Журнал Правовед.ru

Советы опытных юристов на все случаи жизни

Вы успешно подписались!

24 Ноября 2016 10086 Бархатов Андрей 0

«Купил квартиру — остался на улице»: как не угодить в ловушку при разделе ипотеки после развода

Банк, одобривший вам ипотеку, снимет ласковые руки с вашей шеи примерно через 10—15 лет. Но супруг(а) может сделать это еще раньше. Проблема удвоится — банк никуда не делся и требует платы, а жилье уже пора делить.

Ипотека в браке создает 2 разных объекта права: квартиру и долг перед банком. При разводе встает задача как-то разделить оба.

Основное, что стоит знать перед разделом ипотечного жилья:

Банк интересует только возврат долга. В каких вы отношениях (брак, развод) и как поделите квартиру, ему неважно.
Если договориться о дележе квартиры у вас не получается, остается закон. А для него главное, из каких средств вы создавали жилье: общих или личных. Личные средства, вложенные в стоимость квартиры (вы внесли ипотечный платеж, сделали ремонт), не делятся — доля жилья на эту сумму принадлежит только вам.
Общее имущество семьи — это купленная в браке недвижимость, авто, акции и просто деньги: зарплаты, пенсии, пособия, доходы от бизнеса. Личное имущество — добрачная собственность, наследство, подарки и доходы от продажи всего этого.

Доходы от сдачи добрачной квартиры — общее имущество или личное? Увы, в законе (п. 2 ст. 34 СК РФ) однозначного ответа нет. Суды решают по-разному.

Ипотека оформлена в браке

Ипотечная квартира — общая сразу после взятия кредита, поскольку супруги владеют имуществом совместно (ст. 34 СК РФ). И останется общей, даже если вы через месяц разведетесь, еще ничего не заплатив.

Свидетельство о праве в браке одно — на основного заемщика (второй супруг лишь созаемщик). Получить каждый свое свидетельство вы можете:
- При разводе.
- После выплаты ипотеки и снятия обременения.

Способы раздела

1. Договор дарения

Подойдет, если вы хотите отказаться от ипотеки, а супруг готов платить, но боится, что после вы потребуете долю. Подпишите в его пользу договор дарения. Формально вы останетесь должны банку: для него личные договоренности супругов не важны, он выдал вам деньги и считает вас должником. Но если супруг будет платить за обоих, проблем не возникнет.

Один риск, тем не менее, есть. Если супруг платить перестанет, банк продаст квартиру с торгов, а кредитная история — и супруга, и лично ваша — будет испорчена «неисполнением ипотечного обязательства».

2. Выплаты в прежнем режиме

Подойдет, если вы не хотите привлекать к разводу банк (ведь если он сочтет, что финансовое положение супругов ухудшилось, то может потребовать досрочного погашения ипотеки).

Выплачиваете вдвоем. По завершении выплат (когда банк снимет обременение) сможете поделить как общее брачное имущество. Если переводы в банк делает кто-то один, а вы отдаете свою долю наличными — берите расписку.
Я выплачиваю в одиночку. У вас есть 2 решения.
- Договоритесь с супругом, что он подпишет в вашу пользу договор дарения на его долю.
- Требуйте в суде, чтобы супруг вернул половину платежей.

Если на договор ваш экс не согласен, а взыскать с него, вы думаете, будет нечего — от ипотеки лучше отказаться. Когда вы расплатитесь, супруг может потребовать раздела квартиры.

Из жизни. Супруги с ребенком взяли ипотеку на 10 лет, развелись через 5, но периодически жили вместе. Всю ипотеку оплачивал муж и в 2012 году расплатился. Взыскивать с жены ее часть платежей ему и в голову не пришло (на квартиру она не претендовала), и в 2015 году 3-летний срок, в течение которого он мог что-то отсудить, истек. Почти сразу жена обратилась в суд за разделом имущества и выиграла, получив полквартиры как бывшая супруга. Увы, вторые полквартиры тоже ушли ей — за долги по алиментам (ведь формально они были давно разведены).

3. Переоформление ипотечного кредита на одного супруга

Банк заключает новый договор с более платежеспособным супругом. Ему остается квартира и обязанности по кредиту. Второй может требовать у него долю от уже внесенных — из общих средств — платежей.

4. Раздел ипотечного обязательства на двоих

Банк заключает с каждым новый кредитный договор — на половину от общего долга (переоформление обойдется в 0,5—1 % от суммы оставшегося долга), Росреестр выдаст новые свидетельства о праве. Теперь каждый несет ответственность только по своей доле и не отвечает за просрочку другого. Если супруг не будет платить по кредиту, банк предложит вам выкупить его долю (ст. 255 ГК РФ), откажетесь — выставит эту долю на торги.

Ипотека на однушку/студию. Такую ипотеку разделить на двоих нельзя, только переоформить на одного. Это связано с тем, что однокомнатное жилье нельзя поделить «в натуре» (на два изолированных жилых помещения), каждому принадлежит только часть. А на часть комнаты ипотека не выдается (п. 4 ст. 5 102-ФЗ).

5. Продажа квартиры

Для покупателя это достаточно хлопотная сделка, поэтому вам придется дать хорошую скидку.

Как провести такую продажу?

Получить согласие банка.
Определиться со стоимостью квартиры, поделив ее на 2 части: долг банку + ваш доход от продажи.
Самостоятельно найти покупателя и заключить с ним у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Покупатель переведет банку сумму вашего долга. Банк снимет обременение — и вы станете владельцем обычной квартиры.
Завершить продажу: заключить основной договор купли-продажи, получить от покупателя остаток (свой доход) и зарегистрировать сделку в Росреестре, передав право собственности новому владельцу.
Поделить остаток между бывшими супругами.

Как только банк получил деньги и снял обременение, продавцы все еще остаются владельцами и могут отказаться от сделки либо поднять цену на квартиру. Это риск покупателя, потому и заключают предварительный договор, а долю продавца отдают только после перерегистрации права собственности (до этого деньги хранятся в банковской ячейке).

6. Досрочное погашение ипотеки

Самый простой способ (но денег на него у людей обычно нет). Вы возвращаете весь долг, банк снимает обременение, квартира становится обычным общим имуществом: ее можно поделить по долям или продать.

Банк может предложить еще и реструктуризацию кредита — то есть уменьшение ежемесячных выплат. Если же забросить платежи совсем и уклоняться от переговоров, банк продаст квартиру с торгов (даже если это единственное жилье и у вас дети). Это невыгодно. Во-первых, банку важнее быстро вернуть свои средства, поэтому жилье продадут по низкой цене, а с вас еще удержат штрафы/пени — в итоге вам на руки вернут совсем немного. Во-вторых, ваша кредитная история будет испорчена.

Ипотека оформлена до брака

В целом, добрачное имущество является личной собственностью и разделу не подлежит (ст. 36 СК РФ). Да и свидетельство о собственности у вас будет с добрачной датой. Но ипотека выплачивается много лет, а деньги, заработанные вами в браке, становятся общими. Это значит, что при разводе возможен раздел.

Когда супруг может получить долю

В браке вы выплачивали ипотеку или делали ремонт из общих средств. Супруг имеет право на половину этих денег. Но если большую часть ипотеки вы погасили еще до брака, то «брачные» платежи получатся небольшими и при разводе супружескую половину вы сможете выплатить наличными.
Супруг вложил в оплату вашей ипотеки (или опять же в ремонт) личные деньги — полученные в наследство или в дар. Эти деньги принадлежат ему целиком, и он имеет право на соответствующую долю.

Что сделать, чтобы не делиться

Заключить брачный договор.
В браке выплачивать ипотеку только личными деньгами (продажа добрачного имущества, наследство, дар) и не использовать для оплаты личные деньги супруга.
Оформить ипотеку на близкого родственника (обычно это родители), который после подарит вам эту квартиру.

Военная ипотека

Это единственный вид ипотеки, результаты которой — жилье или доля в нем — принадлежат только военнослужащему. Военная ипотека — целевой кредит, а денежные выплаты, имеющие целевое назначение, к общему имуществу супругов не относятся (ст. 34 СК РФ). Это личное имущество военного, и если вся ваша квартира куплена на этот кредит, то разделить ее при разводе нельзя.

Но реальность такова, что банки по военной ипотеке не выдают больше 2,3 млн рублей (Сбербанк предлагает 2,1 млн), а для городов, например, областного уровня это не очень много — цены на недвижимость выше либо жилье требует ремонта.

Почему банки не дают военным больше? Минобр платит лишь 250 тыс. рублей в год (это 20 тыс. в месяц) по ипотеке одного военнослужащего.

Когда супруг может получить долю

Вы военнослужащий и при покупке квартиры доплатили из общих семейных средств. Значит, при разводе каждому достанется доля в соответствии со стоимостью: на сумму военной ипотеки + на 1/2 от доплаты — вам, на 1/2 от доплаты — супруге.
Ваша супруга доплатила личными деньгами. Тогда доли: на сумму военной ипотеки — вам, на сумму доплаты — супруге.
Тот же принцип действует, если вся квартира куплена на ипотечные деньги, а ремонт сделан на общие/личные. Супруг имеет право на долю, как минимум деньгами.

Что сделать, чтобы не делиться

Платить за квартиру только личными деньгами — из средств военной ипотеки, продажи добрачного имущества, наследства или подарка.
Делать большую часть капитального ремонта только личными деньгами, а общие потратить на более дешевую «косметику». Тогда долю супруга от общих средств вы сможете выплатить деньгами.

Ипотека с маткапиталом

При оплате ипотеки маткапиталом возникают права детей: вы обязаны выделить им долю, а при продаже — получить разрешение опеки.

Размер детских долей закон не регулирует (п. 4 ст. 10 256-ФЗ). Это может быть и 1/4, и 1/100.

Если используете маткапитал как первый взнос — доли родителей и детей сразу оформляются в Росреестре. Если вносите на погашение уже взятой ипотеки — обязуетесь выделить детям долю по завершении ипотеки.

Родители могут не выделять долю детям? Такая возможность есть. Когда маткапитал вносят на погашение уже взятой ипотеки, родители дают письменное обязательство у нотариуса выделить детям доли в течение 6 месяцев после того, как ипотека будет выплачена, а обременение снято (п. 4 ч. 1.1 ст. 10 256-ФЗ). Но ничто не мешает им продать эту квартиру, ничего детям не выделяя (раз нет детей-собственников, не нужно и согласие опеки на продажу). Использование маткапитала контролирует Пенсионный фонд России, но отслеживать все сделки он не может. Однако если эта информация раскроется (например, родственники пожалуются в опеку, что детей лишили доли), ПФР потребует через суд взыскать с родителей сумму маткапитала либо, если квартира уже продана, признать сделку продажи недействительной. При этом уголовной оценки такое поведение родителей не имеет (вот обналичка маткапитала, к примеру, считается мошенничеством).

На этом роль маткапитала завершается — с точки зрения банка это просто часть платы. Вы по-прежнему несете одинаковые обязательства перед банком, даже если у вас разные доли или большая часть принадлежит детям.

Разводятся в загсе или в суде?

Если все участники согласны на развод и нет споров об имуществе — через загс (детей нет) либо мировой суд (дети есть). При любых спорах об имуществе — только через федеральный суд (например, районный), с уплатой госпошлины от рыночной стоимости имущества (ст. 333.19 НК РФ). Стоимость можно установить по объявлениям о продаже, при несогласии — нанять оценщика.

Сроки исковой давности

При наличии спора у вас есть всего 3 года на обращение в суд (п. 7 ст. 38 СК РФ). Только отсчитывают их не с даты развода, а по обстоятельствам. Если вы требуете раздела квартиры — с того дня, когда супруг заявил об отказе делиться, даже если после развода прошло много лет (например, при разводе вы ничего не просили, а позже решили получить долю). Если за ипотеку вы платили в одиночку и хотите, чтобы супруг вернул половину денег, — отсчет идет для каждого платежа отдельно (ведь даты у них разные). Суд рассмотрит все платежи, о которых вы сообщите, но обяжет вашего супруга возместить только те, что вы внесли в последние три года.

Резюме

Чтобы взять ипотеку только на одного супруга — составляйте брачный договор. Тогда второй не будет иметь ни прав на жилье, ни обязанностей перед банком. Договор можно заключать и уже женатым, прямо перед взятием кредита. После взятия вообще-то тоже можно (по сути это будет то же самое, что переоформление кредита на одного), но банк может и не согласиться на смену договора.
Чтобы увеличить свою долю при разделе — храните свидетельства, что оплачивали ипотеку личными деньгами.
- Документы на наличные: выписки со счета, свидетельство о праве на наследство, договор дарения.
- Документы на доходы от продажи (добрачного, наследственного или подаренного имущества). В этом случае документов должно быть минимум 2: свидетельство, что вы чем-то владели, и договор о продаже этого.

Из ипотеки есть только 2 выхода: выплатить весь кредит или остаться без жилья. А вот как вы поделите недвижимость, банк не решает — это зависит от вашего умения защитить свои права.

Темы:

Понравилась статья? Расскажите друзьям!