Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли удерживаться обеспечительный платеж по аренде в качестве штрафа
Добрый день!
В договоре аренды указано:
"В случае досрочного расторжения настоящего договора по вине или инициативе Арендатора, обеспечительный платеж не возвращается Арендатору и остается у Арендодателя в качестве штрафной неустойки"
также в договоре есть следующее положение:
4.1.Обеспечит платеж принимается арендодателем в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по внесению аренднйо платы и иных платежей а также возмещению вреда и убытков. Приу словии надлежащего исполнения обязательств по договору, сумма обеспечит платежа по окончании срока действия аренды подлежит возврату арендатору"
ситуация такова, что намерены расторгнуть договор по инициативе Арендатора, но полагаем, что при условии ненарушения арендатором положений договора аренды нельзя и удерживать ОП как штрафную неустойку. Можем ли мы при условии предварительного уведомления о намерении расторгнуть договора аренды потребовать и возврата ОП, и в случае отказа требовать признания данного пункта недействительным и требовать неосновательного обогащения?
Как вы полагаете?
А если конкретизирую вопрос:
по договору мы обязаны уведомить о расторжении (даже при окончании срока действия договора) не менее чем за 2 месяца о своем намерении расторгнуть договор. а мы этого не сделали. но намерены расторгнуть по истечении 11 месяцев- как указано в договоре. направив уведомление о расторжении за 2 недели до даты окончания срока действия договора. Чем нам это грозит. Обязанностью занимать помещение и платить аренду за 2 месяца?
По моему мнению, несмотря на то, что неустойка неудачно названа штрафной, указанный пункт в договоре не позволяет Вам претендовать на ее возврат. Стороны согласовали именно такой вариант расчетов при досрочном расторжении. Более того непосредственно в указанном Вами пункте прямо отмечено — при наличии вины или при инициативе Арендатора. То есть и в том и в другом случае последствия одинаковы — неустойка остается у Арендодателя.
Оснований для признания данного пункта недействительным я не усматриваю. На что Вы хотите при этом сослаться?
Дописали. Этот пункт касается случаев, когда договор окончен не досрочно.
Здравствуйте, Эльвира!
В связи с тем, что ст. 421 ГК РФ установлена свобода договора, стороны имеют право указать в договоре, что обеспечительный платеж не возвращается, даже если расторжение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему.Это подтверждается судебной практикой, см. Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10.
Позиция судов неоднозначна и некоторые суды признают обеспечительный платеж по договору аренды неосновательным обогащением, поскольку законодательство не содержит такого основания обеспечения исполнения обязательства, он не является ни задатком, ни авансом. Об этом говорит ВАС.
Включения в договор условия о невозврате обеспечительного платежа, которое может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным договором или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.
Надо более подробно смотреть практику судов общей юрисдикции по вашему вопросу. Я правильно поняла, что договор заключен между физическими лицами?
Желаю удачи!
"В случае досрочного расторжения настоящего договора по вине или инициативе Арендатора, обеспечительный платеж не возвращается Арендатору и остается у Арендодателя в качестве штрафной неустойки"
Эльвира
Здравствуйте!
Довольно странная формулировка. Дело в том, что неустойка — это (ст. 330 ГК РФ):
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
То есть неустойка оплачивается только за виновное правонарушение. А расторжение — это не правонарушение. Это просто желание расторгнуть договор.
ситуация такова, что намерены расторгнуть договор по инициативе Арендатора, но полагаем, что при условии ненарушения арендатором положений договора аренды нельзя и удерживать ОП как штрафную неустойку. Можем ли мы при условии предварительного уведомления о намерении расторгнуть договора аренды потребовать и возврата ОП, и в случае отказа требовать признания данного пункта недействительным и требовать неосновательного обогащения?
Эльвира
Естественно. Можете требовать возврата денежных средств. А вот признать пункт недействительным не можете. Эти денежные средства — не неосновательное обогащение, потому как переданы по условиям договора, то есть по «основанию». Таким образом, подавайте иск в суд с требованием о возврате обеспечительного платежа.
а если в договоре указано что при расторжении по любому основанию мы должны уведомить о расторжении за 3 месяца,а мы этого не сделали но намерены съехать в момент прекращения срока действия договора указанного в нем-по истечении 11 месяцев, чем нам это грозит..?
но намерены расторгнуть по истечении 11 месяцев- как указано в договоре. направив уведомление о расторжении за 2 недели до даты окончания срока действия договора. Чем нам это грозит. Обязанностью занимать помещение и платить аренду за 2 месяца?
Эльвира
Просто дожидаетесь истечения срока договора. И все. К этому моменту арендные отношения заканчиваются, как бы это выразить в словах, 100 % (вот так, наверное).
С какого по какое у Вас договор, конкретно. И когда Вы собираетесь «съехать»?
Как вы полагаете?
Эльвира
Эльвира, здравствуйте!
В Вашей ситуации есть прямое указание на пункт договора аренды, по которому ОП не возвращается при наступлении определенных событий, в том числе — расторжение договора по вине или инициативе арендатора… Конечно, поименовать эти денежные средства штрафной неустойкой...))) Ну, как обозвали.
К сожалению, судебная практика по таким спорам весьма противоречива. Поэтому сказать прямо, что имеет смысл отбивать обеспечительный платёж в судебном порядке, нельзя…
При подписании договора арендатор видел все его условия и был с ними согласен. Да и ст. 421 ГК РФ никто не отменял…
в случае отказа требовать признания данного пункта недействительным и требовать неосновательного обогащения?
Эльвира
Ну, смотрим положения ст. 1102 ГК РФ:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или
сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за
счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему
неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение),
У Вас сделкой установлена передача ОП. Так что по этой статье не получится.
Эльвира, здесь вообще много может быть нюансов, в каждом деле — свои.
Поэтому я солидарна с коллегой —
сылайтесь на арбитражную судебную практику, которая в вашу пользу. Она неоднозначна, поэтому нужно искать только в вашу пользу.
Фролова Ирина
Надо смотреть аналогичные ситуации и видеть перспективу по Вашей.
Удачи!
по договору мы обязаны уведомить о расторжении (даже при окончании срока действия договора) не менее чем за 2 месяца о своем намерении расторгнуть договор.
Эльвира
Какое-то масло масляное… Если срок действия договора заканчивается, то в случае отсутствия условия пролонгации ЗАЧЕМ за 2 месяца извещать о расторжении? У Вас точно нет пролонгации?
направив уведомление о расторжении за 2 недели до даты окончания срока действия договора. Чем нам это грозит. Обязанностью занимать помещение и платить аренду за месяца?
Эльвира
В общем, здесь надо всё доказывать. Это же спор хозяйствующих субъектов. Возникнут ли у арендодателя убытки в связи с ненадлежащим извещением?
Возможно, срок в два месяца предусмотрен в целях подбора нового арендатора. Поэтому, вероятно, арендодатель понесёт убытки в случае нарушения срока...
В общем, риски есть. И возможно, что лучше продлить договор аренды. На эти пресловутые два месяца.
Уважаемая Эльвира!
Согласно п.1 ст. 329 в обеспечение обязательства может быть принят обеспечительный платеж.
«Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом,
удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией,
задатком идругими способами, предусмотренными законом или договором».
Но сам договор не есть обязательства. Договор — это соглашение сторон.
Внимательно посмотрите о чем Вы договорились:
— есть ли в договоре пункт о досрочном одностороннем расторжении, и какие последствия;
— перечень своих обязательств по договору.
Если Вы не брали на себя таких обязательств, как не расторгать досрочно договор, то у Вас и не было ненадлежащего исполнения обязательств.
Если Вы, принятые на себя обязательства по договору выполняли, к примеру, вовремя платили аренду, бережно относились к имуществу и т.д. При расторжении договора требуйте у арендодатора возврата обеспечительного платежа на основании того, что вы свои обязательства выполняли, а неустойка взимается за ненадлежащее исполнение обязательств.
Ст. 329 ГК РФ и ст. 330 ГК РФ
Желаю Вам удачи.
Вы по своей воле заключили договор аренды именно на таких условиях, поэтомы вы не вправе требовать возврата платежа.
Не усматриваю здесь никакой ст. 168-й ГК, поскольку досрочное расторжение договора формально влечет негативные последствия для арендодателя, который заключая договор на определенный срок разумно и добросовестно рассчитывал на получение арендной платы в течение всего срока договора.
Уважаемая коллега, как Вы себе это представляете? То есть в договоре должно быть указано, что арендатор обязуется НЕ расторгать договор досрочно? Мне представляется, что это немного странновато. А как же срок действия договора? Это не есть обязательство исполнять договор до указанной даты? При этом стороны могут предусмотреть что же будет, если договор все-таки по инициативе Арендатора будет досрочно расторгаться. И именно в нем мы видим то самое условие, которое хочет оспорить клиент.