Добрый день. Учредитель (единственный) выкупает как физлицо у своего ООО нежилое помещение по рыночной стоимости. Деньги перечисляет на рс, кассовый чек делаем.
Чтоб зарегистрировать потом право собственности, он может через свои госуслуги как физлицо подать заявление в росрееср?
Будут ли какие-то вопросы по такой сделке у Росреестра?налоговой?
Здравствуйте! Сделка допустима. Но покупатель как физлицо по общему правилу не сможет зарегистрировать переход права только своим заявлением через свои Госуслуги: при простой письменной купле-продаже для регистрации перехода права нужны заявления обеих сторон сделки. То есть заявление должно исходить и от ООО как продавца, и от физлица как покупателя. Поскольку одной из сторон является физлицо, сохраняется и возможность подачи документов через МФЦ. Электронная подача также возможна, но документы и заявления должны быть оформлены с соблюдением требований к электронной подписи.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Для Росреестра сам факт продажи имущества ООО его единственному участнику препятствием не является. Но до сделки я бы оформил решение единственного участника об отчуждении конкретного помещения с указанием покупателя и цены и приложил документ, подтверждающий рыночность цены, лучше отчет оценщика. Это особенно важно потому, что ООО и его единственный участник являются взаимозависимыми лицами для целей налогообложения. Если единственный участник одновременно является директором ООО, правила о сделках с заинтересованностью и крупных сделках к такому обществу прямо не применяются. Если директор другой, корпоративную процедуру нужно проверить отдельно.
Подпункт 2 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ
взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов;
Со стороны налоговой основной вопрос будет не в допустимости сделки, а в цене и правильном налогообложении ООО. Если цена действительно рыночная и это можно документально подтвердить, риск существенно ниже. При этом продажа нежилого помещения является реализацией для целей налогообложения; конкретные последствия по НДС и налогу ООО зависят от применяемой обществом системы налогообложения и наличия освобождения от НДС. Поэтому одного факта «продаем по рыночной стоимости» для налоговой проверки недостаточно.
Подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ
Объектом налогообложения признаются следующие операции: реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Если напишете, учредитель одновременно директор ООО или директор другой человек, и какая у ООО система налогообложения (ОСНО/УСН), я смогу точно сказать, какие корпоративные документы оформить и какие налоги возникнут при продаже.
Здравствуйте, Екатерина!
Да, единственный учредитель ООО вправе приобрести у своего общества нежилое помещение по рыночной стоимости. Такая сделка законом не запрещена.
Подать документы на регистрацию через Госуслуги можно, однако одного заявления покупателя недостаточно. Необходимо также заявление от ООО как продавца. При электронной подаче документы должны быть надлежащим образом подписаны. При этом в Вашем случае можно провести регистрацию через МФЦ, поскольку одна из сторон сделки — физическое лицо (ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).
Что касается налоговой, здесь есть существенный нюанс. ООО и его единственный учредитель являются взаимозависимыми лицами. Поэтому необходимо документально подтвердить рыночную стоимость помещения, реальность оплаты и правильно отразить продажу в бухгалтерском и налоговом учёте. У ООО могут возникнуть обязательства по налогу на прибыль или УСН и НДС — в зависимости от применяемого режима.
Сам по себе факт продажи помещения учредителю не является основанием для отказа Росреестра или налоговых доначислений. Однако необходимо проверить полномочия лица, подписывающего договор от имени ООО, и соблюдение корпоративных процедур.
Предлагаю Вам персональную консультацию: проверю порядок оформления сделки между ООО и учредителем, необходимость корпоративного решения, возможные налоговые последствия и комплект документов для Росреестра. При необходимости подготовлю договор купли-продажи и сопутствующие документы, чтобы минимизировать риски при регистрации и последующей налоговой проверке. Напишите мне через кнопку «Общаться в чате».
Если мой ответ был Вам полезен, можете отблагодарить юриста любой суммой.
При этих условиях сделку провести можно. Поскольку единственный участник одновременно является единственным директором ООО, специальные правила о сделках с заинтересованностью к такой сделке не применяются.
Пункт 7 статьи 45 Закона об ООО
Для налоговой цену лучше подтвердить независимой оценкой: продавец и покупатель взаимозависимы. Полученная ООО цена продажи включается в доходы по УСН. Если помещение учитывалось как основное средство и расходы на его приобретение ранее уменьшали налоговую базу, отдельно нужно проверить срок владения: при продаже раньше установленного срока может потребоваться перерасчет ранее учтенных расходов, доплата налога и пени.
Пункт 3 статьи 346.16 НК РФ
Если скажете, когда ООО приобрело помещение и когда его стоимость была списана в расходы по УСН, можно точно проверить, возникнет ли перерасчет налога.