952 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

952 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Переуступка ДДУ. Застройщик требует денег за Согласие

Ситуация следующая. У меня и у друга заоегистрован ДДУ в строящемся доме на 1 к кв-ру (в долях 50/50). Сейчас я хочу переуступить ему ДДУ. В ДДУ есть пункт об обязательном Согласии от застройщика.

И тут возникает проблема:

- по вопросу переуступки Застройщик напрямую со мной не коммуницирует, только через партнера компанию Продавца;

- через 3 недели такого общения Застройщик предлагает след.схему: он непосредственно организует документооборот с Росреестром по ПДДУ, требует за это порядка 75тыс.руб;

- на мою просьбу просто выдать мне Согласие ( фин.обязательств перед ним у нас с другом нет, в ДДУ ничего не указано о необходимости оплачивать получение Согласия,документооборот готов провести самостоятельно, да и вообще по ФЗ-214 вообще Согласие не нужно) отвечают отказом.

Вопрос:

1) существует ли вариант при котором Росреестр зарегистрирует ПДДУ ( может и не с первого раза) без предоставления Согласия застройщика и что для этого непосредственно нужно сделать?

2) Существуют ли какие-то иные варианты , практики взаимодействия с подобными застройщиками, которые позволяют в кратчайшие сроки добиться нужного мне рещультата. Судя по инф-ции в интернете подобная проблема имеет массовый зарактер

11 Октября 2016, 20:43, вопрос №1404558

Уточнение клиента

Все верно, что вы описали)

Но какие-то рекомендации, практика есть?) Или только через суд?

11 Октября 2016, 20:57
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
40%
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
18515
ответов
7219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Михаил, добрый вечер!

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»

1.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с
переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке
,
установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается с момента государственной регистрации договора до момента
подписания сторонами передаточного акта
или иного документа о передаче
объекта долевого строительства.

Если денежные средства застройщику выплачены вполном объеме, то никакого согласия от него не требуется. Что касается условий договора, которые ущемляют права дольщиков, то согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителя

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей,признаются недействительными.

Если квартира приобреталась в ипотечный кредит, взятый у банка,для переуступки требуется согласие банка как залогодержателя, но не застройщика. Или кредит не брался а денежные средства не выплачены все таки застройщику?

11 Октября 2016, 20:48
q Отблагодарить
0 0
Михаил
клиент, г. Москва

Это были собственные средства. 100% разовая оплата. У нас долгов нет

Я слышал, что Росреестр ссылается на данный пункт в ДДУ, и требует согласие застройщика. Тем самым не получив Согласия - не регистрируют Переуступку

11 Октября 2016, 20:55
9,9
Рейтинг Правовед.ru
18515
ответов
7219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Если все таки у вас долг перед застройщиком, то в силу приведенной ст. 11 214-ФЗ переуступка производится одновременно с переводом долга. Согласно ст. 391 ГК

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
2.Перевод должником своего долга на другое лицодопускается с согласия
кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод
считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о
переводе долга.

К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

согласно ст. 389 ГК

1.Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой
письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в
соответствующей письменной форме.
2.Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной
регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для
регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
11 Октября 2016, 20:56
9,9
Рейтинг Правовед.ru
18515
ответов
7219
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате
Тем самым не получив Согласия — не регистрируют Переуступку
Михаил

Ясно, тут застройщик однозначно не прав. В принципе можно обойтись и без отдельного оспаривания пункта договора в суде а оспаривать отказ Росреестра

п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Ничтожными являются условия сделки,
заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы
гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении
публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).

в вашем случае явно имеет место нарушение ст. 11 214-ФЗ и ничтожность условия договора об обязательном наличии согласия застройщика даже при полной оплате. Паралельно с судом ля ускорения процесса можно обратится с заявлением в Роспотребнадзор о возбуждении в отношении застройщика дела об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ

2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч
до двадцати тысяч рублей.
11 Октября 2016, 21:02
получен
гонорар
60%
Юрист - Александр
8,8
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6931
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Всё таки проанализировавать суд. практику ответ конкретизирую. По ст. 11 согалсия не требуется.

Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Но росреестр с пунктом таким пунктом как у Вас не согласится. И будет ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом идоговором.

Но допустим в решении Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2016 N 33-10149/2016 по делу N 2-118/2016 исследовалось в т.ч. было ли нужно согласие или нет и было установлено что даже несмотря на ст. 382 согласие не нужно:

В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом и договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Оценив в совокупности и взаимосвязи представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что правовых оснований для признания договора уступки права требования недействительным не имеется. При этом суд исходил из того, что в условиях договора участия в долевом строительстве не конкретизированы ограничения либо запрет уступки требования по денежному обязательству, какие-либо права в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве жилья, не были переданы или уступлены. Право требования неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства не относится к вещным правам на недвижимые объекты, поскольку не предусматривает возникновение, переход, прекращение права собственности в отношении недвижимого имущества, в частности квартиры, и государственной регистрации не подлежит.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, поскольку он основан на правильном применении норм права, соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда не являются в силу следующего.
Согласно пункту 10.1 договора участия в долевом строительстве… от 20 апреля 2012 года, заключенному между застройщиком ООО «БРИЗ» и М., уступка участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается только после уплаты им застройщику цены договора и письменного уведомления об этом застройщика и его письменного согласия.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что, исходя из содержания части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное в ней условие действует только в случае запрета на переуступку прав требования по договору. В договоре участия в долевом строительстве… от 20 апреля 2012 года запрет на передачу прав не предусмотрен, в п. 10.1 договора сторонами оговорено условие, при котором возможна передача прав и обязанностей по договору, а именно только после уплаты дольщиком застройщику цены договора и письменного уведомления об этом застройщика и его письменного согласия. Цена договора М. уплачена в полном размере.
Кроме того, нормами гражданского законодательства не предусмотрено, что при неуведомлении должника об уступке праве требования договор цессии считается недействительным, поскольку новый кредитор несет риск в пределах, установленных статей 383 и 385 Гражданского кодекса Российской Федерации.

А запрета по сути у Вас нет в договоре. Так что даже если росреестр не пропустит, то можно отказ оспорить.

11 Октября 2016, 21:03
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Вера
1122
ответа
299
отзывов
Общаться в чате
ООО Центр разрешения споров "Диалог", г. Москва
1) существует ли вариант при котором Росреестр зарегистрирует ПДДУ ( может и не с первого раза) без предоставления Согласия застройщика и что для этого непосредственно нужно сделать?
Михаил

Думаю, что нет, потому что с вероятностью почти 100 процентов, даже если примут на регистрацию без согласия (ну, если им не говорить, сами — то могут и пропустить), то затем при правовой экспертизе приостановят и запросят. Практически наверняка. А когда вы не предоставите в указанный срок — откажут. Да, оспаривать можно. Посмотрите позиция Росреестра — не нужно, за исключением когда указано в договоре.

rosreestr.ru/site/press/news/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-kupit-kvartiru-ot-podryadchika/

2) Существуют ли какие-то иные варианты, практики взаимодействия с подобными застройщиками, которые позволяют в кратчайшие сроки добиться нужного мне рещультата. Судя по инф-ции в интернете подобная проблема имеет массовый зарактер
Михаил

Считаю, что можно попытаться застройщика взять на испуг. Например, попросите ему направить проект соглашения, по которому он с вас хочет 75 т.р., а если предоставит, то направьте претензию о незаконности таких требований и предложению выдать согласие «бесплатно», либо мотивированно отказать. В общем создать ему письменно картину неблагоприятных последствий. Возможно, получиться. Возможно, и нет — застройщики не особо как-то реагируют, но это зависит от его внутренней ситуации.

А так — только в суд, если не хочет дать согласие. А в договоре как-то мотивируется необходимость такого согласия?

12 Октября 2016, 00:43
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.