Как продать квартиру, в которой есть собственники несовершеннолетние дети

Возможно ли для получения разрешения у органов опеки предоставить эту новую собственность для детей в уже существующей квартире, в которой у мужа есть 1/2 доли (т.е. он бы подарил детям части своей доли). И эти доли должны быть равны или больше долей в продаваемой квартире только по квадратным метрам, или же по стоимости тоже?
Екатерина

Здравствуйте, Да можете и в существующем. Тут главное чтобы сама квартира была не хуже по условиям и доля детей была не меньше чем она есть у них сейчас по кв.м.

Добрый день!

Возможно ли для получения разрешения у органов опеки предоставить эту новую собственность для детей в уже существующей квартире, в которой у мужа есть 1/2 доли (т.е. он бы подарил детям части своей доли)
Екатерина

Да возможно выделить уже в существующей квартире.

И эти доли должны быть равны или больше долей в продаваемой квартире только по квадратным метрам, или же по стоимости тоже?
Екатерина

По квадратным метрам и жилье должно быть пригодно для проживания.

Или новая собственность для детей должна быть предоставлена только в новом приобретаемом жилье? (просто не планируем покупать квартиру взамен продаваемой).
Екатерина

Нет, в новой не обязательно, как писал выше, возможно уже в существующей.

Что по этому поводу говорит наше законодательство, и на какие именно правовые документы надо опираться в данном случае.
Екатерина

Согласно ст. 28 ГК РФ:1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

ст. 37 ГК РФ: 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Что касается ФЗ «Об опеке и попечительстве», то согласно ст. 20:1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Соответственно органы опеки идут на встречу при предоставлении равного жилья взамен, либо есть возможность положить несовершеннолетним деньги на счет, равные рыночной стоимости их долей. С уважением, Урванцев Евгений.

И эти доли должны быть равны или больше долей в продаваемой квартире только по квадратным метрам, или же по стоимости тоже?
Екатерина

Здравствуйте!

Не должны ущемляться жилищные и материальные права ребенка.

Жилищные — это кв.м. в основном + примерно такие же условия в квартире и инфраструктура в районе проживания.

А материальные — квартиры должны быть сопоставимы по стоимости.

Закон от 14.04.2008 г. № 48 -ФЗ «Об опеке и попечительстве»:

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительноеразрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3.Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Вотметодические рекомендации Департамента социальной защиты населения Краснодарского края (они практически не отличаются от методических рекомендаций в других субъектах):

Разрешение на отчуждение имущества

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного. Этой же статьей определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. При этом следует иметь в виду, что Семейный кодекс РФ (пункт 4 статьи 60) распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка.
Следовательно, при отчуждении жилого помещения, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, либо помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).
Требования органов опеки и попечительства при рассмотрении
вопросов о совершении операций с жилыми помещениями
Основной принцип подхода органов опеки и попечительства при совершении сделок с жилой площадью должен базироваться на том, что:
а) ребенок не должен остаться без жилья;
б) ребенок должен сохранить свои имущественные интересы.
Первое правило, которым должны руководствоваться органы опеки и попечительства в своей деятельности: при отчуждении доли жилой площади, принадлежащей несовершеннолетнему, должна быть приобретена равноценная по размеру и стоимости другая доля жилой площади.
«Другая доля жилой площади» может выражаться как в натуре, так и в денежном эквиваленте, в зависимости от существа сделки.
Второе правило подразумевает, что отчуждение и приобретение жилых площадей должно происходить одновременно.
Требование одновременности совершения сделок отягощают случаи, когда отчуждается жилое помещение или доля жилого помещения, рыночная стоимость которых не позволяет приобрести новое жилье. В данных случаях органы опеки и попечительства могут потребовать открыть счет на ребенка, с перечислением суммы, равной доли ребенка в отчуждаемом жилом помещении.
В случае открытия счета на несовершеннолетнего, существует два способа выдачи разрешения:
1)Выдача разрешения до перечисления денежной суммы на счет, открытый на ребенка;
2)Выдача разрешения после перечисления денежной суммы на счет, открытый на ребенка.
В первом случае разрешение на отчуждение жилой площади должно ставиться в прямую зависимость от перечисления денежной суммы (В постановлении это должно звучать примерно так: "… разрешить продажу (мену и т.д.)… при условии перечисления на счет...").
Во втором случае перечисление денежной суммы на счет является одной из причин разрешения на отчуждение. (Здесь возможна следующая редакция: "… принимая во внимание, что на счет несовершеннолетнего… перечислена сумма..., разрешить… продажу (мену и т.д.)...").
В качестве нарушений прав несовершеннолетних при отчуждении жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, рассматриваются:
-приобретение нового жилья, меньшего по размеру общей и жилой площади, либо по стоимости (согласно акту оценки объекта недвижимости);
-приобретение жилого помещения, соответствующего по размеру, но находящегося в запущенном, антисанитарном состоянии, требующего капитального ремонта, отсутствие коммуникаций;
-приобретаемое имущество находится под арестом, в залоге, обременено правами третьих лиц, не введено в эксплуатацию;
невозможность регистрации в новом жилом помещении.
Не одобряются сделки:
-продажа объекта недвижимости несовершеннолетнего с условием одновременного приобретения ему другого объекта недвижимости с помощью ипотечных средств;
-по залогу помещений, принадлежащих несовершеннолетним (риск потери имущества).
Исключения: залог имущества, приобретаемого на имя несовершеннолетнего за счет денежных средств Сберегательного банка РФ.
В данном случае за счет кредитных средств приобретается новое имущество в собственность несовершеннолетнего, следовательно, имущественные права ребенка не нарушаются, однако существуют определенные риски (потеря родителем работы и другие).
Процедура подачи заявления, принятия решения
и выдачи разрешения
Разрешение на отчуждение жилой площади должно выдаваться по месту жительства несовершеннолетнего (по месту его регистрации), а не по месту нахождения жилой площади.
При подаче заявления должны присутствовать оба родителя (может быть допущено согласие другого родителя, нотариально удостоверенное).
Заявление об отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть рассмотрено на заседании муниципальной комиссии по защите прав детей (опекунского совета), которая действует в соответствии с Положением о муниципальной комиссии по защите прав детей.
В решении об отказе в выдаче разрешения должны быть указаны причины отказа со ссылкой на статьи закона.
Стандартный перечень документов, необходимых для представления
в органы опеки и попечительства для совершения сделок с жилой
площадью с участием несовершеннолетних граждан
Для совершения сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним,необходимо представить:
заявления законных представителей (обоих родителей, опекуна, попечителя);
паспорта законных представителей (обоих родителей, опекуна, попечителя);
заявление несовершеннолетнего старше 10 лет;
свидетельство о рождении ребенка;
паспорт несовершеннолетнего старше 14 лет;
заявление несовершеннолетнего старше 14 лет;
правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:
свидетельство о государственной регистрации права (если собственниками недвижимости являются несколько человек — свидетельства о государственной регистрации права на каждого собственника). Если право собственности на объект недвижимости возникло до 13 января 1999 года, то предоставляется справка о собственности, выданная филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация»;
документы, послужившие основанием для государственной регистрации права на недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, судебный акт и др.);
технический паспорт на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость;
выписка из лицевого счета или домовой книги на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
предварительный договор купли-продажи продаваемого объекта недвижимости;
предварительный договор купли-продажи (договор дарения, договор мены) на приобретаемый объект недвижимости, подписанный сторонами, но не зарегистрированный в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;
акт оценки объекта недвижимости (продаваемого и (или) приобретаемого), расположенного за пределами муниципального образования;
кадастровый паспорт земельного участка (при продаже (покупке) частного домовладения (земельного участка);
выписка из лицевого счета квартиры или выписка из домовой книги, где зарегистрирован ребенок.
В случае, если приобретаемый объект недвижимости переходит в собственность несовершеннолетнего по договору уступки права требования:
договор долевого участия в строительстве жилья;
предварительный договор уступки права требования;
договор инвестирования строительства;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
разрешение на строительство;
документы на земельный участок (с указанием, кто является собственником земельного участка, арендатором);
технический паспорт объекта недвижимости (если нет — план недвижимости);
акт приемки законченного строительства (если есть);
учредительные документы застройщика;
распределительный акт (если есть).
В случае приобретения имущества за счет денежных средств Сберегательного банка РФ и дальнейшей передачи имущества в залог:
копия кредитного договора;
копия договора залога;
сведения о доходах родителей;
обязательство родителей в установленные сроки выплатить кредит.
Форма выдачи разрешения на отчуждение имущества,
принадлежащего несовершеннолетнему
Выдача разрешения или согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних производится муниципальными образованиями в форме постановления, подписанного главой муниципального образования (либо приказа, распоряжения управления (отдела) по вопросам семьи и детства).
Текст постановления (распоряжении, приказа) оформляется муниципальными образованиями с учетом требований, предъявляемых при подготовке организационно-распорядительной документации. Постановление должно содержать, в частности, следующие реквизиты:
о кратком содержании документа (точный, четкий, максимально информационно насыщенный заголовок);
во вступительной части указываются фактические обстоятельства и мотивы, послужившие поводом для издания правового акта, полностью прописывается предмет предстоящей сделки, адрес объекта недвижимости, площадь, содержится ссылка на законы и другие правовые акты;
в резолютивной (постановляющей) части указываются: решение муниципального образования по существу (разрешить сделку, дать согласие на ее совершение), сроки выполнения (предоставления необходимых документов), поручение о контроле, сведения о вступлении правового акта в силу, срок его действия.
Подробно – см. постановление главы администрации Краснодарского края от 29 декабря 2004 года N° 1315 «Об утверждении Инструкции по делопроизводству в исполнительных органах государственной власти Краснодарского края», муниципальные нормативные правовые акты по делопроизводству.
Выдача разрешений на снятие денежных средств, принадлежащих несовершеннолетним,
со счетов в банках
Выдача разрешений на снятие денежных средств, принадлежащих несовершеннолетним, со счетов в банках осуществляется в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Семейным кодексом РФ, Федеральным законом РФ от 24 апреля 2008 года N° 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», Федеральным законом РФ от 2 мая 2006 года N° 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», Законом Краснодарского края от 29 декабря 2007 года N° 1370-КЗ «Об организации и осуществлении деятельности по опеке и попечительству в Краснодарском крае», Законом Краснодарского края от 29 декабря 2007 года N° 1372-КЗ «О наделении органов местного самоуправления в Краснодарском крае государственными полномочиями Краснодарского края по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних».
Примерный перечень документов, представляемых
в органы опеки и попечительства для выдачи разрешения
на снятие денежных средств
Для выдачи разрешения на снятие денежных средств, принадлежащих несовершеннолетним, со счетов в банках, предоставляются:
заявления законных представителей (родителей, опекуна, попечителя);
паспорта законных представителей (родителей, опекуна, попечителя);
документы (постановление, распоряжение, приказ, договор) о назначении опекуном, попечителем, приемным родителем;
свидетельство о рождении ребенка;
заявление несовершеннолетнего старше 10 лет о согласии на снятие денежных средств;
заявление несовершеннолетнего старше 14 лет;
паспорт несовершеннолетнего старше 14 лет;
свидетельство о праве на наследство по закону или свидетельство о праве на наследство по завещанию, если денежные средства унаследованы ребенком;
свидетельство о смерти, в случае смерти одного из родителей;
заверенная копия решения суда, в случае лишения родительских прав одного из родителей;
сберегательная книжка на имя несовершеннолетнего;
договор банковского счета или банковского вклада;
выписка из лицевого счета по вкладу, выданная не более, чем 30 дней назад;
вторая сберегательная книжка на имя несовершеннолетнего (в случае перевода или зачисления денежных средств на другой счет, открытый на имя несовершеннолетнего).