Неустойка с застройщика - по дату сдачи в эксплуатацию или по дату приемки квартиры?

Уважаемый Илья! Здравствуйте!

Если в ДДУ регламентировано, что

Застройщик обеспечивает передачу доли (имеется, наверно, в виду квартира) участнику долевого строительства в 3-м квартале 2016 г.

то получается, что Застройщик обязан Вам передать квартиру или объект долевого строительства в срок до 31-30.09.2016.

Просрочка же считается с 01.10.2016, при этом согласно ч.2 ст.6 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о .....»

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Не говоря о компенсации морального вреда (ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей»)

До дня сдачи дома.

Если объект долевого строительства, построенный застройщиком, не соответствует условиям, ранее заявленным в договоре, и допустимым нормативам, дольщик вправе:

потребовать в разумные сроки устранить недостатки за счет застройщика и его же силами;
настаивать на снижении застройщиком цены договора в соответствии с отклонениями от его условий и допустимых нормативов;
потребовать от застройщика возместить расходы, которые дольщик понес для устранения существенных недостатков объекта.
Если же застройщик отказывается выполнить эти требования, не передает объект недвижимости дольщику по истечении 2 месяцев с даты передачи, указанной в договоре, и не обеспечил свои обязательства поручительством банка (ч. 3 ст. 1.1 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ), дольщик может расторгнуть договор без его согласия.
Застройщик же в этом случае должен будет в течение 20 дней вернуть дольщику его денежные средства, а также уплатить ему неустойку – 1/300 ставки рефинансирования на день возврата средств. Неустойка будет исчисляться со дня внесения дольщиком суммы, указанной в договоре и до фактического возврата застройщиком ему денежных средств.

Илья, здравствуйте! На основании ст. 10 ФЗ о долевом строительстве

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Итак, нарушение застройщика налицо. Во-первых дом сдан без электричества, что является недостатком объекта, поскольку в проектно-сметной документации должно быть проведено электричество, что касается и лифтов, если дом многоэтажный. По скольку акт приема-передачи не подписан, то акт в эксплуатацию уже не сдан. Тут нужно смотреть на крайней срок сдачи объекта, счет неустойки начинается со следующего дня, наступивший с момента последнего дня исполнения обязательства.

Таким образом можете направить претензию застройщику с требованием устранить допущенные нарушения. Если не получится, то придется все это доказывать и устанавливать в судебном порядке.

С Уважением!

Илья, здравствуйте.

В договоре ДДУ прописано: 1.3. Срок сдачи Объекта в эксплуатацию 2 квартал 2016 года. 1.4. Застройщик обеспечивает передачу доли участнику долевого строительства в 3-м квартале 2016 г. Дом сдан в эксплуатацию — без электричества, лифтов и т.д. Акт приемки-передачи квартиры я, естественно, не подписывал, учитывая общедомовые недоделки.
Илья

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязан передать вам объект долевого строительства

ч. 3 ст. 8 ФЗ № 214

3. После получения застройщиком в установленном
порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого
строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не
допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче
объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

А Вы обязаны приступить к принятию объекта в соот. с ч.4 ст.8 ФЗ № 214

Участник долевого строительства, получивший
сообщение застройщика о завершении строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с
договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче,
обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или,
если такой срок не установлен,
в течение семи рабочих дней со дня
получения указанного сообщения.

Теперь, что касается ваших прав и дальнейших действий.

В соот. с ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214

5. Участник долевого строительства
до подписания
передаточного акта
или иного документа о передаче объекта долевого
строительства
вправе потребовать от застройщика составления акта, в
котором указывается несоответствие объекта долевого строительства
требованиям, указанным в части 1 статьи 7
настоящего Федерального закона, и
отказаться от подписания
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных
частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Таким образом, Вам сейчас необходимо потребовать (письменно) от застройщика
составления Акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям ДДУ, требованиям технических регламентов и проектной документации.

Потом необходимо определиться со способом защиты вашего права, и выбрать наиболее приемлемый для Вас вариант из всех представленных ч. 2 ст.7

2.В случае, если объект долевого строительства построен (создан)
застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1
настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению
качества такого объекта,
или с иными недостатками, которые делают его
непригодным для предусмотренного договором использования, участник
долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему
выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

После этого нужно направить застройщику письменный отказ от подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства со ссылкой на Акт о несоответствии, о котором я написала Вам выше, вместе с требованием, которое вы выберете в соот. с ч.2 ст. 7.

Кстати, подумайте. Может Вам выгоднее потребовать соразмерного уменьшения цены договора, чем устранения недостатков. Лифт и электричество рано или поздно все равно будут.
Если будете требовать устранения недостатков, то обязательно указывайте срок (например, 1 мес.)

Все вышеперечисленное надо сделать обязательно!!! Иначе, ваше бездействие будет воспринято как уклонение от принятия объекта, и суд Вам откажет во взыскании неустойки.

Все требования оформляйте надлежащим образом — в письменном виде с отметкой о принятии.

По какую дату я могу требовать неустойку с застройщика — по дату сдачи дома в эксплуатацию или по дату устранения недоделок и подписания мной акта приемки квартиры?
Илья

Что касается неустойки

Вам абсолютно верно написал коллега Григорьев Михаил:

Просрочка же считается с 01.10.2016,
Григорьев Михаил

Неустойка, предусмотренная ч.2 ст.6, рассчитывается с 01.10.2016 г. по дату подписания Акта приема-передачи (при условии, что вы не будете уклонятся от его подписания).

Если же застройщик не выполнит ваших законных требований по устранению недостатков в срок, который вы ему дадите, то после этого Вы вправе взыскать неустойку, а за невыполнение ваших законных требований по устранению недостатков по ч. 8 ст. 7 (за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей».), т.е 1% за каждый день просрочки.

Советую подать письменное Требование застройщику о неустойке по ч.2 ст. 6 сразу, как только застройщик устранит все недостатки (или удовлетворит ваши др. требования), а если не устранит в срок, которой вы ему предоставите, то в последний день этого срока.

Желательно, чтобы все письменные документы составлял юрист.

Всего доброго.