка и последующую продажу. Но срок доверенности давно истек. Люди, юридически неграмотные, зачастую, говоря о купле-продаже, оформляют доверенность.

Если в вашем случае так и было, то срок доверенности давно истек.

Советую подробно распросить собственника, как подписывали, где. Если у нотариуса, то он вправе сделать запрос тому нотариусу о существе подписанного им документа.

Но в любом случае продать данный з/у он был не вправе, а если все-таки заключил договор КП, то сделка ничтожна.

В выписке стоит ограничение: запрет на совершение регистрационных действий. Это говорит о том, что у собственника имеются долги.

Мое мнение: Вам можно рассмотреть вариант покупки этой недвижимости, но при условии выяснения всех обстоятельств. И, думаю, можно получить существенную скидку от продавца. Только запрет сначала надо снять. Или договаривайтесь, что вы оплатите долг в счет оплаты за з/уч.

Удачи