Я хочу купить комнату в общежитии, но собственник одной из соседних комнат умер 3 месяца назад, нужно ли дожидаться вступления в наследство, или я могу купить комнату без уведомления или без согласия соседа?
Здравствуйте Нурсиля!
Купить комнату у продавца, не дожидаясь оформления наследства умершего соседа, можно, но процедура уведомления в этом случае обязательна. Вы не можете просто проигнорировать умершего собственника.
По закону (ст. 250 ГК РФ), при продаже комнаты в коммунальной квартире или общежитии (если оно переведено в жилой фонд и комнаты приватизированы) у соседей есть преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно уведомить всех сособственников о намерении продать свою комнату, указав цену и условия сделки. Если он этого не сделает, любой сосед (или его наследник) в течение года может через суд перевести на себя права и обязанности покупателя, и вашу сделку признают недействительной.
Поскольку собственник умер, уведомление нужно направлять не ему, а его наследникам или государству. Вот как выглядит процедура:
Проверка статуса комнаты. Закажите выписку из ЕГРН на комнату умершего соседа.
Если в выписке уже указаны наследники, продавец обязан направить уведомление им.
Если собственник в ЕГРН все еще числится умершим, а наследники не вступили в права, комната считается выморочным имуществом. Согласно ст. 1151 ГК РФ, она переходит в собственность муниципального образования (города или района) с момента смерти гражданина, даже если администрация еще не оформила документы.
Уведомление. Продавец должен направить официальное уведомление о продаже:
Наследникам — по адресу этой же комнаты или по их известным адресам заказным письмом с описью вложения.
Муниципалитету — в местную администрацию (например, в жилищный комитет или департамент имущества), так как именно она теперь является законным владельцем.
Ожидание. Срок ожидания ответа составляет 30 дней с момента доставки уведомления. Если наследники или администрация в течение месяца не выкупят комнату по предложенной цене, продавец получает право продать ее вам. Если администрация или наследники пришлют письменный отказ, сделку можно регистрировать сразу, не дожидаясь 30 дней.
Важные нюансы:
Статус общежития. Если здание имеет статус специализированного жилищного фонда (настоящего общежития), комнаты в нем не подлежат приватизации и продаже. Продаваться могут только комнаты в бывших общежитиях, которые переведены в статус жилых домов с коммунальными квартирами.
Риски. Попытка купить комнату без уведомления муниципалитета — это огромный риск. Росреестр может приостановить регистрацию сделки из-за отсутствия отказа от преимущественного права покупки. Если же сделку зарегистрируют, администрация может оспорить ее в суде в течение года и забрать комнату себе, а вам придется годами судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.
Приобретательная давность. Занять пустующую комнату или оформить ее на себя через 3 месяца после смерти соседа невозможно. Срок приобретательной давности для недвижимости составляет 15 лет.
Долги. Вместе с правом покупки проверьте, не остались ли за умершим соседом огромные долги по ЖКХ. Если вы или продавец решите выкупить эту комнату у государства позже, долги могут стать препятствием.
Что делать вам: Потребуйте от продавца подтверждение того, что он отправил уведомления наследникам (если они известны) и официальный запрос в администрацию о статусе комнаты умершего соседа. Сделку можно проводить только после получения ответов или истечения 30-дневного срока ожидания. Для регистрации договора купли-продажи комнаты в общежитии (которая является долей) потребуется нотариальное заверение сделки.
Если мой ответ оказался Вам полезным, оставьте, пожалуйста отзыв или плюсик.
Здравствуйте. Ответ зависит от того, как эти комнаты оформлены по документам, поэтому начните с выписки из ЕГРН на покупаемую комнату.
1) Если комнаты входят в коммунальную квартиру (в адресе есть номер квартиры и номер комнаты, есть общая кухня или санузел на несколько комнат в составе одной квартиры). Тогда остальные собственники комнат этой квартиры имеют преимущественное право покупки (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно известить их о продаже с указанием цены и условий, и только через месяц после извещения, если они не купят, вправе продать Вам. Если извещение не сделано, сосед в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ), и комната перейдет к нему с возвратом Вам уплаченной цены.
2) Если это отдельные комнаты общежития с выходом в общий коридор этажа, не объединенные в квартиру. Преимущественного права у соседей в этом случае, как правило, нет, и согласие или извещение не требуется.
3) Как быть с умершим соседом. Принятое наследство считается принадлежащим наследникам со дня смерти наследодателя, независимо от того, когда они получат свидетельство и зарегистрируют право (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), поэтому преимущественное право переходит к ним. Если комната в коммунальной квартире, безопаснее, чтобы продавец направил извещение по адресу комнаты и через нотариуса, который ведет наследственное дело, либо дождаться, пока наследники оформят права (срок принятия наследства 6 месяцев со дня смерти), и известить уже их. Покупать без такого извещения рискованно: наследник может потребовать через суд перевода на себя прав покупателя.
Если пришлете выписку из ЕГРН или техпаспорт, подскажу точно, нужно ли извещение и как его правильно оформить.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
