Долевое строительство. Как не стать обманутым «дольщиком»

Каждый из нас рано или поздно задумывается о покупке нового жилья. На фоне готовых дорогостоящих новостроек и «вторички» со старыми коммуникациями, зачастую требующей капитального ремонта, весьма привлекательным выглядит вариант покупки квартиры в строящемся доме, однако и здесь есть свои «подводные камни».

Для того, чтобы прийти к выбору максимально выгодного и безопасного варианта, снизить риск обмана со стороны застройщика и не омрачать такое радостное событие как приобретение нового жилья, советуем придерживаться указанных ниже правил.

1. Выберите застройщика с наиболее положительной деловой репутацией. Убедитесь, что:

Выбранная компания не состоит в реестре проблемных застройщиков. Проверить данную информацию можно на официальном сайте Министрества строительного комплекса Московской области: http://msk.mosreg.ru/dokumenty/reestr-problemnykh-zastroyshchikov-/, а в г. Москве и г.Санкт-Петербурге на сайтах: http://stroi.mos.ru/adresa-problemnyh-obektov и http://www.uog.gov.spb.ru/gov/otrasl/komstroy/dolevoe-stroitelstvo/. Информация по иным регионам, как правило, представлена на официальных сайтах Комитетов по строительству.
У Компании нет задолженности по обязательным платежам, что легко проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов: http://fssprus.ru/iss/ip
Выбирайте застройщика, у которого уже есть опыт в строительстве жилых комплексов с положительными отзывами. Убедитесь, что, по сравнению с другими компаниями, время сдачи объекта задерживалось на минимальный срок (то, что компании сдают объект строительства вовремя, на сегодняшний день – миф).

2. Не соглашайтесь на уговоры заключить предварительный договор, договор инвестирования, займа, резервирования квартиры, купить вексель и т.д. –данные сделки являются незаконными, и при «случайном» банкротстве компании, если такая компания вообще существует, вернуть уплаченные денежные средства будет невозможно.

Помните, что законными способами покупки жилья в строящемся доме, являются:

Заключение договора долевого участия в строительстве.
Вступление в ЖСК или ЖНК, имеющий права застройщика.
Покупка жилищного сертификата.

! Обратите внимание: Продажа домов в котеджных поселках, продажа таунхаусов не попадает под защиту Закона № 214 – ФЗ.

Единственным договором, который максимально может защитить Ваши права, является договор долевого участия в строительстве.

Во-первых, данный договор подлежит государственной регистрации, в связи с чем отсутствует риск двойной продажи квартиры.
Во-вторых, вы вправе контролировать процесс строительства, и, если застройщик затянет сроки, можете рассчитывать на взыскание неустойки за задержку.

Кроме того, вы сможете предъявить претензии к качеству построенного объекта, в том числе, после его сдачи, поскольку законом установлен гарантийный срок как на сам объект строительства, так и на инженерное и технологическое оборудование.

В случае реального или преднамеренного банкротства объект недвижимости и земельный участок, принадлежащий застройщику, будут считаться находящимися в залоге у всех участников долевого строительства. Более того, исполнение обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства обеспечено поручительством банка или договором страхования.

Застройщик будет обязан ежеквартально предоставлять отчетность целевого использования средств, проверить которую вы можете в региональном органе исполнительной власти, осуществляющим контроль за строительством.

3. Проверьте, что у застройщика есть комплект документов, необходимых для строительства.

Разрешение на строительство. Проверить подлинность данного документа можно в региональном органе исполнительной власти, указанном выше.
Проектная декларация, опубликованная на официальном сайте застройщика.
Договор аренды земельного участка (заключенный с собственником — как правило, государственной организацией) или свидетельство о праве собственности на земельный участок. В данных документах следует уделить особое внимание виду разрешенного использования участка. Если там указано малоэтажное, высотное, многоквартирное жилищное строительство, договор нам подходит. Но если там написан любой другой вид, например, сельскохозяйственное использование, садоводческое хозяйство, индивидуальное жилищное строительство и т.д. – налицо недобросовестный застройщик.
Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома.
Проектная документация и заключение государственной экспертизы по ней.
Оригиналы учредительных документов.

4. Договор в обязательном порядке должен содержать следующие условия:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства согласно проектной декларации;
срок передачи объекта долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект;
способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (банковская гарантия или договор страхования).

Обратите внимание, что договор долевого участия в строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Оплату договора производите только после его регистрации и не заключайте сделок с компаниями, которые требуют внести плату по договору долевого участия до его государственной регистрации. Проверить, зарегистрирован ли Ваш договор, можно, заказав выписку из ЕГРП.

5. Заключайте договор долевого участия только с застройщиком. Генеральный подрядчик, инвестор и иные лица не имеют права заключать договоры, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, однако часто предлагают варианты продажи квартир в строящемся доме в обход закона.

6. Проверьте, что у застройщика нет судебных тяжб, по которым он выступает ответчиком:

на сайте Арбитражного суда в связи с невыплатой денег за выполненные работы;
на сайте суда, который указан в договоре долевого участия, как место разрешения споров. Так вы будете знать, предъявлялись ли когда-либо иски дольщиками.

7. Убедитесь, что банки выдают ипотеку под покупку жилья в выбранном вами доме, даже если вы её не планируете. Это будет свидетельствовать о том, что все документы, в том числе бухгалтерские, были тщательно проверены сотрудниками банка, и они уверены в завершении строительства.

8. Обязательно удостоверьтесь в реальном существовании объекта и посетите стройплощадку. Обратите внимание – на ограждении застройщики всегда располагают информационный щит, на котором написан адрес объекта, наименование застройщика и стадия строительства.

Юристы отвечают на вопросы:

При выборе не торопите события и, услышав положительные стороны квартиры от застройщика, обязательно выясните самостоятельно все недостатки. Ответственный подход и последовательность в действиях поможет вам все сделать правильно.

Никитина Екатерина, специально для Правовед.RU

Темы:

Понравилась статья? Расскажите друзьям!