В квартире у двух собственников по 1/2 доле. Реально ли добиться того, чтобы можно было сдавать комнату без согласия второго собственника?

Здравствуйте, Петр.

На мой взгляд реально определить порядок пользования. (что вы и подразумеваете под границами, как я понимаю).

Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом. base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=359605
Апелляционное определение Ростовского областного суда от 17.04.2014 по делу N 33-5319/2014
В удовлетворении иска в части обязания не вселять жильцов отказано правомерно, так как спорное жилье находится в общей долевой собственности сторон; суд руководствовался ст. ст. 12, 304, 247, 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ и пришел к обоснованному выводу о том, что действиями ответчика по вселению в спорную квартиру посторонних для собственников данной квартиры лиц не затрагиваются права и законные интересы истца.
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.08.2013 N 33-11804/2013
Требование удовлетворено в части обязания обеспечить доступ в квартиру путем передачи комплекта ключей и взыскании упущенной выгоды, поскольку ограничение права заявителя сдавать внаем свою комнату в коммунальной квартире без получения предварительного согласия ответчика как участника общей долевой собственности нарушает права заявителя как собственника жилого помещения в данной коммунальной квартире, при этом обязанность по возмещению упущенной выгоды обусловлена расторжением договора найма.
Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 ЖК РФ и не содержит указания на запрет на заключение договора найма.
Судом обоснованно указано, что согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, а требование ч. 4 ст. 30 ЖК РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком пользовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании местами общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.

С уважением.