Ограничение пользованием недвижимости

Здравствуйте, Владимир.

Собственники торговых залов, в случае препятствования им пользоваться местами общего пользования новым собственником, вполне могут подать на него в суд об устранении препятствий пользования принадлежащим им на праве собственности имуществом и установлении порядка пользования местами общего пользования. Большая вероятность, что суд удовлетворит их требования.

С уважением, Елена.

Здравствуйте, Владимир.

Ситуация ясна в принципе. Даже,  если новый собственник все выкупит и не будет иных выходов или входов, то да вы правильно заметили, что можно установить сервитут через суд, если до суда дойдет дело, где собственника обяжут, чтобы людей впускали через данные входы, поскольку нет больше возможностей.

Добрый день.

Вы можете также участвовать в торгах и купить данное имущество.

Поверьте с таким возможным обременением (сервитут) эти места будут не такими дорогими. (скорее всего уйдут с публичных торгов, примерно за 40% от их стоимости).
Сейчас Вам нужно связаться с конкурсным и предложить ему выкупить эти помещения. Он с удовольствием Вам их продаст через торги.

Сервитут Вы установить можете, но лучше самим все выкупить.

Владимир, добрый вечер.

Даже обременение Вашей собственности сервитутом, не лишает Вас возможности устанавливать плату, только не за проход, а за сервитут, что в принципе одно и тоже.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 17]
[Статья 274] 

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не
предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен
сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

А вот на туалет сервитут наложить не получится, так как это отдельная комната и у Вас не возникает обязанности пускать туда всех собственников. Тут им придется искать с Вами компромисс.

Речи о сервитуте в днном случае идти не может, поскольку сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, то есть это понятие относится к земельному законодательству. Поскольку у перечисленного недвижимого имущества есть собственник, пользование его помещениями может осуществляться только по соглашению между ним и собственниками других помещений. Кстати, наше законодательство н содержит понятия мест общего пользования в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом. (Постановление Президиума ВАС РФ от 10. сениября 2002 г. № 3673/02). Еще почитайте Постановление 18 арбитражного апелляционного суда  от 20.04.2012 г. № 18АП-12880/11.

Уважаемый Владимир! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите следующее:

Интересная ситуация, как и кто мог купить торговый зал без входа-выхода? Да и зачем тогда.

В любом случае, такие договора купли-продажи посмотреть стоит и, кстати, что в них написано про вход-выход. Законность таких сделок может быть под сомнением, но вот сроки давности, я так понял прошли...

Но не суть. Получается так, что кто-то может приобрести только тамбуры и места общего пользования.

Если такой «приобретатель» додумается перекрыть доступ к залам или установить арендную плату за проход, то ничего кроме исков не получит.

И здесь не только речь идет об исках об устранении препятствий к владению, пользованию теми же залами.

Если собственник решит установить несоразмерную плату, то тогда не избежать судебных тяжб.

Да, в случае спора в любом случае будет проблема решаться только в суде. Суд может разрешить ее по разному — как простым решением об обязании не чинить препятствий в пользовании имуществом, так и обязанием оформления сервитута

Для того, чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо точно знать, в каком порядке оформлены права на недвижимость у всех участников собственности на павильон, ну, и чем торгуют — для справки.  От этого зависит то, каким образом будут предъявляться санитарные требования к организации рабочих мест и торговли.

Если здание построено как единый комплекс, то собственность может быть оформлена как долевая, у всех собственников, соответственно, доля в праве собственности (то есть, не на торговый зал, под номером 1, 2 или 10, а на 1/5 — к примеру — долю в праве на павильон), с определенным порядком пользования. Так, собственник 1 пользуется торговым залом 1, при этом сохраняется его общая доля в праве, то есть, местами общего пользования он продолжает пользоваться и оплачивает все коммунальные расходы пропорционально своей доле. В таком случае санитарные требования к организации рабочих мест применяются ко всему комплексу в целом.

Если же здание построено как  прилегающие друг к другу отдельные объекты собственности, то есть построен павильон 1, введен в эксплуатацию, продан другому собственнику и т.д. — в таком случае санитарные требования будут предъявляться к каждому из собственников отдельно, тогда место для складирования и туалеты (о которых идет речь) должны будут организовываться каждым собственником помещений самостоятельно.

Поэтому, в вашем случае, надо исходить именно из санитарных норм, а не из собственно закона. Если речь идет о долевой собственности, то есть, без выделения в натуре у каждого из собственников 1/6 доли в праве на объект, то объект является единым, порядок эксплуатации мест общего пользования определяется совместно всеми собственниками. В случае необходимости порядок пользования общим имуществом будет определен в суде в порядке ст. 247 ГК РФ.

Если же речь идет о самих павильонах, как о шести отдельных объектах права собственности, то никакой суд не признает права собственников пользования помещением другого собственника, если воли собственника туалетов на то, чтобы предоставить его собственникам павильонов не будет. У вас, господа, есть свои отдельные помещения, занимайтесь обеспечением санитарного состояния этих помещений самостоятельно — таков в общих чертах будет смысл решения суда, потому что каждый собственник решает самостоятельно как использовать и распоряжаться своим имуществом, а понуждение к заключению договора не допускается.