Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли взыскать долг по аренде, если заключен договор, но нет акта передачи помещения?
Арендатор задолжал мне по арендным платежам. При этом ранее помещение сдавалось юридическому лицу, а затем ген. директор переоформил договор на себя как на "физика". С того момента не заплатил ни разу. К организации претензий нет. Но вот при переподписании договора на физ. лицо (по сути - это один и тот же человек) не был составлен акт приема-передачи помещения. С организацией такой акт был. Согласно договора акт,увы, является неотъемлемой его частью ((. Однако мной собрано множество доказательств фактической передачи помещения (нахождения этого физ. лица там в течение всего срока договора): свидетельство следующего арендатора, который осматривал помещение и видел его и его имущество там, а также получил от него ключи, моя смс-переписка с должником по поводу долгов, где он не отрицает их наличие (тел. с которым велась смс-переписка, указан в договоре как контактный), могу собрать еще целый том разного рода свидетельств при необходимости. Есть ли возможность взыскать долг по договору аренды, т.е. есть ли шанс,что суд признает договор заключенным? Или лучше сразу подавать иск за неосновательное обогащение?
Здравствуйте!
что суд признает договор заключенным
Наталья Евгеньевна
Договор-то у вас заключен и необходимости признания его заключенным нет необходимости.на мой взгляд. Он подписан, арендная плата и объект аренды определены.
А Фактическую передачу и использование объекта придется доказывать всеми имеющимися доказательствами.
Уважаемая Наталья Евгеньевна! Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).
В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
Напоминаю Вам, что по правилам ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.
Положениями ст. 15 ГК РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В целях разрешения спорных правоотношений во внесудебном либо судебном порядке рекомендую направить бывшему арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении (и с описью вложения) 1) Акт сверки вместе с 2) требованием (претензией) о погашении задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.
Примечание: при наличии затруднений во взыскании задолженности в приказном либо исковом порядке рекомендую обратиться на индивидуальную юридическую консультацию.
При этом ранее помещение сдавалось юридическому лицу, а затем ген. директор переоформил договор на себя как на «физика».
Наталья Евгеньевна
Добрый вечер,
А возврат от юрлица вам оформлен актом?
Добрый вечер и Вам! Нет,возврат от юр.лица также актом не оформлен. К моменту перезаключения (просто подошел срок) возникли доверительные отношения (которых в принципе не должно быть в делах - получила хороший урок)), т.к. проблем раньше не было, все платилось в срок и даже раньше сполна. Поэтому для подстраховки составили только договор - и тут, как это обычно бывает))), начались проблемы.
Добрый вечер и Вам! Нет, возврат от юр.лица также актом не оформлен. К моменту перезаключения (просто подошел срок) возникли доверительные отношения (которых в принципе не должно быть в делах — получила хороший урок)), т.к. проблем раньше не было, все платилось в срок и даже раньше сполна. Поэтому для подстраховки составили только договор — и тут, как это обычно бывает))), начались проблемы.
Наталья Евгеньевна
Тогда у вас есть выбор, и вы можете взыскать долг с юрлица, так как не только передача в аренду, но и возврат из аренды осуществляется по акту, и пока имущество не передано, арендная плата продолжает начисляться.
Спасибо за ответ, но можно ли тогда уточнить, достаточно ли перечисленных в вопросе доказательств для суда, и какие доказательства (исходя из практики) обычно суд считает достаточными? Или тут по принципу - "тащите все подряд, чем больше - тем лучше"?))
Надо представить те, которые Вы указали. А какие-то коммунальные услуги он оплачивал, если оплачивал вот эти доказательства. И если куда-то он обращался (заявки) по поводу подключения (ремонта) инженерных сетей, охраны и т.д.