Закрытие магазина

Добрый день!

Не советую просто покидать помещение, не расторгнув договор, издержки будут для Вас.

Можете подать иск в суд о расторжении договора аренды в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, в соответствии со статьей 451 ГК РФ

Статья 451 Гражданского кодекса РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Здравствуйте, Геннадий. 

Боюсь что просто выезд из помещения не прекратит Вашей обязанности, а неужели в договоре отсутствует возможность досрочного расторжения по уведомлению или по соглашению сторон, пусть даже с уведомлением за 30 или 90 дней?

и на какой срок у Вас договор, сколько до его окончания?

Гражданский кодекс РФ предусматривает 

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
однако это Вам не поможет.

рекомендую договориться с Арендатором о расторжении договора через месяц, но месяц придётся оплачивать аренду.

и ещё есть вариант найти арендатора, и заменить сторону. или что может оказаться выгоднее оформить субаренду, но с согласия Арендатора. 

Здравствуйте!

Уточните, пожалуйста, у вас все договоры аренды заключены с указанием срока аренды? Нет договоров аренды, заключенные на неопределенный срок?

Здравствуйте!

С вас взыщут арендную плату за все время действия договоров аренды, если Вы не расторгните их. Плюс неустойку за просрочку оплаты аренды.

Рассмотрите вариант направить арендодателю письмо с просьбой расторгнуть договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Опишите, что выручка от деятельности не позволяет покрывать стоимость аренды, в связи с чем дальнейшее исполнение договоров будет для Вас убыточным и Вы вообще не сможете оплачивать их, так как образуется задолженность и компания окажется на грани банкротства.

Статья 451 ГК РФ Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Предложите оформить расторжение договоров соглашением к договору. Если арендодатель на это не пойдет, то останется только обращение в суд, но там Вы должны будете доказывать, что обстоятельства существенно изменились.

С уважением,

Ярослав Цветков.

Здравствуйте!

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поэтому Вам следует воспользоваться ст.620 ГК РФ -

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Добрый день, Геннадий!

Помогите, пожалуйста решить ситуацию, в компании есть несколько розничных магазинов занимающих помещения на основании договоров аренды, в настоящий момент у компании нет возможности содержать их, одностороннего выхода из договора аренды не предусмотрено, какие правовые последствия могут возникнуть, если просто выехать из помещения не расторгая договор аренды и вывести все имущество компании

Геннадий

Я все таки полагаю, что изменение Ваших финансовых дел не является существенным изменением обстоятельств и в случае спора суд может сослаться на обычный предпринимательский риск, что не может относиться к существенному изменению обстоятельств. В Вашем случае нужно либо пытаться договориться с арендодателем (к примеру Вы ищите ему нового арендатора, а он Вас отпускает), либо искать с их стороны (со стороны арендодателей) нарушение обязательств и расторгать договор уже на этом основании.

Либо еще вариант — если договор предусматривает такую возможность — сдать эти помещения в субаренду.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Геннадий.

какие правовые последствия могут возникнуть, если просто выехать из помещения не расторгая договор аренды и вывести все имущество компании

Геннадий

Геннадий, здравствуйте. Даже если вывезите имущество, не расторгая договор, арендная плата будет «капать». Кроме того, помещения Вам должны были передаваться по акту приема-передачи, соответственно возвращать Вы их должны таким же образом (ч.2 ст.655 Гражданского кодекса РФ). Неподписание такого акта может расцениваться как невозвращение имущества. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст.622 Гражданского кодекса РФ). Вот и считайте: арендная плата + неустойка за просрочку арендной платы + арендная плата за время просрочки передачи помещения + убытки. Много можно чего насчитать.

А нет возможности уступить право аренды или заключить договор субаренды? Что по этому поводу сказано в договоре?

Добрый день.

Напишите письмо о расторжении договора. Поясните арендодателю, что Вы не будете платить, что им в судебном порядке придется долги взыскивать. Я думаю они оформят соглашением расторжение договора.

Обязательно составьте акт приема передачи помещений собственнику.

Иначе с организации взыщут все долги до момента приемки помещений.

Помогите, пожалуйста решить ситуацию,

 Геннадий, добрый день!     Проверьте условия вашего договора аренды  на соответствие их нормам  Г К  РФ.Договор должен соответствовать закону; в случае несоответствия он может считаться не заключенным  или недействительным и его   можно не исполнять..

Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 433. Момент заключения договора
1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 Если у вас договор  аренды заключен на срок более одного года, то он должен пройти регистрацию в органах по регистрации прав на недвижимое имущество.

При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества будет считаться не заключенным. 

Если У вас есть  ваш договор в электронном виде, то желательно выложить его на сайт.

в настоящий момент у компании нет возможности содержать их, одностороннего выхода из договора аренды не предусмотрено, какие правовые последствия могут возникнуть, если просто выехать из помещения не расторгая договор аренды и вывести все имущество компании

Геннадий

Даже если Вы съедите, то договор аренды будет действовать и Вы обязана оплачивать арендную плату. Если не будете платить, то арендодатель может обратиться в суд с иском о взыскании задолженности. И решением проблемы может быть 3 варианта:

1. Договориться с арендодателем о расторжении договора в связи с экономической ситуацией, возможно уплатив арендную плату до момента расторжения договора.

2. Найти арендатора на данные магазины, предложив арендодателю нового арендатора как альтернативу с расторжением договора аренды. 

3. Банкротство компании (если, конечно, нет других активов, но....) 

Здравствуйте, Геннадий! Вариант, при котором Ваша организация покинет арендованные помещения до истечения срока Договоров аренды без уведомления или согласия Арендодателя, является наименее приемлемым и в перспективе наиболее затратным для Вашей компании.

Во-первых, при оставлении арендованных помещений до истечения срока Договоров аренды, риск повреждения или гибели имущества Арендодателя останется на Вашей компании. К примеру, при возникновении пожара и иных обстоятельств, имеющих место по вине Вашей компании.

В этом случае Арендодатель вправе требовать от Вашей компании возмещения причинённого имущественного вреда (пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса России), а также возмещения иных убытков (статья 393 Гражданского кодекса России).

Во-вторых, обязательство по перечислению арендной платы Арендодателю по-прежнему нужно будет выполнять.  В противном случае Арендодатель вправе в судебном порядке взыскать с Вашей компании причитающиеся арендные платежи и проценты с суммы подлежащих уплате арендных платежей (статья 395 Гражданского кодекса России), а также потребовать возмещения убытков.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса России, Арендатор обязан вернуть арендованное имущество Арендодателю в том состоянии, в котором Арендатор его получил.  При этом передача арендованных помещений должна быть произведена на основании акта передачи. 

Такая передача возможна в случае прекращения арендных отношений. Если просто покинуть арендованные помещения, прекращение обязательств не будет иметь место, а значит и обязанность возвратить арендованное имущество не будет выполнена.

В этой связи, единственным приемлемым для Вас вариантом является достижение договорённости с Арендодателем о досрочном прекращении арендных обязательств. Для этого необходимо заключить дополнительные соглашения к Договорам аренды. 

Соглашения могут предусматривать компенсацию Арендодателю в связи с досрочным расторжением Договоров аренды с условием об отсрочке платежа.

Вариант с обращением Арендатора в суд с требованием о расторжении или изменении Договоров аренды  ввиду существенного изменения обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса России), возможен, однако его реализация затруднительна, поскольку требует предоставления суду доказательств наличия обстоятельств, которые не позволили бы заключить Договоры по воле сторон, если бы сторонам такие обстоятельства были известны в момент заключения Договора.