Выкуп нежилого помещения в аварийном доме

Уважаемая Ольга, взгляните, пожалуйста, на данный ответ Фонда содействия реформированию ЖКХ

Вопрос изъятия нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, регулируется гражданским законодательством.

Согласно п. 3.2.4. Методических рекомендаций по разработке региональной адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, на нежилые помещения в аварийных многоквартирных домах не распространяются положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем указанная статья устанавливает, что в случае, если собственники помещений в таких домах не осуществили снос или реконструкцию аварийных многоквартирных домов, земельные участки, на которых расположены такие дома, подлежат изъятию для муниципальных нужд. Таким образом, в отношении нежилых помещений следует руководствоваться положениями статьи 239 и других статей Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.
Статьей 239 ГК РФ установлено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279-282и 284-286 указанного Кодекса.
Таким образом, нежилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, может быть выкуплено у его собственника или взамен его может быть предоставлено иное помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

fondgkh.ru/text/60981.html

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» определены основания принятия решения о сносе, касающиеся не только жилого помещения, непригодного для проживания, но также и многоквартирного дома, в котором могут быть расположены и нежилые площади.

Соответствующий орган (в зависимости от того, на чьем балансе находится здание) принимает распоряжение с указанием о планируемом сносе, сроках отселения физических июридических лиц и порядке компенсации. В пункте о компенсации Распоряжение о сносе может содержать:
1. ссылку на соглашение о выкупной цене помещения между собственником и органом, принявшим решение о сносе. При достижении соглашения стороны естественно будут ориентироваться на рыночную цену помещения. Учетно-техническая цена помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости, как правило, рассматривается как минимальный уровень цены помещения, ниже которого цена помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.
Если стороны не могут прийти к согласию в вопросе о рыночной стоимости помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту — профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Помимо стоимости помещения в выкупную цену могут быть включены убытки, возникающие у собственника вследствие сноса принадлежащего помещения — расходы по поиску другого помещения, переезду в него, оформлению прав на него и т.д.
2. указание на порядок и размер компенсации. В самом Распоряжении могут содержаться конкретные цифры компенсации, подлежащие выплате собственнику за помещения либо указание на то, что ему предоставляется равноценное помещение. Акт об оценке подготавливается независимым оценщиком. Если собственник дома или его отдельного помещения не согласны с оценкой, то спор об оценке разрешается судом.
Таким образом, решение вопроса о последствиях сноса нежилого помещения многовариантно, но в любом случае вы как собственник помещения вправе рассчитывать на соответствующую денежную компенсацию либо предоставление равноценного помещения, или, в случае если на месте сноса планируется новое строительство, на помещение в новом здании.

подробнее можно прочитать здесь: zakongrif.ru/

На данный момент вам необходимо получить письменный отказ в предоставлении денежной компенсации. Как получите обращайтесь в суд, ответчиком по делу будет администрация.

Здравствуйте, Ольга!

Вопрос: 1. при попадании дома под снос, положена ли компенсация собственнику нежилого помещения?

Конечно же положена, не Вы ведь довели здание до такого состояния, тем более предыдущим собственником была администрация. О размерах и порядке взыскания хорошо написал мой коллега выше.

2. За какое время до утверждения решения о сносе, в администрации и
комитетах появляется информация о домах, попавших под аварийное
жилье/снос (наверно должны быть какие-то списки с адресами) (у меня есть
подозрение, что администрация знала о предстоящем, и поэтому продала
эту недвижимость, я в этом вижу мошенничество со стороны администрации)

Решение о признании дома аварийным принимается на основании решения специально созданной комиссии. Ссылку на данное заключение и на состав комиссии Вы можете увидеть в решении администрации о сносе и расселении аварийного дома, а оттуда уже можно увидеть и даты, которые Вы ищете.

3.Если идти в суд, то какие исковые требования заявлять? и кто будет ответчиком? администрация?

Если администрация, как собственник земельного участка, не предоставляет возмещения, то ответчиком в суде будет именно она.

4. И если собственникам нежилого помещения по закону не положена
компенсация (просто взяли и забрали собственность) разве не нарушается
Конституция РФ ст.35?

В данном случае, как я понял, идет речь не о изъятии Вашей собственности, а о сносе дома, в котором имеется Ваша собственность, изымают в данном случае земельный участок, на котором расположен дом.

Ольга, доброе утро.

Как вы совершенно справедливо заметили, согласно Конституции,

3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть
произведено только при условии предварительного и равноценного
возмещения.

поэтому все заявления Администрации о «просто отберем» не имеют под собой правового основания. Вам уже выдали какие либо документы об изъятии?

Статья 239.2. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

[Гражданский кодекс РФ][Глава 15][Статья 239.2]

3. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких
зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с
изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд
осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных
участков для государственных или муниципальных нужд.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен
об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка
до истечения года со дня получения собственником такого уведомления
допускается только с согласия собственника. Принудительное отчуждение
земельного участка для государственных или муниципальных нужд может
быть проведено только при условии предварительного и равноценного
возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
В выкупную цену земельного участка включаются:
— рыночная стоимость участка;
— рыночная стоимость расположенного на нем недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений);
— убытки, причиненные изъятием участка.

Система ГАРАНТ: base.garant.ru/58038917/#block_5207#ixzz3bV8b9L5J

Здравствуйте, Ольга.

Вам обязаны выплатить выкупную стоимость. Также должны были васнадлежащим образом оповестить о сносе нежилого помещения.

Как уже говорилось, необходимо обращаться в суд к Администрации.

Кроме выкупной стоимости вы сможете потребовать взыскать проценты по 395 ГК РФ.

Приведу судебную практику для примера: sudact.ru/arbitral/doc/iuvB1b24KCdp/?arbitral-txt=Возмещение+стоимости+нежилого+помещения+при+сносе&arbitral-case_doc=&arbitral-doc_type=&arbitral-date_from=&arbitral-date_to=&arbitral-region=&arbitral-court=&arbitral-judge=&arbitral-participant=&_=1432877879616&snippet_pos=2114#snippet

На практике нередко возникает ситуация, когда помимо жилых помещений в жилом доме изымают нежилые помещения по причине признания многоквартирного дома подлежащим сносу или реконструкции. Суть проблемы таких случаев изъятий заключается в том, что ст. 32 ЖК РФ регламентирует только изъятие жилых помещений в жилом доме, не затрагивая порядок изъятия нежилых помещений, в частности споры в судах возникали из-за того, что не урегулирована обязанность выкупа нежилых помещений у собственников.

Вскоре судебная практика пришла к выводу, что в подобных ситуациях ст. 32 ЖК РФ должна применяться по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Таким образом, нежилые помещения подлежат изъятию в том же порядке, что и жилые помещения, а также за изъятие нежилых помещений обязательно должен быть предусмотрен выкуп (см. например: Постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2012 N Ф09-4920-/11 по делу N А50-24932/2010)

Таким образом, в случае изъятия нежилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома подлежащим сносу или реконструкции соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления должен выплатить собственнику выкупную цену за изымаемое не жилое помещение (аналогия закона).