Как воспользоваться преимущественным правом покупки доли в коммунальной квартире?

Question

Как воспользоваться преимущественным правом покупки доли в коммунальной квартире? Собственник не хочет продавать долю соседу Меня интересуют возможные действия в следующей ситуации. Я владею комнатой (приватизирована по суду) в коммуналке, и желаю приобрести ещё две. А собственник комнат соответственно желает их продать. Цена на комнаты не установлена твердо, так как дом проблемный, собственность в плохом состоянии, и потенциальных покупателей не много. Я знаю, что имея долю, я имею также и преимущественное право выкупа, по 250 ст. ГК. С собственником я обговорил условия покупки, цену, его вроде бы все устроило, а позже он перестал отвечать на звонки. На квартире не живет, связаться нет возможности. Очевидно, что он не хочет продавать комнаты конкретно мне. Скорее всего из-за того, что я в курсе недостатков недвижимости и долгов по ЖКХ, и торгуюсь. Точно знаю, что параллельно он активно занимается подготовкой к продаже комнат, обратился к риелторам. Видимо решил продать дороже стороннему лицу, который не в курсе проблем и обременений в виде долгов. Неделю назад собственник прислал мне заказное письмо с уведомлением, зная, что обычным путем отказ он не получит. Письмо я не получил, уведомление не подписал. Как официально выразить свое согласие на покупку? Как опротестовать сделку купли-продажи, если собственник продаст комнаты без моего согласия? Отказ от покупки доли должен быть выражен в простой письменной форме или обязательно нотариально заверен (можно ли его сфальсифицировать,чтобы показывать покупателям)? Есть ли еще варианты развития событий? С собственником комнат у меня и других жильцов дома многолетние судебные тяжбы, отношения откровенно плохие, исключен вопрос мирного урегулирования. Есть ли законные возможности затормозить процесс купли-продажи лицам, не участвующим в долевой собственности? Выразить согласие на покупку? Работает ли п.3 ст.250 ГК на самом деле, есть ли прецеденты, когда участники долевой собственности переводили право на себя?

Анатолий Карадимитров · Answer

Здравствуйте! Самое срочное: получите это заказное письмо на почте немедленно. Скорее всего, это и есть извещение о продаже комнат с ценой и условиями. Оно считается доставленным, даже если вы его не забрали (ст.165.1 ГК РФ). С этого момента идёт месячный срок, после которого собственник вправе продать комнаты постороннему лицу (п.2 ст.250 ГК РФ; на комнаты в коммунальной квартире это правило распространяется по ч.6 ст.42 ЖК РФ). Месяц на ответ может отсчитываться уже с момента, когда истечёт срок хранения письма на почте, а не с момента, когда вы его фактически заберёте. Не тяните. Как выразить согласие. Закон не требует нотариальной формы, достаточно письменной. Но лучше направить согласие через нотариуса (передача заявления по ст.86 Основ законодательства о нотариате) или заказным письмом с описью вложения и уведомлением по адресу, указанному в извещении, и по адресу регистрации собственника. Согласие должно быть безоговорочным: «согласен купить комнаты №… по цене … руб. на условиях, указанных в извещении от …». Торговаться в этом ответе нельзя: согласие с оговорками может быть расценено как отказ. Если продаст в обход вас. В течение 3 месяцев с момента, когда вы узнали о сделке, можно подать иск о переводе на вас прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ). Одновременно нужно внести на депозит суда всю сумму, уплаченную покупателем, и расходы покупателя. Без этого иск не удовлетворят (п.1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 №4). Если собственник оформит не продажу, а «дарение» за деньги, такую сделку можно оспорить как притворную (п.2 ст.170 ГК РФ). Следите за сменой собственника через выписки из ЕГРН. Про отказ. Отказ от преимущественного права тоже оформляется в простой письменной форме, нотариальное заверение не обязательно. Если собственник подделает ваш отказ, это будет основанием для иска о переводе прав покупателя и для заявления в полицию о подделке документа (ст.327 УК РФ). Чтобы подстраховаться, можно заранее направить собственнику и, при желании, нотариусу письменное заявление о том, что вы намерены воспользоваться преимущественным правом и отказа не давали. Можно ли затормозить продажу. Запретить собственнику продавать нельзя, и заставить продать именно вам тоже нельзя, если он вообще передумает продавать. Но и продать дешевле постороннему он не сможет: только по цене не ниже той, что была предложена вам. Ваше главное средство защиты — своевременное согласие и иск о переводе прав.

Станислав Ларин · Answer

Здравствуйте, Анна! Письмо лучше получить немедленно. Неполучение заказного извещения само по себе не защищает: оно может считаться доставленным и без фактического вручения. Если в письме указаны цена и условия продажи, направьте безоговорочное согласие купить именно на этих условиях. Но одного слова «согласен» недостаточно — нужно реально предложить дату и место сделки и быть готовым оплатить цену. Если комнаты затем продадут постороннему дешевле или на более выгодных условиях, можно в течение трёх месяцев требовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя. *** Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.

Эдуард Арустамов · Answer

Здравствуйте, Анна! Если комнаты оформлены как отдельные объекты в коммунальной квартире, у вас как у собственника другой комнаты есть преимущественное право покупки по части 6 статьи 42 ЖК РФ и статье 250 ГК РФ. Но это не обязывает владельца продавать комнаты именно вам: пока он не заключил сделку, понудить его к продаже по итогам переговоров нельзя. Направьте собственнику письменное заявление о готовности купить комнаты по цене и на условиях из его уведомления. Сделайте это способом, позволяющим подтвердить содержание и доставку: например, через нотариуса либо ценным письмом с описью вложения на адрес собственника из ЕГРН. Не игнорируйте уже отправленное письмо: получите его и проверьте, какие цена и условия указаны. Само по себе неполучение письма не всегда мешает считать уведомление доставленным, если оно не получено по зависящим от адресата причинам (статья 165.1 ГК РФ). Продать комнаты постороннему лицу продавец вправе после месяца с момента надлежащего уведомления, если вы не воспользовались правом. Сделка должна быть на условиях не выгоднее для покупателя, чем указанные вам. Если комнаты продадут дешевле или на иных более выгодных для покупателя условиях, можно в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении, потребовать в суде перевода на вас прав и обязанностей покупателя. Сделку обычно не оспаривают как недействительную. Нужно подтвердить готовность исполнить покупку и оплатить цену. Отказ от покупки по статье 250 ГК РФ должен быть письменным, но закон не устанавливает обязательного нотариального удостоверения. На практике продавцу важно иметь надёжное доказательство отказа либо доставки уведомления и истечения месяца. Остановить продажу только из-за вашего несогласия нельзя. Если появятся основания для иска после продажи, можно просить суд принять обеспечительные меры, например запретить регистрационные действия. Изменят оценку точная формулировка уведомления и документы о продаже. Указана ли в письме цена и получили ли вы его фактически? Комнаты уже продаются одним договором или как отдельные объекты? Эти документы можно разобрать отдельно в личном чате на платной консультации.