Покупка недвижимости, находящейся в залоге

Здравствуйте. Если банк не даст согласие на продажу, то никак. В этом случае с Вас продавец потребуют предоплату, чтобы погасить кредит, т.е. Вы отдадите деньги в обмен на это ничего не получив. Понятно, что потом можно судиться, но это Вам не нужно. Как вариан могу предложить выкупить у банка право требования, в этом случае Вы становитесь на место банка, к Вам же переходят права залогодержателя. И Вы соответственно по соглашению с продавцом можете погасить его долг путем перехода права собственности на данную квартиру к Вам.

Статья 354. ГК РФ Передача прав и обязанностей по договору залога
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
1. Залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением правил, установленных главой 24 настоящего Кодекса.
2. Передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.

Светлана, здравствуйте. Согласно ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом стоит иметь ввиду, что

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Во избежания данных последствий следует получить согласие банка на продажу предмета залога.

Дать согласие на отчуждение предмета залога — это право банка.

При его получении стоит подписать трехстороннее соглашение (банк, продавец и Вы), по условиям которого к Вам переходит долг по обязательствам продавца.

Здесь также стоит обозначить, что погашение части указанного долга осуществляется за счет передаваемой продавцу суммы.

Исходя из смысла ст. 38 названного Закона

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования,становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Таким образом, стоит убедиться в отсутствие задолженности перед банком, своевременном исполнении продавцом всех своих обязательств. При наличии таковых, стоит обсудить вопрос о снижении покупной цены недвижимости на сумму задолженности.

После того, как в банк будет внесена сумма по кредиту или иному обязательству, обеспеченному залогом, подаете заявление о погашении залога и просите снять обеспечение в регистрационной палате.

После совершения этих действий осуществляете регистрацию права собственности.

Добрый вечер Светлана!

Для подстраховки раз данная недвижимость находится в залоге у банка, есть смысл составить трехсторонний договор, продавец, покупатель и банк.

Можно прописать что часть средств от стоимости помещения (аванс) вносится сразу в банк, банк засчитывает эти деньги в счет погашения задолженности продавца и снимает залог, а дальше проводите сделку купли-продажи обычным способом — платите остаток по договору, регистрируете его, подписываете акт приема-передачи.

Думаю в этом случае банк против такой сделки не будет против.

Светлана, добрый вечер! Согласно ст. 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2.В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается,
если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением
условий, которые в ней установлены.

ст. 38

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке
наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности
последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были
надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей
лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

Таким образом как один из вариантов с согласия банка встать на место залогодателя и погасить задолженность перед банком которая обеспечивается ипотекой

Светлана, добрый вечер!

Существует такая практика при покупке залоговой недвижимости (например, квартиры в ипотеке): самый безопасный вариант, когда Банк участвует в сделке.

В этом случае Банк предоставляет банковскую ячейку (конечно же по договору аренды банковской ячейки). Покупатель вносит деньги для погашения кредита (ипотеки) в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью квартиры – во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры, заключенным с продавцом. Как только вы получаете свидетельство о государственной регистрации недвижимости, то банк получит свои деньги в счет погашения кредита, а продавец свою разницу между ценой продажи и остатком долга. Все спокойны: продавец, покупатель и Банк. Покупатель кладет свои деньги под условие выемки их Банком только после регистрации на его имя права собственности на недвижимость, Банк спокоен, что деньги по своей сути находятся в Банке (точно знает, что денежные средства будут получены).

Переговорите с Банком и обсудите эту схему.

Удачи ВАМ!

Здравствуйте, Светлана!

Как поэтапно провести покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка с минимальными рисками для покупателя.
Светлана Жукова

Поэтапно и с минимальными рисками, на мой взгляд, сделать следующее.

Заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором грамотно изложить условия о порядке расчётов между сторонами.

Это значит, что денежные средства по договору будут передаваться в два этапа:

1) Денежные средства в сумме ___________ рублей (указывается размер ссудной задолженности по ипотечному кредиту на дату заключения договора) переводятся покупателем на счёт продавца № ___________, открытый на его имя в ________ (наименование банка) в целях внесения этой суммы на ссудный счёт по кредитному договору № _______ от __________ для досрочного погашения ипотечного кредита.

2) оставшиеся денежные средства в размере _____ рублей будут переданы покупателем продавцу после погашения записи об ипотеке в ЕГРП и подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, Вы минуете обязательное извещение кредитора-залогодержателя о сделке и купите объект недвижимости уже без обременений и рисков.

В принципе, варианты, предложенные коллегами выше, тоже неплохие.

Выбирать Вам.

Удачи!

При покупке любой квартиры нужно знать следующее:

— должны отсутствовать граждане которые имеют право проживания в квартире, даже после смены собственника. Так называемые " временно выписанные"

Это:

— военнослужащие

— престарелые, помещенные в учреждения

— дети находящиеся в интернате

— граждане находящиеся в псих-х диспансерах

— заключенные

После возвращения они могут вновь прописаться к новым собственникам.

— конкретно по вашему вопросу. На квартире обременение.

Обычно продажа подобной недвижимости происхожит путем досрочного погашения кредита, и снятия обременения в Рег Палате.

— квартира не должна являться предметом судебных тяжб

— уточнить момент приобретения квартиры в браке либо вне брака

— делалась ли какая то перепланировка и узаконена ли она

— нужно провериььна наличие долгов по коммунальным услугам

По Росреестру информацию можете получить тут:

rosreestr.ru/wps/portal/online_request

Здравствуйте, Светлана!

На практике банки зачастую сами помогают определить механизм проведения сделки.

Обычно Вы заключаете с продавцом договор купли-продажи, указываете стоимость квартиры и в порядке оплаты указываете сумму, которую вносите на ссудный счет в банке в погашение кредита в полном объеме, и оставшуюся, которую можете оплатить как до подписания договора, так и после. Сразу замечу, что если какую-то сумму Вы решите оплачивать после регистрации перехода права собственности, то квартира будет находится в залоге у продавца до момента полной оплаты. В этом случае в свидетельстве о праве собственности будет стоять отметка об ипотеке в силу закона.

Договор заключаете прямо в банке, вносите необходимую сумму, получаете от банка письмо о том, что обязательства по кредитному договору прекращены, ипотека прекращена ( может быть, вместо договора залога оформлена закладная, нужно на ней поставить отметку о исполнении всех обязательств по кредиту). И можно в этот же день вместе с продавцом и представителем банка идти в регистрационную службу.

Там уже сначала примут заявление от банка и продавца о снятии обременения и сразу после этого примут Ваши документы на куплю-продажу кваритры. То есть нет необходимости ждать отдельно снятия обременения.

Всего Вам хорошего