Обеспечительный платеж

Добрый день. Требуется помощь по договору аренды. Арендодатель не хочет возвращать обеспечительный платеж по договору аренды помещения. В договоре есть пункт о досрочном прекращении договора аренды. По которому Арендатор должен уведомить Арендодателя за 60 дней, а также заплатить аренду за два месяца вперед, в таком случае уведомление признается надлежащим. В случае не выполнения он удерживает обеспечительный платеж в качестве штрафа. Арендодатель был уведомлен за 60 календарных дней письменно, однако деньги вперед за два следующих месяца не были оплачены. Аренда выплачивалась вовремя за последующие два месяца. Когда подошло время съезжать Арендодатель отказался возвращать обеспечительный платеж ссылаясь на этот пункт договора. Прошу помощи. Как через суд можно вернуть обеспечительный платеж. На какие положения ГК РФ можно сослаться в исковом заявлении? И вообще есть ли перспектива в суде?