Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Совместные права по ДДУ в рамках ФЗ 214
Господа,
я и еще 2 моих друга, мы хотим купить квартира по ДДУ на совместных правах, т.е. чтобы каждому принадлежала треть в общем праве по ДДУ.
Вопрос:
1. Возможно ли совместно зарегистрировать права в одном договоре?
или
2. На каждого регистрируется одна треть права по отдельному договору?
3. Могут ли 2 моих друга делегировать мне права на распоряжение их доли в совместном праве?
4. На основании какого договора 2 друга могут делегировать свои права - доверительное управление , безотзывная доверенность?
5. На основании какого договора, я могу продать их долю в общем праве, при условии достижения определенного события, например, ввода дома в эксплуатацию?
6. При оформлении свидетельства на собственность - в свидетельства будут вносится 3 собственника в равных долевых правах?
7. Как оформить договор "управления" правами моих друзей, чтобы я мог принимать заранее согласованные действия, и они не могли поменять решение по отзыву данных мне полномочий или изменить переданные мне права?
Здравствуйте, Александр! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Здравствуйте, Александр! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.
1. Возможно ли совместно зарегистрировать права в одном договоре? или 2. На каждого регистрируется одна треть права по отдельному договору?
Александр
Да Вы можете. Для этого Вам необходимо составить Договор ДУ, где в качестве покупателя будут указаны Вы и ваши 2 друга, а в качестве продавца будет один Застройщик. Необходимо составить 5 экземпляров договоров (по одному каждой стороне, и один останется в Росреестре. В самом договоре будет прописано, что каждый из покупателей будет владеть определенной долей в построенной квартире. Уже после окончания строительства, будет выдано 3 свидетельства о праве собственности, в каждом свидетельстве будет указано, что данное лицо владеет определенной долей в такой то квартире, по такому то адресу.
3. Могут ли 2 моих друга делегировать мне права на распоряжение их доли в совместном праве?
Александр
Да можете. Но необходимо понять с какой целью Вам это необходимо. Если Вы хотите иметь возможность продать или как то другому распорядиться долями товарищей, то Вам нужно, чтобы Ваши товарищи выписали Вам нотариальную доверенность, где должны быть прописаны все полномочия (продавать, дарить, представлять интересы в Росреестра, получать денежные средства за доли и т.д.).
Но товарищи в любой момент могут отозвать доверенность. Возможность оформления безотзывной доверенности урегулирована в ст.188.1 ГК РФ и касается только обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Передача на основании безотзывной доверенности иных полномочий, ничтожна.
Статья 188.1. Безотзывная доверенность[Гражданский кодекс РФ] [Глава 10] [Статья 188.1]
1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность).
Такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, равно как и при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти.
2. Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение возможности ее отмены в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.
3. Лицо, которому выдана безотзывная доверенность, не может передоверить совершение действий, на которые оно уполномочено, другому лицу, если иное не предусмотрено в доверенности.
Если же Вы хотите только сдавать данную квартиру, то можете заключить Договор доверительного управления, по условиям которого товарищи наделяют Вам полномочия управлять своими долями.
5. На основании какого договора, я могу продать их долю в общем праве, при условии достижения определенного события, например, ввода дома в эксплуатацию?
Александр
Они могут прописать в своей нотариальной доверенности данное право.
6. При оформлении свидетельства на собственность — в свидетельства будут вносится 3 собственника в равных долевых правах?
Александр
В каждом свидетельстве будет указан только один собственник, и размер его доли.
7. Как оформить договор «управления» правами моих друзей, чтобы я мог принимать заранее согласованные действия, и они не могли поменять решение по отзыву данных мне полномочий или изменить переданные мне права?
Александр
Ну основой способ отразил коллега. Но скажу сразу данные условия всегда можно обойти. Как правило граждане не особо стараются становиться собственниками общедолевой квартиры, так как у данной собственности больше минусов, чем плюсов. Например любой товарищ всегда имеет право подарить свою доли не уведомляя Вас об этом.
Эдуард,
уточнение на вопрос 7: при наличии предварительного договора продажи квартиры или прав на квартиру, что происходит, когда
7.1. один из товарищей дарит свою долю? предварительный договор не распространяется на лицо, получившее данное право в дар?
7.2. под подает ли ситуация с правами под согласование супруги/супруга?
7.3. при отсутствии одного одного из товарищей и его законных наследников, может ли предварительный договор быть исполнен, например внесением средств на спец счет нотариуса?
Да, конечно, Вы просто втроем выступите на стороне покупателя, никаких ограничений:
Да, каждому будет принадлежать 1/3 доли в квартире (можно доли и по-другому распределить).
Да, конечно могут, для этого им необходимо будет сделать на Вас доверенность у нотариуса, тогда Вы будете иметь право распоряжаться их долями в праве собственности.
Можно договор доверительного управления, если требуется только выполнить какое-то отдельное действие, то это может быть договор поручения.
Подобное условие Вы можете прописать в любом договоре, например заключить договор купли-продажи под условием:
У Вас у каждого будет 3 отдельных свидетельства.
А вот здесь уже никак, любые договоры такого характера всегда включают возможность либо доверителя, либо лица-учредителя управления отказаться от данных договоров, и Вы не сможете как-то этому препятствовать. Доверенность также всегда можно отозвать.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
- кас. вопроса 2: ответ непонятен - регистрируется один договор с застройщиком, в котором прописываются 3 участника сделки, или на каждого заключается 3 отдельных договора?
- кас. вопроса 7: вопрос заключается в следующем, если 2 друга примут решение продавать свои доли, а третий - будет препятствовать продаже, например, несогласие с ценой... как избежать данной ситуации? через какой инструмент?