Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Патентная система при сдаче недвижимости
Есть нежилое помещение 107 кв. м. По БТИ не разделено на комнаты.
Одному собственнику принадлежит 1/4 часть, а другому - 3/4.
Ставка налога по патентной системе на помещение более 100 кв. м. значительно выше.
Как составить договор аренды, чтобы получить патент как на помещение до 100 кв. м.?
Спасибо
Здравствуйте Руслан.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
При этом гл. 26.5 Кодекса не установлено ограничений в части передачи в аренду (наем) недвижимого имущества в рамках указанного вида деятельности как физическим, так и юридическим лицам.
Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.
Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться).
Стоимость патента рассчитывается так:
Патент = 6% × ПД/12 × М,
где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.
В Вашем случае я бы посоветовала раз 2 собственника, соответственно, заключить 2 договора аренды и получить отдельные патенты на каждую часть.Уважаемый Руслан! Здравствуйте! В идеале это по составлению соглашения между собственниками о выделе в счет своих долей тех или иных помещений, реально разделить одно помещение на несколько площадью менее 100 кв.м. Благо делать это не сложно, обращайтесь к любому кадастровому инженеру, тот составляет технический паспорт и далее в орган кадастрового учета для постановки на государственный кадастровый учет.
Возможно, конечно, аренда просто определенных метражей с приложением экспликации с зарисовкой, но первый вариант наиболее верен.
Здравствуйте, Руслан.
В отношении сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков субъекты РФ вправе установить размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) (пп. 3 п. 8, пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ; письма Минфина России от 15.08.2012 N 03-11-10/39, от 30.08.2012 N 03-11-10/40).Таким образом, при утверждении размера потенциально возможного годового дохода по указанному виду предпринимательской деятельности возможны два основания для дифференциации:- вид услуг по аренде (жилой или нежилой фонд);- количество обособленных объектов (площадей). В соответствии со ст. 1 Закона N 53 на территории г. Москвыпри сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, размер потенциально возможного к получению годового дохода равен 1 000 000 рублей за один обособленный объект недвижимости. Если ИП осуществляет один вид предпринимательской деятельности — сдача в аренду нежилых помещений, то в рамках заключенного договора аренды налог, подлежащий уплате в связи с применением ПСН, определяется исходя из вышеуказанного потенциально возможного к получению годового дохода по названному виду деятельности и количества обособленных объектов недвижимости, сдаваемых в аренду.
Здравствуйте!
Применение
патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям,
осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43
НК.
Согласно пп. 19 п. 2 ст.
346.43 НК на патентную систему налогообложения переводится
предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых
помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному
предпринимателю на праве собственности.
Главой 26.5
НК не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права
собственности.
Вместе с тем
следует иметь в виду, что согласно ст. 608
Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику.
В связи с этим при
сдаче в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой
собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо
наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой
общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Поэтому при осуществляющий
предпринимательской деятельности по сдаче в аренду собственных нежилых
помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не
выделенных в натуре в правоустанавливающих документах, при наличии согласия
других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой
собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе применять патентную
систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая
площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества,
приходящегося на долю такого собственника в общей долевой собственности на это
имущество. Данную позицию подтверждает письмо Минфина России от 25.07.2013 N
03-11-12/29569.
Поэтому собственнику
¼ или ¾, который намеревается сдавать данную часть помещения в аренду по
указанной системе налогообложения, следует получать письменное согласие другого
собственника на данную сделку, после чего заключать договор аренды на данную
долю с указанием размера площади, приходящейся на его долю, и ее
местарасположения.
Здравствуйте!
На данный вопрос есть письмо Мин.финансов РФ
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 июля 2013 г. N 03-11-12/29569
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письма по вопросам применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Главой 26.5 Кодекса не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права собственности.
Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
25.07.2013
То есть Вы можете сдать в аренду только свою долю, при этом обязательно согласие второго собственника.
Если же Вы будете сдавать все помещение, с учетом доли второго собственника, то с ним необходимо заключать договор аренды.
При этом, каждый из собственников самостоятельно уплачивает налоги со своих доходов.
Если ИП сдает в аренду часть помещения, собственником которого является, он может применять ПСН;
Если ИП сдает в аренду часть своей доли, и в субаренду долю второго собственника, ПСН применяться не может.
С уважением,
Ярослав Цветков.
Добрый день!
Вывод: Вам необходимо заключить договор аренды части помещения (образец см. во вложении)
Основание:
Вопрос: ПБОЮЛ по договору субаренды арендует у ООО бар и зону обслуживания со столиками. ООО занимается организацией досуга на площадях, взятых в аренду. В зале ночного клуба, общая площадь которого 350 кв. м, имеются танцпол, сцена и отведена площадь для бара, где располагается барная стойка и выделено место, на котором установлено определенное количество столиков (зона обслуживания). В договоре субаренды указана площадь бара и зоны обслуживания, она не превышает 150 кв. м. Танцплощадка и сцена ничем не отделены от площади бара и зоны обслуживания.В соответствии со ст. 346.26 НК РФ предприниматель уплачивает ЕНВД и налоговую базу для исчисления ЕНВД определяет согласно ст. 346.29 НК РФ исходя из площади бара и зоны обслуживания, указанной в договоре субаренды (менее 150 кв. м).В связи с вышеизложенным ПБОЮЛ просит разъяснить.1. Правомерно ли в данной ситуации предприниматель уплачивает ЕНВД?2. Правильно ли предприниматель определяет площадь зала обслуживания посетителей на основании договора субаренды, то есть не учитывает всю площадь зала ночного клуба?
Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 12 августа 2005 г. N 03-11-05/32
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо сообщает следующее.В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) по решению субъекта Российской Федерации на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере общественного питания при использовании зала площадью не более 150 кв. м.Согласно ст. 346.27 Кодекса площадь зала обслуживания посетителей включает площадь всех помещений и открытых площадок, используемых для организации общественного питания, определяемую на основе инвентаризационных и правоустанавливающих документов (за исключением подсобных, административно-бытовых и складских помещений, в которых не производится обслуживание посетителей).К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у налогоплательщика документы, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений, используемых для предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли или общественного питания, а также информацию о праве пользования этими помещениями (договор купли-продажи или договор аренды (субаренды) нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и другие документы).ГОСТ Р 50647-94 «Общественное питание» определяет зал предприятия общественного питания как специально оборудованное помещение, предназначенное для реализации и организации потребления готовой кулинарной продукции, вместимость которого определяется нормативным числом потребителей, выраженным через число мест. Место (посадочное место) — это часть площади зала, оборудованная в соответствии с нормативами для обслуживания одного посетителя.Поскольку индивидуальный предприниматель получил в субаренду у организации-субарендодателя часть площади ночного клуба, не превышающую 150 кв. м, на которой располагается бар (барная стойка и место для столиков), постольку при исчислении единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности в расчет принимается арендуемая площадь бара, а не площадь всего ночного клуба.Остальная площадь ночного клуба (площадь сцены и танцпола) индивидуальным предпринимателем при исчислении единого налога на вмененный доход не учитывается.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73(ред. от 25.12.2013)«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
п. 9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Договор аренды части помещения