Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене
В марте 2008 года я заключил с застройщиком предварительный Договор участия в долевом строительстве, по которому строительство должно было закончиться 08.2010 года. Всю сумму я внес наличными сразу. Вместо приходного ордера мне выдали вексель и заключили договор беспроцентного займа. В 2009 году договор беспроцентного займа был расторгнут и оформлен основной Договор участия в долевом строительстве. Площадь квартиры должна была быть 46 кв. м. Конечно строительство вовремя не закончили, вследствие составили новый договор о переносе окончания строительства на 07.2012 год. Вместе с новым договором мне предоставили план квартиры. Ее площадь стала 53 кв. м. О фиксированной стоимости 1-го квадратного метра в договоре не указано. Сейчас кризис. Цены на квартиры резко упали, но застройщик требует, чтобы я оплатил разницу квадратных метров по старой высокой цене. По старой цене разницу я оплачивать не намерен. Какие могут быть для меня последствия, если я откажусь оплачивать разницу по старой цене?
Добрый день!
На Ваш вопрос сообщаю следующее.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса
1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов":
Статья 4
4. Договор должен содержать, в том числе:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Статья 5
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом Вы заключили договор предметом которого является конкретный объект долевого строительства, приобретаемый Вами по установленной на него цене.
При этом, если застройщик сообщает Вам об изменении предмета договора, а именно об увеличении площади квартиры и соответственно о изменение её цены, то предмет договора и его цена изменится, в случае если Вы подпишете соответствующие дополнительное соглашение. Вы также вправе отказаться от нового предмета договора и увеличения цены на него и в соответствии со статьей 9 Закона:
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
В данном случае всё зависит от условий заключенного договора участия в долевом строительстве.
В нем должна быть указана стоимость квартиры в твердой сумме либо исходя из стоимости одного квадратного метра. А также в договоре обычно прописываются условия о доплате в случае изменения общей площади квартиры.
При этом если общая стоимость квартиры определяется из стоимости одного квадратного метра, то при изменении площади квартиры нужно будет доплачивать стоимость, исходя из стоимости кв.м., указанной в договоре.
Так ст. 5 ФЗ №214-ФЗ предусмотрено, что цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, и только по соглашению сторон.
---------------------
А вот доп. соглашени о переносе сроков строительства Вы зря подписали, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Это бы хоть как-то компенсировало разницу в стоимости квартиры.
---------------------
Теперь если Вы нарушите порядок оплаты, предусмотренный договором, то вероятнее всего, придетсяя уплачивать неустойку.
Так как в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
---------------------
Также Вы можете потребовать в судебном порядке расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств. А на полученные денежные средства купите себе новую квартиру, так как Вы сказали, что цены на них сейчас в Вашм городе ниже, чем были в 2008 году.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
Только вот что такое существенное изменение размера объекта закон не определяет.
Как правило, застройщики включают в договор пункт о допустимом увеличении площади до 10%. В Вашем случае она увеличилась на 15,2%.
Если подобного условия в договоре нет, то, полагаю, существенное или нет это изменение будет решать суд.
Да, в договоре указано, что стоимость 1 кв метра может измениться. Но в 2012 году стоимость кв. метра уменьшилась, а он требует оплатить дополнительные метры по старой высокой цене. Под измененениями застройщики подразумевают, что цена увеличивается с годами, а в этом случае наоборот. Я согласен оплатить лишние метры, но по сегоднешней цене, а не по старой.
- Да, в договоре указано, что стоимость 1 кв метра может измениться. Но в 2012 году стоимость кв. метра уменьшилась, а он требует оплатить дополнительные метры по старой высокой цене.
В договоре это указано, чтобы была возможность изменить цену в соответствии со ст. 5 ФЗ №214-ФЗ.
Но в любом случае цена по договору может измениться как в большую, так и в меньшую сторону ТОЛЬКО по подписанному между застройщиком и дольщиком дополнительному соглашению.
Для каждого конкретного дольщика действует цена, которая указана именно в его договоре или в дополнительных соглашениях к нему.
Даже в течение нескольких дней могут быть заключены договоры с разной стоимостью кв.м. Есть спрос на квартиры - застройщик поднимает цены, нет спроса - застройщик их делает ниже.
Изменение цены кв.м. и рынка в целом - это риск обеих сторон, и его нельзя предвидеть, поскольку он не зависит от воли какой либо стороны договора.
Соответственно, если доп. соглашений об изменении цены Вы не подписывали, то оплачивать дополнительные метры придется, к сожалению, именно по старой цене.
Дело в том, что изменение цены договора в любом случае происходит на основание соглашения сторон и заставить застройщика заключить договор по цене, которая его не устраивает Вы не сможете, также как и он не сможет заставить Вас заключить договор по неприемлемой для Вас цене.
В этом случае у Вас имеется право расторгнуть договор и истребовать у застройщика свои деньги.