128 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

128 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Покупка недвижимости, находящейся в залоге

Добрый день!

Как поэтапно провести покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка с минимальными рисками для покупателя.

Спасибо за ответ. Светлана

28 Марта 2016, 21:07, вопрос №1198776 Светлана Жукова, г. Москва
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (9)

получен
гонорар
40%
Юрист - Марина
4979
ответов
2520
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Если банк не даст согласие на продажу, то никак. В этом случае с Вас продавец потребуют предоплату, чтобы погасить кредит, т.е. Вы отдадите деньги в обмен на это ничего не получив. Понятно, что потом можно судиться, но это Вам не нужно. Как вариан могу предложить выкупить у банка право требования, в этом случае Вы становитесь на место банка, к Вам же переходят права залогодержателя. И Вы соответственно по соглашению с продавцом можете погасить его долг путем перехода права собственности на данную квартиру к Вам.

Статья 354. ГК РФ Передача прав и обязанностей по договору залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. Залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением правил, установленных главой 24 настоящего Кодекса.
2. Передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.
28 Марта 2016, 21:19
q Отблагодарить
1 0
4979
ответов
2520
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
2. Далее заключаете предварительный договор купли-продажи, в котором указываете первый платеж, равный сумме остатка (см.п.1).
Мысовский Виталий

Виталий это уже не будет предварительным договором. ВС РФ недавно высказал свою позицию по подобным договорам.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-165
В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому, по мнению судов обеих инстанций, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Однако данный вывод суда сделан без учета того, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Поэтому заключенные между сторонами договоры от 7 апреля и 28 июля 2006 года, поименованные предварительными договорами купли-продажи машиноместа, не являлись предварительными договорами по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данных договоров стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договоры купли-продажи машиномест, но и обязанность истицы по их оплате путем приобретения векселей указанных ответчиком эмитентов, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что было исполнено истицей надлежащим образом в полном объеме. В связи с этим ответчику надлежало принять векселя в качестве оплаты по договорам долевого участия в строительстве.
Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 78-КГ15-29
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда.
Обстоятельства: В адрес истцов было направлено уведомление о прекращении действия предварительного договора, денежные средства, полученные ответчиком, были возвращены истцам.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором купли-продажи, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, что судом учтено не было и повлекло за собой неправильную квалификацию возникших отношений между сторонами и, соответственно, неправильное применение норм права.

Это будет уже основной договор.

28 Марта 2016, 21:25
Юрист - Виталий
7,9
Рейтинг Правовед.ru
13997
ответов
5817
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Калуга
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Светлана!
1. Уточните у продавца сведения об остатке платежей по ипотеке.
2. Далее заключаете предварительный договор купли-продажи, в котором указываете первый платеж, равный сумме остатка (см.п.1).
3. Банк после этого должен снять обременение в рег.центре.
4. Заключаете основной договор купли-продажи.
28 Марта 2016, 21:19
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
40%
Юрист - Михаил
9,2
Рейтинг Правовед.ru
15545
ответов
8921
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Светлана, здравствуйте. Согласно ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом стоит иметь ввиду, что

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Во избежания данных последствий следует получить согласие банка на продажу предмета залога.

Дать согласие на отчуждение предмета залога — это право банка.

При его получении стоит подписать трехстороннее соглашение (банк, продавец и Вы), по условиям которого к Вам переходит долг по обязательствам продавца.

Здесь также стоит обозначить, что погашение части указанного долга осуществляется за счет передаваемой продавцу суммы.

Исходя из смысла ст. 38 названного Закона

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования,становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Таким образом, стоит убедиться в отсутствие задолженности перед банком, своевременном исполнении продавцом всех своих обязательств. При наличии таковых, стоит обсудить вопрос о снижении покупной цены недвижимости на сумму задолженности.

После того, как в банк будет внесена сумма по кредиту или иному обязательству, обеспеченному залогом, подаете заявление о погашении залога и просите снять обеспечение в регистрационной палате.

После совершения этих действий осуществляете регистрацию права собственности.

28 Марта 2016, 21:21
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Александр
3112
ответов
1436
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый вечер Светлана!

Для подстраховки раз данная недвижимость находится в залоге у банка, есть смысл составить трехсторонний договор, продавец, покупатель и банк.

Можно прописать что часть средств от стоимости помещения (аванс) вносится сразу в банк, банк засчитывает эти деньги в счет погашения задолженности продавца и снимает залог, а дальше проводите сделку купли-продажи обычным способом — платите остаток по договору, регистрируете его, подписываете акт приема-передачи.

Думаю в этом случае банк против такой сделки не будет против.

28 Марта 2016, 21:23
q Отблагодарить
1 0
Юрист - Андрей
9,1
Рейтинг Правовед.ru
16806
ответов
6672
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Светлана, добрый вечер! Согласно ст. 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2.В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается,
если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением
условий, которые в ней установлены.

ст. 38

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке
наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности
последнего по договору об ипотеке,
включая и те, которые не были
надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей
лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

Таким образом как один из вариантов с согласия банка встать на место залогодателя и погасить задолженность перед банком которая обеспечивается ипотекой

28 Марта 2016, 21:26
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Марина
125
ответов
35
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Светлана, добрый вечер!

Существует такая практика при покупке залоговой недвижимости (например, квартиры в ипотеке): самый безопасный вариант, когда Банк участвует в сделке.

В этом случае Банк предоставляет банковскую ячейку (конечно же по договору аренды банковской ячейки). Покупатель вносит деньги для погашения кредита (ипотеки) в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью квартиры – во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры, заключенным с продавцом. Как только вы получаете свидетельство о государственной регистрации недвижимости, то банк получит свои деньги в счет погашения кредита, а продавец свою разницу между ценой продажи и остатком долга. Все спокойны: продавец, покупатель и Банк. Покупатель кладет свои деньги под условие выемки их Банком только после регистрации на его имя права собственности на недвижимость, Банк спокоен, что деньги по своей сути находятся в Банке (точно знает, что денежные средства будут получены).

Переговорите с Банком и обсудите эту схему.

Удачи ВАМ!

28 Марта 2016, 21:29
q Отблагодарить
2 0
получен
гонорар
20%
Юрист - Татьяна
7,0
Рейтинг Правовед.ru
6353
ответа
2546
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Светлана!

Как поэтапно провести покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка с минимальными рисками для покупателя.
Светлана Жукова

Поэтапно и с минимальными рисками, на мой взгляд, сделать следующее.

Заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором грамотно изложить условия о порядке расчётов между сторонами.

Это значит, что денежные средства по договору будут передаваться в два этапа:

1) Денежные средства в сумме ___________ рублей (указывается размер ссудной задолженности по ипотечному кредиту на дату заключения договора) переводятся покупателем на счёт продавца № ___________, открытый на его имя в ________ (наименование банка) в целях внесения этой суммы на ссудный счёт по кредитному договору № _______ от __________ для досрочного погашения ипотечного кредита.

2) оставшиеся денежные средства в размере _____ рублей будут переданы покупателем продавцу после погашения записи об ипотеке в ЕГРП и подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, Вы минуете обязательное извещение кредитора-залогодержателя о сделке и купите объект недвижимости уже без обременений и рисков.

В принципе, варианты, предложенные коллегами выше, тоже неплохие.

Выбирать Вам.

Удачи!

28 Марта 2016, 21:51
q Отблагодарить
1 0
Юрист - Азизбек
9419
ответов
2152
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юсупов Азизбек
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 9419ответов
  • 2152отзыва

При покупке любой квартиры нужно знать следующее:

— должны отсутствовать граждане которые имеют право проживания в квартире, даже после смены собственника. Так называемые " временно выписанные"

Это:

— военнослужащие

— престарелые, помещенные в учреждения

— дети находящиеся в интернате

— граждане находящиеся в псих-х диспансерах

— заключенные

После возвращения они могут вновь прописаться к новым собственникам.

— конкретно по вашему вопросу. На квартире обременение.

Обычно продажа подобной недвижимости происхожит путем досрочного погашения кредита, и снятия обременения в Рег Палате.

— квартира не должна являться предметом судебных тяжб

— уточнить момент приобретения квартиры в браке либо вне брака

— делалась ли какая то перепланировка и узаконена ли она

— нужно провериььна наличие долгов по коммунальным услугам

По Росреестру информацию можете получить тут:

rosreestr.ru/wps/portal/online_request

28 Марта 2016, 21:55
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Алена
135
ответов
37
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Улан-Удэ
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Светлана!

На практике банки зачастую сами помогают определить механизм проведения сделки.

Обычно Вы заключаете с продавцом договор купли-продажи, указываете стоимость квартиры и в порядке оплаты указываете сумму, которую вносите на ссудный счет в банке в погашение кредита в полном объеме, и оставшуюся, которую можете оплатить как до подписания договора, так и после. Сразу замечу, что если какую-то сумму Вы решите оплачивать после регистрации перехода права собственности, то квартира будет находится в залоге у продавца до момента полной оплаты. В этом случае в свидетельстве о праве собственности будет стоять отметка об ипотеке в силу закона.

Договор заключаете прямо в банке, вносите необходимую сумму, получаете от банка письмо о том, что обязательства по кредитному договору прекращены, ипотека прекращена ( может быть, вместо договора залога оформлена закладная, нужно на ней поставить отметку о исполнении всех обязательств по кредиту). И можно в этот же день вместе с продавцом и представителем банка идти в регистрационную службу.

Там уже сначала примут заявление от банка и продавца о снятии обременения и сразу после этого примут Ваши документы на куплю-продажу кваритры. То есть нет необходимости ждать отдельно снятия обременения.

Всего Вам хорошего

29 Марта 2016, 13:13
q Отблагодарить
0 0
135
ответов
37
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Улан-Удэ
Общаться в чате

Прош прощения, указала в ответе " квартира", но в остальном суть остается прежней.

29 Марта 2016, 14:06
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

128 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут