Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

476 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
476 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве по закону

Здравствуйте! Я являюсь дольщицей.

В настоящее время застройщик признан банкротом, введено внешнее управление. Помогите, пожалуйста, в решении вопроса о банкротстве застройщика при долевом строительстве .У нас, у некоторых дольщиков (20человек из 160 дольщиков) есть решения суда о признании собственности на долю в виде квартиры, по решению суда получили свидетельство о праве собственности на долю в незавершенном строительством доме, кроме этого мы все дольщики по решению АС включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Дом застройщик достраивает. Дом может быть сдан на данной стадии банкротства застройщика, в сентябре 2012года, но временный управляющий хочет в ноябре подать в Арб.суд ходатайство о введении процедуры конкурсного производства и скорее всего оно будет удовлетворено. Является ли свидетельство о праве собственности на долю в незавершенном строительством доме гарантией того, что наши доли на квартиры не попадут в конкурсную массу? Войдем ли мы тоже в конкурсную массу?

Может ли Арбитражный суд признать наши решения о признании права собственности на доли не действительными, что будет с нашими выигранными и оформленными в рег.палате решениями о признании доли? Есть необходимость ознакомить арбитражный суд, участников процесса об этом праве, если свидетельство получено в процессе внешнего управления, или по закону я и так имею право не попасть в конкурсную массу? Как спасти квартиру при банкротстве застройщика управляющий намекает на конкурсное производство с ноября2012 года?

Что выгоднее для участников строительства, чтобы дом был сдан на стадии внешнего управления или на стадии конкурсного производства, либо без разницы? Какие нам принять меры, т.к дом достроен, скоро ввод дома, чтоб оформить право собственности на квартиру?

03 Сентября 2012, 16:09, вопрос №15803 Таня, г. Уфа
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (3)

  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    Чем быстрее дом будет сдан и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, тем лучше.

    В соответствии с п. 1 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.

    Решение суда у вас уже есть о праве собственности на долю в праве, никто его не оспорил, значит никто не лишит его вас.

    А меры простые: активнее сотрудничайте с арбитражным управляющим, чтобы он своевременно после ввода дома в эксплуатацию вынес вопрос о ходатайстве на собрание дольщиков и передал его в АС., кроме того необходимо активное сотрудничество дольщиков между собой.

    Если уже идёт банкротство по особой процедуре в соотв. с параграфом 7 гл. IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (об этом должно быть определение АС, а оно скорее всего есть, т.к. у вас существует реестр требований о передаче жилых помещений), то уже не должны включить дом и, соответственно, помещения в нём в конкурсную массу, поскольку очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика иная, чем по простой процедуре (ст. 201.9).

    03 Сентября 2012, 17:31
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Таня!
    Федеральным законом Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ"О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства был установлен порядок участия "дольщиков в деле банкротства застройщика.

    Согласно ст.1 Закона с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

    С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается.

    Временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

    Расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.

    Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

    Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

    Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

    Определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.

    В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

    1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

    2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);

    3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

    То есть, после вынесения Решения суда о введении процедуры банкротства в Отношении Застройщика, арбитражный управляющий уведомляет участников строительства( дольщиков) о возможности предъявить свои требования для включения в реестр требований о передаче жилых помещений в собственность.

    В силу ст.71 Закона о банкротстве Для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.При наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов Требования кредиторов, по которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов. По результатам такого рассмотрения арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требований в реестр требований кредиторов. Указанные требования могут быть рассмотрены без привлечения лиц, участвующих в деле.Определение о включении или об отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов вступает в силу немедленно и может быть обжаловано.

    Требования кредиторов, предъявленные по истечении 30-дн. срока для предъявления требований, подлежат рассмотрению арбитражным судом после введения процедуры, следующей за процедурой наблюдения.

    Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества.

    Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

    Таким образом,сейчас Вам следует подавать требование о включении в реестр передачижилых помещений в собственность.

    В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

    То есть, арбитражный управляющий обязан вынести в установленный срок вопрос о погашении требований участников строительства.

    Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

    При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

    Превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения указанного договора), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника строительства.

    Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующее заключение оценщика направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

    В отношении денежного требования в реестр требований кредиторов также включаются сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

    То есть, при введении процедуры конкурсного производства ВЫ имеете право отказаться от исполнения Договора по передаче жилого помещения и потребовать денежную сумму

    В ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

    1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;

    2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

    3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;

    4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

    В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее - передача участникам строительства жилых помещений).

    В случае, если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201. 10 и пунктом 1 статьи 201.11 Закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13 настоящего Федерального закона, участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о:

    1) возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

    2) последствиях непредъявления указанных требований в срок, установленный подпунктом 1 настоящего пункта.

    То есть, если собрание участников строительства не примет решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, Вы имеете право обратиться в суд с денежным требованием.

    Таким образом, участники строительства имеют возможность вынести решение об обращении арбитражного управляющего в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства на любой стадии процедуры банкротства.

    Сейчас Вам необходимо предъявить в арбитражный суд заявление с требованием о включении Вашего требования в реестр передачи жилых помещений в собственностью

    Смогу оказать услугу по составлению заявления, а также проконсультировать по процессуальным вопросам.

    С уважением Ф. Тамара

    03 Сентября 2012, 19:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дружкин Максим Сергеевич
    Дружкин Максим Сергеевич
    Юрист, г. Москва
    • 1103ответа
    • 247отзывов

    Здравствуйте!

    Законом N 210-ФЗ регламентируется порядок передачи в результате банкротства застройщика участникам строительства не только денежных средств, но и квартир в построенном доме либо объекта незавершенного строительства, в частности, созданному участниками строительства для этой цели жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.

    Так, ст. 201.1 Закона о несостоятельности предусмотрены и конкретизированы требования, которые вправе заявлять инвесторы в рамках дела о банкротстве застройщика. Подобное нововведение своевременно и востребовано, поскольку, во-первых, предоставляет кредиторам возможность правильно формулировать свои требования, а во-вторых, что немаловажно, предоставляет возможность выбора конкретного требования.

    Законом N 210-ФЗ определены специальные правила, касающиеся предъявления к застройщику требований, связанных с обязательствами по долевому строительству.

    Как установлено ст. 201.8 Закона о несостоятельности, с момента вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика одной из процедур в рамках дела о банкротстве к застройщику могут предъявляться следующие требования:

    о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

    об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

    о сносе самовольной постройки;

    о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

    о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

    о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

    Такие требования рассматриваются по правилам искового производства в рамках дела о банкротстве. По результатам их рассмотрения арбитражный суд своим определением удовлетворяет либо отказывает в их удовлетворении. Определение арбитражного суда имеет силу судебного решения, поскольку на его основе может быть выдан исполнительный лист (ст. 201.8 Закона).

    Рассмотрение указанных требований в рамках дела о банкротстве в большей степени будет учитывать интересы инвесторов и защищать от ситуаций разрешения вопросов о правах на спорный объект в рамках других процессов, независимых от процедуры банкротства застройщика. Это правило представляется верным решением законодателя. Наверное, было бы весьма непросто участникам строительства заявлять о своих правах на незавершенный объект, когда в другом процессе на него подтвердили права иные лица.

    В ходе дела о банкротстве предусматривается ведение реестра требований о передаче жилых помещений. Законодатель обязывает конкурсного управляющего устанавливать возможность передачи дольщикам квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии, естественно, обеспечения защиты интересов иных кредиторов.

    Правила, касающиеся очередности удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона), устанавливают приоритет участников строительства. Расчеты с ними производятся в третью очередь, а в четвертую - с другими кредиторами.

    Поэтому, если у Вас право собственности уже зарегистрировано, взыскание на данный объект собственности производится не может, относительно удовлетворения Ваших требований к застройщику, Вам следует более тесно согласовывать все действия с арбитражным управляющим.

    04 Сентября 2012, 09:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats