Добрый день.
Организация арендует розничный магазин полностью у ИП.
Открыли лицензию на продажу алкоголем в этом магазине, договор заключили через рег. палату сроком 5 лет. Прошло год и ИП заявляет что продает магазин другому. ИП просит, чтобы ООО освободил магазин. Что нам делать?
Имеет ли право ИП выгнать ООО не закончившись срок договора?
Копию Договора прилагаю.
Согласно положениям ст. 617 ГК РФ переход права собственности на
сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для
изменения или расторжения договора аренды.
То есть, смена собственника арендуемого Вами помещения не означает, что Вы обязаны освободить помещение. Ваш договор аренды продолжает действовать на тех же условиях
Добрый день, Татьяна.
Первое, о чем хотелось бы сказать: в следующий раз не поручайте написание договора черте кому. Складывается такое ощущение что договор писал на коленке не то что человек без юридического образования, а в принципе малограмотный. Полно грамматических ошибок, пропущены пункты, о юридической технике я вообще умолчу.
Теперь по существу:
1) Факт продажи магазина другому лиц на права арендатора в отношении арендуемого имущества никак не влияет.
«Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.» (выделено автором)
2) Арендатор не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор кроме случаев предусмотренных законом.
«Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.»(выделено автором)
В вашем договоре есть пункт 11.1.2 в котором упоминается право арендодателя на расторжение договора в случае неоплаты. Формулировка неоднозначная, но, думаю, ее можно истолковать как единственный случай, предусмотренный договором. Насколько я понимаю, вы плату вносили своевременно.
С уважением, Александр.
Нет не правомерно согласно, договора аренды нежилого здания от «09» января 2014 года, прекращение досрочного договора в одностороннем порядке возможно лишь согласно 11.1.2. договора по инициативе Арендодателя в случае нарушения существенных условий настоящего договора и задержкой по оплате арендной платы на срок более 2-х месяцев, следующих подряд. При расторжении договора по инициативе Арендодателя, настоящий договор считается расторгнутым по истечении 60 дней со дня извещения Арендодателем Арендатора о досрочном прекращении Договора.
п. 2, ст. 619 ГК РФ, Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
п. 2, ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, договор не может быть расторгнут даже обратись он в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры.
А так государственный регистратор может не зарегистрировать куплю-продажу недвижимости, т.к. договор аренды является ограничением (обременением) права собственности, до полного его исполнения условий, а законом о регистрации установлено, что государственная регистрация имущества является единственным доказательством совершении её сделки.
