Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

620 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
620 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Судебный запрет на квартиру

При продаже квартиры сложилась такая ситуация:

Риелтор покупателя при проверке квартиры выяснил, что на квартире судебный запрет.

Дата запрета совпадает с датой получения свидетельства о собственности (собственность получали по суду вместе с группой граждан нашего микрорайона, тк застройщик тянул с этим три года).

Есть свидетельство о государственной регистрации права и решение суда о признании прав собственности.

Квартира не ипотечная.

Что это может быть и куда обращаться, чтобы снять запрет?

24 Июля 2014, 20:48, вопрос №511279 Ольга, г. Москва

Уточнение клиента

Квартира наша, покупали у застройщика, мы единственные собственники, мы ее продаем. Риелтор клиента, говорит что есть запрет и именно дата запрета одна и таже с датой о выдачи свидетельства на собственность. Мы более 4-х лет о запрете ничего не знали, что за запрет она говорит, что не знает.

В свидетельстве есть строка: существующие ограничения (обременения) права не зарегистрировано, о чем в Едином гос реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (число) сделана запись в регистрации №....

24 Июля 2014, 21:06
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (19)

  • Юрист - Феофанов Олег

    Риелтор покупателя при проверке квартиры выяснил, что на квартире судебный запрет.

    Ольга

    Надо знать о каком запрете речь. Возможно это обеспечительная мера на время какого то судебного процесса. Это говорит о том, что по поводу этой квартиры кто т о судится. Так что я бы не торопился пока с покупкой во избежание проблем в дальнейшем

    24 Июля 2014, 20:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ольга. Если основания, по которым суд применил обеспечительные меры, отпали, суд по вашему заявлению может вынести определение об отмене обеспечительных мер. Заявление рассматривается в судебном заседании. образец заявления в приложении.

    • обеспечение иска.doc
    24 Июля 2014, 20:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Запрет может быть наложен по разным причинам. Чтобы ответить на вопрос куда обращаться, что бы снять запрет, надо знать каким органом и в связи с чем он был наложен. Это можно узнать в Росреестре, так как именно туда направляется документ о наложении ареста (ограничения). 

    Если арест наложен судом, в порядке ст. 140 ГПК РФ, нужно смотреть отпали ли основания для наложения ограничения, то же касается и судебных приставов-исполнителей, если арест наложен ими в порядке ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

    Собственно для этого и обращаются к риелтору, чтобы он проверил «чистоту» сделки. При проверке выяснилось, что вероятно квартира проблемная, тогда присоединяюсь к совету коллегам, будет ли разумно её приобретать? Думаю, что нет, но решать, безусловно Вам.

    С уважением, С.Сергеев

    24 Июля 2014, 20:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемая Ольга! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги примите следующее: любые обеспечительные меры, накладываемые судом можно снять только через суд, из наложивший.

    В суд подается соответствующее заявление о снятии с приложением обосновывающих документов

    24 Июля 2014, 20:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Ольга, здравствуйте.

    Скорее всего этот запрет был наложен, когда шел судебный процесс с застройщиком, то есть что бы он никуда Ваши квартиры не продал. А судебное решение в Росреестр никто не предоставил и запрет не снял, так он и висит.

    24 Июля 2014, 21:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Ольга, сами закажите выписку из ЕГРП и все узнаете.

    24 Июля 2014, 21:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    Риелтор клиента, говорит что есть запрет и именно дата запрета одна и таже с датой о выдачи свидетельства на собственность. Мы более 4-х лет о запрете ничего не знали, что за запрет она говорит, что не знает.

    Ольга

    Тогда обращение в ЕГРП Вам поможет.Иначе никак. А вообще то риэлтер должен озаботиться этой проблемой. Вообще то странная ситуация. Если бы был суд, то Вы как минимум должны были знать о споре о праве на эту квартиру

    24 Июля 2014, 21:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте,  Ольга!  Вы самостоятельно можете узнать арестована ли квартира,  либо имеются ли обременения. 

    Для этого необходимо обратиться в Росреестр и заказать соответствующую выписку из ЕГРП. 

    Возможно никакого обременения и нет. Скажите,  а риэлтор показывала Вам документально основание для обременения,  либо ареста? 

    24 Июля 2014, 21:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте!

    Нет не показывала, звонить мне с вопросом - а вы знаете, что на вашей квартире судебный запрет. Но какой она не знает, но обещает узнать завтра.

    При этом называет дату запрета, которая одинаковая с датой выдачи свидетельства о собственности.

    24 Июля 2014, 21:41
  • Юрист - Гусева Татьяна
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    В этом случае обратитесь в Росреестр за получением информации о существующих запретах и ограничениях. На момент приобретения не было запрета, потом появился. Такое бывает. 

    Возможно, кто-то обратился в суд с иском к вам, но вы еще копию иска не получали. ПРи этом исковые требования не обязатьельно касаются квартиры. Или есть судебное решение о взыскании с вас какой-то суммы, о котором вы не знаете (такое бывает, особенно при взыскании в приказном порядке). В этом случае запрет может быть наложен судебным приставом. 

    Выяснить, в связи с чем применен запрет можно в Росреестре (если он действительно применен, ведь не исключено, что риелтор покупателя действует  из каких-то собственных соображений). Узнав, каким органом наложен запрет, следует действовать исходя из сложившейся ситуации.

    24 Июля 2014, 21:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Для начала обратитесь в Росреестр с  запросом, на каком основании в отношении данного имущества наложен запрет на осуществление регистрационных действий и просите предоставить копию постановления о наложении обеспечительных мер. 

    Из Росреестра должны вам предоставить информацию. Когда получите копию постановления, станет ясно, по какому делу и с какой целью наложен данный запрет.

    Скорее всего запрет был связан с судебным разбирательством в отношении застройщика, и его так и не сняли. 

    После получения постановления, в зависимости от того, кто накладывал запрет — непосредственно суд или судебный пристав-исполнитель, обращаетесь  в соответствующий орган с заявлением о снятии запрета («об отмене обеспечительных мер»)

    24 Июля 2014, 21:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    При этом называет дату запрета, которая одинаковая с датой выдачи свидетельства о собственности.


    Это как раз не странно.  Запрет на регистрационные действия был наложен еще до того, как за вами было зарегистрировано право собственности и выдано свидетельство. В соответствии с решением суда право было зарегистрировано, свидетельство выдано. Но постановление об отмене обеспечительных мер никто не озаботился получить — застройщику это было уже не надо, а вы не были в курсе такой необходимости. И запрет  шел за недвижимостью. Соответственно ограничение и было зарегистрировано повторно, одновременно с регистрацией права собственности. 

    На данный момент ваши действия  - заявление о выдаче расширенной (желательно)  выписки и заявление о предоставлении копии постановления, согласно которому было  наложено ограничение.

    24 Июля 2014, 21:50
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    При этом называет дату запрета, которая одинаковая с датой выдачи свидетельства о шсобственности.

    Допускаю,  что он был до решения суда. Если Вы участвовали в судебном разбирательстве,  то должны были об этом знать. Но,  после решения суда маловероятно. 

    Если же это действительно так,  то обращаться нужно сразу в суд, который рассматривал дело с застройщиком чтобы не терять времени. 

    24 Июля 2014, 21:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Уважаемая Ольга! Нет смысла «гадать на кофейной гуще». Алгоритм действий следующий: в Росреестре узнать (получить копию документа) о наложении ограничений; обратиться в орган, эти ограничения наложивший для их отмены.

    С уважением, С.Сергеев

    24 Июля 2014, 21:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Сергей, я не гадаю, у меня сделка рушится, я живу продажей квартиры уже ни один месяц.

    И спрашиваю у компетентных людей совета, куда обратиться в данной ситуации.

    24 Июля 2014, 22:15
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Согласно ст. 144 ГПК РФ 

     В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

    Можете обратиться в Росреестр с решением суда вступившим в законную силу. Думаю проблема будет решена,  если запрет именно связан с тем судебным процессом. 

    24 Июля 2014, 22:06
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Вам не стоит полагаться на риелтора. Тем более — на риелтора другой стороны сделки. Риелтор, являясь посредником, в действительности, никакой ответственности не несет, ничего не гарантирует, никакой так называемой «чистоты» сделки. Это все — маркетинговые уловки. Риелтор руководствуется исключительно своими интересами — оформить сделку и получить вознаграждение. 

    Поэтому вам необходимо самой получить информацию в Росреестре, а  не из рук риелтора. Что делать дальше, будет ясно после того, как убедитесь, что действительно имеется запрет, исходя из его оснований. А до этого времени вы ничего сделать не можете.

    24 Июля 2014, 22:25
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Если я правильно поняла, и именно вы и другие дольщики судились с застройщиком, запрет может быть результатом обращения кого-то из участников процесса при обращении в суд с иском о признании права собственности на квартиру. 

    В этом случае все просто. Если арест был наложен, суд может по собственной инициативе после вступления решения в силу отменить обеспечительные меры, но часто это не делает, т.к. возможно такое решение по заявление стороны по делу. 

    Вы можете, кроме обращения в Росреестр, обратиться в суд, в котором рассматривалось дело с вашим участием и ознакомиться с материалами дела. Если арест наложен в рамках этого дела, вы найдете в деле соответствующее определение суда. Напишите заявление об отмене обеспечительных мер. После рассмотрения заявления, через 15 дней определение вступит в силу и запрет будет снят.

    24 Июля 2014, 22:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Можете обратиться в Росреестр с решением суда вступившим в законную силу. Думаю проблема будет решена, если запрет именно связан с тем судебным процессом.

    С этим согласиться нельзя. Росреестер по собственной инициативе, даже на основании решения суда, не может отменить запрет. Это возможно исключительно на основании постановления суда об отмене обеспечительных мер.

    24 Июля 2014, 22:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Склоняюсь к мысли,  что постановление имеется в Росреестре. Риэлтор может как не владеть информацией,  так и сбивать цену. Я продавал свою квартиру. А в это время шел судебный спор с БЖ. В Росреестре были копии материалов дела. Мой риэлтор мне звонит и спрашивает,  а ты знаешь что у тебя обременение?  Я говорю нет у меня обременения, есть суд с БЖ,  а квартира предмет спора без обеспечения иска. Продал квартиру без проблем и без согласия бывшей супруги. 

    24 Июля 2014, 22:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    В соответствии сост. 1, ст. 4
    и 30 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О
    государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
    {КонсультантПлюс}

    ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном
    законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при
    осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект
    недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды,
    концессионного соглашения, ареста имущества и других);

    (в ред. Федерального з



    1. Государственной регистрации
    подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и
    сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского
    кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда,
    суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной
    регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной
    регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут,
    ипотека, доверительное управление, аренда.

    Ограничения (обременения) прав на
    недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа
    государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат
    государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.



    (абзац введен Федеральным законом
    от 29.12.2004 N 196-ФЗ)



    2. Обязательной государственной
    регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы
    на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.


    Любые права на недвижимое
    имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления
    или опеки, должны регистрироваться только на основании договора либо акта органа
    государственной власти или акта органа местного самоуправления

    Согласно ст. 64 Закона об ипотеке



    1. При ипотеке земельного участка
    право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном
    участке здание или сооружение залогодателя.



    Право залогодателя распоряжаться
    такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие
    здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. 6 закона.


    Федеральный закон от
    16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге
    недвижимости)» {Консуль
    Статья 62. Земельные участки, которые могут
    быть предметом ипотеки


    1. По договору
    об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку
    соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота
    или не ограничены в обороте.



    (п. 1 в ред. Федерального закона
    от 05.02.2004 N 1-ФЗ)



    1.1. Если земельный участок
    передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор
    земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в
    пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника
    земельного участка.



    Залог прав аренды на земельный участок,
    находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором
    такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с
    согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка,
    находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более
    чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника
    земельного участка при условии его уведомления.



    (абзац введен Федеральным законом
    от 18.12.2006 N 232-ФЗ)



    (п. 1.1 введен Федеральным законом
    от 05.02.2004 N 1-ФЗ)



    2. При общей долевой или
    совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может
    быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу
    земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой
    или совместной собственности.


    Статья 76. Ипотека строящихся
    жилых домов


    При предоставлении кредита или
    целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть
    предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и
    принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены
    для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не
    прекращается.



    (в ред. Федеральных законов от
    24.12.2002 N 179-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ)



    Статья 64.2. Ипотека земельного
    участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или
    построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной
    организации либо средств целевого займа


    (введена Федеральным законом от
    30.12.2004 N 216-ФЗ)


    1. Если иное не
    предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором
    с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо
    средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено,
    построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого
    земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной
    регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся
    здание или сооружение.



    (в ред. Федеральных законов от
    22.12.2008 N 264-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)



    2. Залогодержателем по залогу,
    указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк
    или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие
    кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или
    сооружения.



    (в ред. Фед

    То есть, если зем. уч. находится
    в залоге у банка, то залог распространяется на объект строительства.



    ВАС РФ в Информационном письме № 90
    разъяснил, что в случае если предметом ипотеки являлся объект незавершенного
    строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее
    предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения
    строительства.



    Для защиты прав дольщиков с
    момента государственной регистрации договора долевого строительства,
    заключаемого между застройщиком и дольщиком, считаются находящимися в залоге у
    дольщика не только права на земельный участок, на котором происходит
    строительство (право собственности или право аренды), но и права на
    недостроенный жилой дом (в случае регистрации застройщиком прав собственности
    на соответствующий объект). Более того, с момента государственной регистрации
    прав застройщика на введенное в эксплуатацию жилое здание и до момента
    подписания передаточного акта по договору о долевом строительстве такие права
    также по закону находятся в залоге у дольщиков.



    Таким образом наличие
    обременения в данном случае является риском для потенциальных покупателей —
    изъятие зем. уч. и дома банком.



    Постановлением Пленума
    Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда
    Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва«О некоторых
    вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
    защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено по повод Споров
    о правах на недвижимое имущество



    • 52.
      В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной
      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о
      регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
      сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством
      возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
      недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация
      является единственным доказательством существования зарегистрированного
      права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть
      оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд
      разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество,
      соответствующие требования рассматриваются в порядке искового
      производства.



    Оспаривание зарегистрированного
    права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения
    по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в
    резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права
    либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его
    собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде
    возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения
    являются основанием для внесения записи в ЕГРП.



    В то же время решение суда о
    признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее
    недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.



    В случаях, когда запись в ЕГРП
    нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или
    истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на
    один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право
    собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество,
    ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного
    права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о
    признании права или обременения отсутствующими.



    То есть, оспаривание записи в ЕГРП возможно в
    суде путем подачи иска

    Таким образом, сейчас следует
    подавать иск в суд.

    Таким образом, при подаче
    обоснованного иска с вышеуказанным требованием
    имеет все шансы на решение вопроса в свою пользу.


    Смогу оказать услугу по
    составлению заявления, а также  по перспективам
    решения всех вопросов 

    . C уважением
    Ф. Тамара




    27 Июля 2014, 20:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats