Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

60 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
60 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Апартаменты - согласование перепланировки

Добрый день! Решился приобрести апартаменты в Москве, несмотря на то, что прописаться в них не смогу по закону, принял решение о покупке - уж очень цена привлекательная. За апартаменты в пределах Московского МКАДа просят всего 3 млн. Это двухуровневая квартира с высотой потолков 4,6 метра, с так называемой "антресолью" на половину площади комнаты, в которой (на втором этаже) находится спальня и санузел. Своеобразная двухэтажная квартира-студия со всеми коммуникациями да ещё и ремонтом.

НО!!! В проекте договора мне предложили подписаться на приобретение помещения 18 кв.м. по площади пола и принять на себя полную ответственность за несанкционированную перепланировку. На сколько я понимаю, для того, чтобы сделать в помещении антресоли, провести горячую и холодную воду, канализацию, необходимо разработать и согласовать в соответствии с действующим в Москве административным регламентом проект?

Вопрос - стоит ли соглашаться на такие условия? Какие последствия могут быть, если я приобрету такое жилье без согласования перепланировки? Смогу ли я его сдать, перепродать в дальнейшем? Какое наказание может меня ожидать за несанкционированную перепланировку?

И еще вопрос, чем должна быть регламентирована плата за коммунальные услуги в этом помещении, чтоб "собственная управляющая компания" не завышала цены и не выставляла баснословные счета? Спасибо!

  • 2fa67f482133f1c934235b73c2a03954_L.jpg
11 Августа 2014, 14:44, вопрос №526655 Андрей, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Андрей! Здравствуйте! Из фотографии следует, что фактически квартиру -студию раздели пополам, сделав так называемую двухуровневую квартиру.

    Однако, соответствующего документирования, то есть новый кадастровый (технический) паспорт не получен.

    Сразу примите к сведению, что сделка с таким объектом (регистрация прав по ней) не пройдет (если, конечно, честно сказать регистрирующему органу о содеянном), так как если на объекте недвижимости произведена какие либо изменения (переустройство), то составляется новый кадастровый (технический) план.

    В любом случае, в установленном порядке узаконить перепланировку надо, однако, это вопросы именно Покупателя.

    За незаконную перепланировку могут наступить не только административные (штраф), но и гражданско-правовые последствия (например, неверны строительные расчеты, что может привести к обрушению то или иного элемента).

    Касательно платы за ЖКУ, ответить сложно, так как все будет зависеть от кадастрового учета изменений.

    11 Августа 2014, 14:54
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хаматова Резеда

    Возможно, данный проект перепланировки не
    соответствует требованиям СанПин 2.1.2.2645-10
    «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых
    зданиях и помещениях». 

    Данный СанПин требует:

    3.8. В квартирах не допускается:


    — расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми
    комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых
    допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно
    над кухней;


    — крепление приборов и трубопроводов санитарных узлов непосредственно
    к ограждающим конструкциям жилой комнаты, межквартирным стенам и
    перегородкам, а также к их продолжениям вне пределов жилых комнат.


    3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное
    унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа
    из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго
    помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или
    холла.

    Такое несоответствие будет препятствием при согласовании перепланировки.


    11 Августа 2014, 15:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Андрей!

    Какое наказание может меня ожидать за несанкционированную перепланировку?

    Какие последствия могут быть, если я приобрету такое жилье без согласования перепланировки?

    За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность.

    Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
    1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    Вопрос — стоит ли соглашаться на такие условия

    Решать Вам. Лучше конечно все вопросы с перепланировкой решить до покупки вами квартиры.

     Смогу ли я его сдать, перепродать в дальнейшем

    Если органы БТИ не будут осведомлены о перепланировке, то можете.

    И еще вопрос, чем должна быть регламентирована плата за коммунальные услуги в этом помещении, чтоб «собственная управляющая компания» не завышала цены и не выставляла баснословные счета

    Все зависит от кадастрового и технического паспортов. Нужно видеть начисляются платежи за 2 квартиры или за 1. Тарифы на ком услуги не должны превышать установленных РТК тарифов.

    Желаю удачи!

    11 Августа 2014, 15:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хаматова Резеда

    В соответствии с положениями ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого
    помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных
    сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,
    требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Перепланировка
    жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации,
    требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка
    жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства
    по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган,
    осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

    В силу
    ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки,
    представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

    Учитывая,
    что переустройством и переоборудованием жилых помещений в
    многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы,
    интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для нанимателя жилого помещения необходимость соблюдения
    процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил
    пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа,
    наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего
    согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки
    или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом
    требований.

    Однако в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании
    решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и
    (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и
    законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или
    здоровью.

    Таким образом, законодательство предусматривает возможность
    сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в
    переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и
    законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или
    здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания. 

    Однако в судебной практике наблюдаются отказы и беспощадные ссылки на указанный СанПиН. Например:

    Согласно п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические
    требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. В жилых
    зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов
    непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир,
    в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой)
    непосредственно над кухней. Как установлено судом в результате
    выполненной перепланировки часть кухни квартиры истца находится над частью жилой комнаты квартиры расположенной этажом ниже, часть санузла квартиры расположенной этажом выше находится над частью кухни квартиры
    истца, что не допускается приведенным пунктом СанПиН.

    Таким образом,
    исходя из анализа приведенных норм закона, установленных в судебном
    заседании фактических обстоятельств дела, оценив представленные по делу
    доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что
    требования истца удовлетворению не подлежат.

    Осталось выяснить, что прописано в договоре.

    11 Августа 2014, 15:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    На сколько я понимаю, для того, чтобы сделать в помещении антресоли, провести горячую и холодную воду, канализацию, необходимо разработать и согласовать в соответствии с действующим в Москве административным регламентом проект?

    Андрей

    Статья 26. ЖК РФ

     Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

    1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления … на основании принятого им решения.

    2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:

    1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке 

    2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

    3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки;

    4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;....

    Проект оформляется согласно административному регламенту

    Какие последствия могут быть, если я приобрету такое жилье без согласования перепланировки?

    Андрей

    Последствия определяются согласно ст. 29  ЖК РФ:

    Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

    1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

    2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

    3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

    4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

    5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

    1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние...

    Таким образом, даже если не проведены соответствующие необходимые процедуры по согласованию проекта, вы сможете оформить перепланировку впоследствии по решению суда, доказав, что ваша перепланировка не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозы для их здоровья и безопасности.


    чем должна быть регламентирована плата за коммунальные услуги в этом помещении, чтоб «собственная управляющая компания» не завышала цены и не выставляла баснословные счета?

    Андрей

    см.- правила предоставления коммунальных услуг

    11 Августа 2014, 15:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Андрей, а какие документы на эту квартиру есть? Она идет как квартира или нежилое помещение.

    Что не требует разрешения


    • ремонт (косметический) помещений, в
      том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных
      столярных элементов без изменения рисунка и цвета
    • устройство (разборка) встроенной
      мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений,
      площадь которых подлежит техническому учету)
    • замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству
    • перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни
    • установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов
    • Устройство самораздвижных или
      «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без
      изменения внешних габаритов помещений
    • Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий
    • Перестановка нагре вательных
      (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и
      перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих
      сетей)
    • Замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

    Что можно сделать без проекта и разрешения и оформить потом в уведомительном порядке


    • Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь
    • Заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
    • Остекление лоджий и балконов по типовым проектам
    • Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
    • Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
    • Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные)
    • Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)

    mgi.mos.ru/pereplanirovka/kakoformit/

    11 Августа 2014, 15:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Коливанов Сергей
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Какие последствия могут быть, если я приобрету такое жилье без согласования перепланировки?

    Андрей

    Жилищная инспекция выдаст Вам предписание на приведение помещения к проектному состоянию. Привлечь Вас к административной ответственности вряд ли смогут, поскольку нет доказательств, что именно Вы произвели перепланировку. Если в договоре купли-продажи будет зафиксировано, что в помещении и так произведена перепланировка, которая не зафиксирована в планах БТИ, Вы полностью снимете с себя всю ответственность, или отразите это хотя бы в акте приёмки-передачи после покупки.

    В случае, если решитесь приобрести такое помещение, всё, что Вам нужно сделать — изготовить в любой проектной организации техническое заключение на предмет соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (во всяком случае, они скажут, что нужно изменить). С таким заключением орган, осуществляющий согласование перепланировку согласует и узаконит её «автоматом».

    Если помещение в настоящее время нежилое, (проживание в помещениях, непригодных для жилья запрещено), при наличии вышеуказанного заключения Вы обратитесь в администрацию района, и Вам сделают его перевод в жилое.

    Вышеуказанные действия можно произвести через суд, в случае, если «обычным» путём Вы получили отказ, путём признания соответствующего отказа незаконным. Учтите, что единственные критерии, как указано в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ для положительного решения — это отсутствие нарушения прав остальных жильцов дома, и отсутствие угрозы их жизни и здоровью, что при наличии заключения Вы докажите в два счёта.

    12 Августа 2014, 01:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте !



    Согласно ст.25,
    ст.26, ЖК РФ



    перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
    его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
    помещения.



    Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения
    проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом
    местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на
    основании принятого им решения.



    То есть, для перепланировки требуется согласование
    с ОМС.
    .


    Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
    его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
    помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может
    включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов,
    разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных
    кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
    ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
    устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта
    1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных
    постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).



    То есть, перепланировка жилых помещений может
    включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов и
    т.п.



    Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия самовольного
    переустройства или перепланировки жилого помещения вплоть до принятия решения о
    приведении жилого помещения в прежнее состояние либо о продаже в установленном
    порядке жилого помещения с публичных торгов (в отношении собственника), а в
    отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма.



    Собственник жилого помещения, которое было самовольно
    переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по
    договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее
    состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом,
    осуществляющим согласование.



    На основании решения суда жилое помещение может быть
    сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не
    нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни
    или здоровью


    Согласно Постановления
    Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (ред. от 25.06.2013)
    «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых
    помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (вместе с
    «Требованиями к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и
    нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах»,
    «Административным регламентом по предоставлению государственной услуги
    »Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых
    помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной
    комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в
    многоквартирных домах и жилых домах" в городе Москве",
    «Требованиями к составу проекта переустройства и (или) перепланировки
    помещения в многоквартирном доме и жилом доме», «Требованиями к
    ведению журнала производства работ, оформлению актов на скрытые работы и
    осуществлению авторского надзора») {КонсультантПлюс}

    2. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и
    нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, производство которых
    затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную
    прочность многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта
    переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом
    доме:

    2.1. Мероприятия (работы) по переустройству:



    2.1.1. Установка новых и перестановка существующих газовых
    приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.



    2.1.2. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или
    кухонных очагов.



    2.1.3. Замена, перенос и (или) установка дополнительного
    оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-,
    водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных
    подводящих сетей (для нежилых помещений).



    2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке:



    2.2.1. Устройство (перенос) уборных и ванных комнат.



    2.2.2. Устройство несущих стен.



    2.2.3. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по
    вертикали) с устройством внутренних лестниц.



    2.2.4. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных
    перегородках.



    2.2.5. Заделка самовольно выполненных проемов в несущих
    стенах и перекрытиях.



    2.2.6. Изменение конструкции полов без затрагивания
    межэтажного перекрытия.



    2.2.7. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок,
    воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия
    (разгружающие).



    2.2.8. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные
    нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки,
    пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные
    материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах с
    железобетонными перекрытиями.



    2.2.9. Устройство перегородок в домах с деревянными
    перекрытиями.



    В силу ст.29 ЖК РФ



    Самовольными являются переустройство и (или)
    перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания,
    предусмотренного
    частью 6 статьи 26настоящего Кодекса, или с
    нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в
    соответствии с
    пунктом 3 части 2 статьи 26настоящего
    Кодекса.



    Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое
    помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.



    Собственник жилого помещения, которое было самовольно
    переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по
    договорусоциального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее
    состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом,
    осуществляющим согласование.



    На основании решения суда жилое помещение может быть
    сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не
    нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их
    жизни или здоровью.



    ЕслСтатья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми
    помещениями



    2. Самовольная перепланировка жилых помещений в
    многоквартирных домах -



    влечет наложение административного штрафа на граждан
    в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей".



    Согласно ст. 23.55 КоАП РФ дела об административных
    правонарушениях рассматриваются руководителями органов исполнительной власти
    субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный контроль за
    использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы
    собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников
    помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых помещений, качества,
    объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям,
    их заместителями.



    Протоколы об административных правонарушениях
    составляют должностные лица указанных выше органов в соответствии с ч. 1 ст.
    28.3 КоАП РФ.






    Требования к составу проекта переустройства и
    (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме
    устанавливаются Правительством Москвы.



    14Постановление ФАС Северо-Западного округа от
    03.03.2014 по делу N А56-39379/2013 Требование: О сохранении жилого помещения в
    переустроенном и перепланированном состоянии. Обстоятельства: В нежилом здании
    находится жилая квартира, перепланированная университетом самовольно.
    Администрация района отказала в согласовании перепланировки квартиры. Решение:
    Требование удовлетворено, поскольку сохранение спорного помещения в
    перепланированном состоянии не нарушает прав и законных интересов граждан и не
    создает угрозу их жизни и здоровью.

    ,

    Таким образом, сейчас следует подавать иск в суд.

    Таким образом, при подаче обоснованного иска с
    вышеуказанным требованием имеет все
    шансы на решение вопроса в свою пользу.

    ).

    Смогу оказать услугу по составлению Договора,


    18 Августа 2014, 17:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats